وقد تسبب التقلب المتزايد في سوق الأسهم، بالإضافة إلى أسعار الفائدة المنخفضة تاريخيا، في العديد من المستثمرين في البحث عن سبل بديلة يمكن أن توفر معدل عائد لائق. ومن المزايا الاستثمارية التي غالبا ما يتم التغاضي عنها هي امتيازات ضريبة الأملاك. هذه الفرصة الفريدة يمكن أن توفر للمستثمرين ذوي المعرفة مع معدلات ممتازة للعائد في بعض الحالات، ولكنها يمكن أن تحمل أيضا مخاطر كبيرة، والمشترين المبتدئين بحاجة إلى فهم القواعد والمخاطر المحتملة التي تأتي مع هذا السوق.

ما هو ليان الضرائب؟

عندما يفشل مالك الأرض في دفع الضرائب على ممتلكاته، فإن المدينة أو المقاطعة التي يقع فيها العقار لها سلطة وضع امتياز على العقار. الرهن مطالبة قانونية ضد العقار مقابل المبلغ غير المدفوع المستحق. لا يمكن بيع أو إعادة تمويل العقار الذي يمتلكه امتياز حتى يتم دفع الضرائب ويتم إزالة الامتياز. على غرار كيف يمكن شراء العقارات الفعلية / بيعها في المزادات، ويمكن شراء هذه الامتيازات ضريبة الممتلكات أيضا. وأفادت نبك أنه وفقا لجمعية ليان للضرائب الوطنية، فإن ما يقرب من 14 بليون دولار من ضرائب الأملاك لا تدفع كل سنة، ويبيع حوالي ثلث هذا المبلغ لاحقا لمستثمرين من القطاع الخاص. وتستفيد الحكومات المحلية من المبيعات الخاصة لأنها تسترد فورا الضرائب المستحقة على العقار المعني.

كيف يمكنني الاستثمار فيها؟

عند إصدار الامتياز، يتم إنشاء شهادة امتياز ضريبي من قبل البلدية التي تعكس المبلغ المستحق على العقار بالإضافة إلى أي فوائد أو عقوبات مستحقة. ثم يتم بيع هذه الشهادات بالمزاد العلني ثم يتم إصدارها بعد ذلك إلى أعلى مستثمر لتقديم العطاءات. يمكن شراء الامتيازات الضريبية لبضع مئات من الدولارات لخصائص صغيرة جدا، ولكن الأغلبية أكثر من ذلك بكثير.

قد يتم عقد المزادات في بيئة مادية أو عبر الإنترنت، ويجوز للمستثمرين إما التنازل عن سعر الفائدة على الامتياز أو تقديم عطاءات يدفعون ثمنها. المستثمر الذي هو على استعداد لقبول أدنى معدل فائدة أو دفع أعلى قسط سيتم منح الامتياز. وتجدر الإشارة إلى أن المشترين غالبا ما يدخلون في حروب العطاءات على عقار معين، الأمر الذي سيخفض معدل العائد الذي يجنيه المشتري الفائز. وذكر تقرير نبك أيضا أنه في حين أن معدل الرهن الوطني على الممتلكات مع الامتيازات الضريبية هو فقط حوالي 6٪، المشترين تحتاج إلى أن تكون على بينة من تكلفة الإصلاحات وغيرها من المجهول التي قد تحتاج إلى دفع إذا كانوا يتحملون ملكية العقار. وقد يكون على أولئك الذين يمتلكون هذه الممتلكات بعد ذلك أن يتعاملوا مع مهام غير سارة مثل إخلاء الركاب الحاليين، الأمر الذي قد يتطلب مساعدة باهظة الثمن من مدير الممتلكات أو المحامي.

يمكن للمهتمين بشراء رهن ضريبي أن يبدأوا بتحديد نوع العقار الذي يرغبون في الاحتفاظ به، مثل العقارات السكنية أو التجارية، أو الأراضي غير المطورة مقابل الممتلكات مع التحسينات.يمكنهم بعد ذلك الاتصال بأمين مجلس المدينة أو المقاطعة لمعرفة متى وأين وكيف سيتم عقد المزاد المقبل. يمكن لمكتب أمين الخزانة أن يخبر المستثمر عن مكان الحصول على قائمة من امتيازات الممتلكات التي من المقرر أن يتم بيعها بالمزاد العلني، وكذلك قواعد كيفية إجراء عملية البيع. ستحدد هذه القواعد متطلبات التسجيل المسبق وطرق الدفع المقبولة والتفاصيل الأخرى ذات الصلة.

المشترين أيضا بحاجة للقيام العناية الواجبة على العقارات التي تتوفر لأن في بعض الحالات القيمة الحالية للعقار يمكن أن يكون أقل من مبلغ من الامتياز. وتنصح الهيئة الوطنية للعمالء بتقسيم مبلغ الوجه من الرهن الضريبي المتأخر عن القيمة السوقية للعقار. إذا كانت النسبة أعلى من 4٪، يجب على المشترين المحتملين البقاء بعيدا عن تلك الممتلكات. وعلاوة على ذلك، يمكن أن يكون هناك أيضا امتيازات أخرى على الممتلكات التي من شأنها أن تمنع مقدم العرض من تملكها.

