قرض جمبو، المعروف أيضا باسم الرهن العقاري الجامبو، هو شكل من أشكال التمويل العقاري الذي يتجاوز مبلغه حدود القرض المطابقة التي وضعتها الوكالة الاتحادية لتمويل الإسكان (ففا). ونتيجة لذلك، على عكس الرهون العقارية التقليدية، فإنه ليس مؤهلا ليتم شراؤها، مضمونة أو سوريتيزد من قبل فاني ماي أو فريدي ماك. مصممة لتمويل العقارات الفاخرة والمنازل في أسواق العقارات المحلية ذات قدرة تنافسية عالية، والرهون العقارية الجامبو تأتي مع متطلبات الاكتتاب فريدة من نوعها والآثار الضريبية.

تكتسب الرهون العقارية الجامبو زخما مع استمرار تعافي سوق الإسكان بعد الركود الكبير.

كم هو "الرهن العقاري الجامبو"؟

في أي ثمن يتجاوز الرهن العقاري التقليدية / المطابقة وعبور إلى الجامبو؟ وهو يختلف من دولة وحتى مقاطعة. ويحدد هذا الصندوق حجم الحد الأقصى للقروض المطابقة للمناطق المختلفة على أساس سنوي، على الرغم من أنه يتغير بشكل غير منتظم. في الواقع، فإن الحد الأقصى لعام 2017 لخصائص وحدة واحدة من 424 $، 100 (لمعظم البلاد) هو أول شامل، زيادة خط الأساس منذ عام 2006.

في الوقت الحالي، يعتبر الرهن العقاري الذي يزيد عن 424 دولار، وهو قرض جامبو في الغالبية العظمى من الولايات المتحدة القارية. ومع ذلك، فإن الحد المطابق أعلى في المناطق ذات الأسعار المنزلية الشديدة. في أعلى من هذه "المناطق ذات التكلفة العالية"، جامبو هو قرض فوق 636 $، 150.

وفيما يلي نظرة على كيف ينهار. وهناك ما يقرب من 3، 143 مقاطعة في الولايات المتحدة القارية. ومن بين هذه البلدان، يوجد 916 2 قرضا بحد أقصاه 424 دولارا، أي 100 في عام 2017. ولا يوجد سوى 108 مقاطعات بحد أقصاه 636 دولارا، بما في ذلك مدينة نيويورك ولوس أنجلوس وسان فرانسيسكو. غالبية المناطق عالية التكلفة في كاليفورنيا - وهذا ليس مفاجئا، بالنظر إلى أن غولدن ستيت هي موطن لبعض من أسوأ أسواق الإسكان في البلاد.

- هناك أيضا 115 مقاطعة أميركية ذات حدود قروض أعلى من 424 دولار، 100 ولكن أقل من 636 دولار، 150. على سبيل المثال، الحد الأقصى المطابق في مقاطعة فيرفيلد، كون، هو 601 $، 450. في مقاطعة سوفولك، ماساس (موطن بوسطن)، الحد الأقصى هو 598000 $.

حدود القروض غالبا ما تكون أعلى من خارج القارة القارية … في الواقع، الحدود في المقاطعات الخمس في هاواي تتراوح بين 636 $ ، و 150 و 721 دولارا، 050. (هاواي، جنبا إلى جنب مع ألاسكا وغوام وجزر فيرجن، ويسمح لها أن يكون لها حدود مطابقة أعلى). للحصول على قائمة كاملة من حدود القروض المقاطعة، انظر هنا.

التأهل للحصول على قرض جمبو

إذا كان لديك مشاهد على مجموعة من المنازل التي تكلف ما يقرب من نصف مليون أو أكثر - وليس لديك الكثير من الجلوس في حساب مصرفي - كنت على وشك الذهاب إلى تتطلب الرهن العقاري الجامبو. وإذا كنت تحاول الهبوط واحد، سوف تواجه متطلبات الائتمان أكثر صرامة بكثير من أصحاب المنازل التقدم بطلب للحصول على قرض التقليدية.وذلك لأن القروض الجامبو تحمل المزيد من مخاطر الائتمان للمقرض، بسبب عدم وجود ضمان فاني ماي أو فريدي ماك، كما ذكر أعلاه. وبطبيعة الحال، لأن المزيد من المال تشارك.