كل قطعة من العقارات في مقاطعة معينة مع رهن الضرائب يتم تعيين عدد داخل الطرود الخاصة بها. يمكن للمشترين البحث عن هذه الامتيازات من قبل عدد من أجل الحصول على معلومات عنهم من المحافظة (وهذا غالبا ما يمكن القيام به على الانترنت). لكل مقاطعة، يكون للمقاطعة عنوان العقار، واسم المالك، والقيمة المقدرة للعقار، والوصف القانوني وتفاصيل حالة العقار وأي هياكل تقع في المبنى.

جني الأرباح من الليان

المستثمرون الذين يشترون امتيازات ضريبة الأملاك عادة ما يطلب منهم دفع مبلغ الامتياز على الفور إلى البلدية المصدرة. في جميع الدول باستثناء دولتين، يقوم مصدر الامتياز الضريبي بجمع أصل الدين والفائدة (وأي عقوبات مستحقة) ويدفع حامل شهادة الامتياز، ويجمع شهادة الامتياز إذا لم يكن في ملف. يجب على مالك العقار أن يدفع للمستثمر كامل مبلغ الامتياز بالإضافة إلى الفائدة، والتي يمكن أن تتراوح في أي مكان من 5٪ إلى 36٪ (يختلف المعدل من دولة إلى أخرى). وإذا دفع المستثمر قسطا من الامتياز، يمكن أن يضاف هذا المبلغ إلى المبلغ الذي يسدد في بعض الحالات.

جدول السداد عادة ما يستمر في أي مكان من ستة أشهر إلى ثلاث سنوات. في معظم الحالات، المالك قادر على دفع الامتياز بالكامل. إذا كان المالك لا يستطيع دفع الامتياز قبل الموعد النهائي، فإن المستثمر لديه سلطة التنازل عن العقار كما هو الحال مع البلدية (على الرغم من أن هذا حدث نادر الحدوث.)

عيوب الاستثمار في ضريبة الأملاك العقارية

على الرغم من أن امتيازات ضريبة الأملاك يمكن أن تسفر عن معدلات فائدة كبيرة، يحتاج المستثمرون إلى القيام بواجباتهم المنزلية قبل الخوض في هذا المجال. الامتيازات الضريبية عموما غير مناسبة للمستثمرين المبتدئين أو أولئك الذين لديهم خبرة قليلة في أو معرفة العقارات.

المستثمرون بحاجة أيضا إلى أن يكونوا على دراية بالممتلكات الفعلية التي تم فيها وضع الامتياز لضمان تمكنهم من تحصيل المال من المالك. أما الممتلكات المتدهورة الواقعة في قلب حي الأحياء الفقيرة فهي على الأرجح ليست شراء جيد، بغض النظر عن سعر الفائدة الذي وعد به، لأن مالك العقار قد يكون غير قادر تماما أو غير راغب في دفع الضريبة المستحقة.كما أن الممتلكات التي تعرضت لأي نوع من الأضرار البيئية، مثل المواد الكيميائية أو المواد الخطرة المودعة هناك، هي أيضا غير مرغوبة عموما.

يحتاج مالكو ليان أيضا إلى معرفة مسؤولياتهم بعد حصولهم على شهاداتهم. وعليهم عادة إخطار مالك العقار خطيا بشرائهم خلال فترة زمنية محددة. ثم يجب عليهم إرسال رسالة إخطار ثانية إليهم قرب نهاية فترة الاسترداد إذا لم يتم الدفع بالكامل بحلول ذلك الوقت.

الامتيازات الضريبية ليست أيضا أدوات أبدي؛ وكثير منهم تاريخ انتهاء الصلاحية بعد انقضاء فترة معينة من الزمن بعد انتهاء فترة الاسترداد. وبمجرد انتهاء صلاحية الرهن، يصبح صاحب الامتياز غير قادر على تحصيل أي رصيد غير مدفوع كان مستحقا سابقا. إذا دخل العقار إلى الرهن، قد يكتشف صاحب الامتياز أن هناك امتيازات أخرى على العقار، مما قد يجعل من المستحيل الحصول على اللقب.

العديد من المؤسسات التجارية، مثل البنوك وصناديق التحوط، تدخل أيضا في العمل وتمكنت من تجاوز المنافسة وانخفاض العائدات. وقد جعل ذلك من الصعب على المستثمرين الأفراد العثور على امتيازات مربحة والبعض قد تخلت نتيجة لذلك. ومع ذلك، هناك أيضا بعض الأموال المتاحة الآن التي تستثمر في الامتيازات، وهذا يمكن أن يكون وسيلة جيدة للمستثمر المبتدئ اقتحام هذا المجال مع درجة أقل من المخاطر.

الخط السفلي

امتيازات ضريبة الملكية يمكن أن تكون بديلا استثماريا قابلا للتطبيق للمستثمرين ذوي الخبرة المألوفة في سوق العقارات. أولئك الذين يعرفون ما يفعلون ويستغرق وقتا طويلا للبحث في الخصائص التي يشترون الامتيازات يمكن أن تولد أرباحا كبيرة على مر الزمن. ومع ذلك، فإن المخاطر المحتملة تجعل هذا المجال غير مناسب للمستثمرين غير المتطورة. لمزيد من المعلومات عن امتيازات ضريبة الأملاك، استشر وكيل العقارات أو المستشار المالي وتحقق من كيف يمكنني الاستثمار في الامتيازات الضريبية؟