- 1>>

كما هو الحال مع الرهون العقارية بشكل عام، فإن متطلبات الحد الأدنى لجامبو أصبحت صارمة على نحو متزايد منذ عام 2008. للحصول على الموافقة، ستحتاج إلى درجة ائتمان ممتاز - 700 وما فوق - ودين منخفض للغاية إلى أقل من 43٪، على الأقل، ويفضل أن يكون أقرب إلى 36٪. على الرغم من أنها الرهن العقاري غير متطابقة، جومبوس غالبا ما لا يزال يجب أن تقع ضمن المبادئ التوجيهية لما يعتبره مكتب حماية المستهلك المالي "الرهن العقاري المؤهل"، ونظام الإقراض مع شروط وقواعد موحدة، مثل وزارة التجارة والصناعة 43٪.

ستحتاج إلى إثبات أن لديك نقودا في متناول اليد لتغطية مدفوعات الرهن العقاري الخاصة بك، والتي من المرجح أن تكون مرتفعة جدا إذا اخترت رهن عقاري ثابت لمدة 30 سنة. وتعتمد مستويات الدخل المحددة والاحتياطيات على حجم القرض الإجمالي، ولكن جميع المقترضين يحتاجون إلى دفعات مدفوعة الأجر تعود إلى 30 يوما، كما أن نماذج الضرائب W2 تمتد لمدة سنتين. إذا كنت تعمل لحسابك الخاص، فإن متطلبات الدخل أكبر: سنتان من الإقرارات الضريبية و 60 يوما على الأقل من البيانات المصرفية الحالية. ويتعين على المقترض أيضا أن يثبت أن لديه الأصول السائلة للتأهل والاحتياطيات النقدية التي تساوي ستة أشهر من مدفوعات الرهن العقاري.

ويتعين على جميع المتقدمين تقديم وثائق صحيحة عن جميع القروض الأخرى المحتفظ بها وإثبات ملكية الأصول غير المصفاة، مثل العقارات الأخرى.

كم يمكنك اقتراض في نهاية المطاف يعتمد، بالطبع، على الأصول الخاصة بك، ودرجة الائتمان الخاصة بك وقيمة العقار كنت ترغب في شراء (لمزيد من المعلومات، راجع

الكثير من الديون للحصول على الرهن العقاري؟ < ) . أسعار القروض الجامبو على الجانب المشرق، في حين أن الرهون العقارية الجامبو تستخدم لتحمل أسعار فائدة أعلى من الرهون العقارية التقليدية (نظرا لكمية أكبر من الأموال المعنية ولأنه يمكن أن يستغرق وقتا أطول لبيع منزل أعلى سعر إذا كان المقرض يجب أن يغلق)، أن الفجوة قد تم إغلاق في السنوات الأخيرة. واليوم، فإن معدل النسبة المئوية السنوية (أبر) للرهن العقاري الجامبو غالبا ما يكون متكافئا مع الرهون العقارية التقليدية - وفي بعض الحالات أقل فعلا. وإلا، قد تتقاضى البنوك من 0. 25٪ إلى 1. 5٪ المزيد من الفائدة على قرض جامبو.

على الرغم من أن المؤسسات التي ترعاها الحكومة لا تستطيع التعامل معها، فإن القروض الجامبو غالبا ما يتم توثيقها من قبل مؤسسات مالية أخرى؛ حيث أن هذه الأوراق المالية تحمل مخاطر أكبر، فإنها تتداول بعلاوة العائد على الرهون العقارية التقليدية. ومع ذلك، تم تخفيض هذا الفارق في وقت متأخر، مع معدل الفائدة من القروض نفسها.

دفعة أولى على قروض جمبو

على الجانب الأكثر إشراقا، انخفضت متطلبات الدفع في نفس الفترة الزمنية. في الماضي، غالبا ما يطلب مقرضو الرهن العقاري الجامبو من المشترين المنزليين طرح 30٪ من سعر الشراء (مقارنة ب 20٪ في الرهن العقاري التقليدي). والآن، انخفض هذا الرقم إلى 10٪ إلى 15٪.(مع الأخذ في الاعتبار، على الرغم من أنه يمكن أن يكون هناك مزايا مختلفة لجعل أعلى دفعة أولى - من بينها، لتجنب تكلفة التأمين على الرهن العقاري الخاص: انظر

التأمين على الرهن العقاري الخاص: تجنب لهذه الأسباب 6

). هل يمكن أن تعزى كل هذه المعدلات المنخفضة لدفع الفائدة والهبوط إلى حقيقة أن البنوك عموما حريصة جدا للعثور على عملاء جدد لحزم القروض الجامبو الخاصة بهم. من المرجح أن يكون المقترضون من الرهن العقاري الجامبو، أو هم على الطريق إلى أن يصبحوا، نوع من المؤسسات ذات المالءة المالية العالية يحبون الاشتراك في المنتجات طويلة الأجل. هؤلاء العملاء لديهم تاريخ ائتمان ممتاز، والكثير من الأصول،، في كثير من الأحيان، الحاجة إلى إدارة الثروات وخدمات الاستثمار إضافية على الطريق. بالإضافة إلى ذلك، فإنه من العملي أكثر بالنسبة للبنك لإدارة الرهن العقاري واحد مليون دولار من 10 $ 200، 000 الرهون العقارية. من الذي يجب أن يحصل على قرض جامبو؟

تعتبر هذه الرهون العقارية الأنسب لجزء من ذوي الدخل المرتفع الذين يتراوحون بين 250 و 500 ألف دولار سنويا. ويعرف هذا الجزء باسم هنري، وهو اختصار ل "الأرباب عالية، ليست غنية بعد"؛ فإنه يشير إلى الناس الذين عموما جعل الكثير من المال ولكن ليس لديهم الملايين في نقدية إضافية أو الأصول الأخرى المتراكمة - حتى الآن.

في حين أن الفرد في قطاع هنري قد لا يكون قد جمع الثروة لشراء منزل جديد باهظ الثمن مع النقد، فإن هؤلاء الأفراد ذوي الدخل المرتفع لديهم عادة درجات ائتمان أفضل وتاريخ ائتماني أقيم على نطاق واسع من مشتري المنازل العادي الذي يبحث عن تقليدية قرض الرهن العقاري بمبلغ أقل.

بالإضافة إلى وجود ائتمان أكثر رسوخا، فإن أصحاب الدخل المرتفع يميلون أيضا إلى الحصول على حسابات تقاعد أكثر رسوخا. وكثيرا ما كانت تسهم في حسابات الاستثمار هذه لفترة أطول من الوقت الذي يحصل عليه أصحاب الدخل المنخفض. وقد ساهموا في العادة بمزيد من الأموال لهذه الحسابات، بحيث تمثل أرصدة الحسابات مبالغ كبيرة.

الآثار الضريبية للقرض الجامبو

فقط لأنك يمكن أن تتأهل للحصول على واحدة من هذه القروض لا يعني أنك يجب أن تأخذ. بالتأكيد يجب أن لا إذا كنت تعول على أنه يوفر لك مع خصم ضريبي كبير، على سبيل المثال.

ربما تكون على علم بأنك تستطيع أن تقتطع من ضرائبك فائدة الرهن العقاري التي دفعتها لأي سنة معينة. ولكن ربما كنت لا داعي للقلق حول سقف يضع مصلحة الضرائب على هذا الخصم. يمكنك خصم الفائدة طالما أن الرهن العقاري نفسه هو 1 مليون دولار أو أقل. إذا كان الرهن العقاري الخاص بك هو أكبر، لا تحصل على خصم كامل. على سبيل المثال، إذا كنت قد خرجت من الرهن العقاري جمبو 2 مليون $ التي تراكم 60،000 $ في الفائدة سنويا، يمكنك فقط خصم 30 $ 000 - الفائدة على أول مليون من الرهن العقاري الخاص بك. لذلك، يمكنك فقط الحصول على كسر الضرائب على نصف الفائدة الرهن العقاري، في الواقع.

وعلى الرغم من أن أسعار الفائدة في جمبوس تأتي أكثر انسجاما مع الرهون العقارية التقليدية، إلا أنه لا يزال من الصعب عليك أن تضرب الأرقام ومقارنة المصطلحات، لمعرفة ما إذا كان إخراج قروصين أصغر مطابقة، بدلا من جمبو كبير، قد يثبت أفضل لأموالك في المدى الطويل.