الدخل من العقارات ذات الصلة بالاستثمار مرتفع تاريخيا، مما يشير إلى زيادة الإيرادات من تأجير العقارات. ولكن قبل الاستثمار في تأجير العقارات، كيف يمكن للمرء أن يذهب نحو تقييم الايجارات العقارية؟

هنا سوف نقدم على مستوى عال بعض الطرق لتقييم العقارات الإيجار. طرق بسيطة للاستثمار في العقارات. )

توتوريال: استكشاف الاستثمارات العقارية

مقارنات المبيعات

يعتبر منهج مقارنة المبيعات أحد أهم أشكال تقييم العقارات السكنية. وهذا النهج هو مجرد مقارنة بين المنازل المماثلة التي باعت أو استأجرت على مدى فترة زمنية معينة. سوف يرغب معظم المستثمرين في رؤية هيئة سكا على مدى إطار زمني مهم لاستخلاص أي اتجاهات محتملة ناشئة.

تعتمد سكا على سمات لتعيين قيمة سعرية نسبية. سعر القدم المربع هو مقياس شائع وسهل الفهم يمكن لجميع المستثمرين استخدامه لتحديد مكان وجود يجب تقييمها.

إذا كان عدد الشقق السكنية التي تبلغ مساحتها 2000 قدم مربع يستأجر $ 1 / قدم مربع، يمكن للمستثمرين أن يتوقعوا عائد إيجار مماثل بناء على إيجارات مماثلة في المنطقة. نضع في اعتبارنا أن سكا هو عام إلى حد ما. وهذا هو، كل بيت لديه تفرد التي ليست دائما قابلة للقياس الكمي. المشترين والبائعين لها أذواق فريدة من نوعها والخلافات. وتهدف اللجنة الفرعية لإلعتماد إلى أن تكون خط أساس أو رأي معقول وليست أداة مثالية للتنبؤ أو التقييم للعقارات.

من المهم أيضا للمستثمرين استخدام مثمن معتمد أو وكيل عقاري عند طلب تحليل سوق مقارن. وهذا يخفف من مخاطر التقييمات الاحتيالية، التي أصبحت واسعة الانتشار خلال أزمة العقارات في عام 2007. تقييم الممتلكات العقارية

نموذج تسعير الأصول الرأسمالية

نموذج تسعير الأصول الرأسمالية هو أداة تقييم أشمل للعقارات. يقدم كابم مفاهيم المخاطر وتكلفة الفرص كما ينطبق على الاستثمار العقاري. وينظر هذا النموذج في العائد المحتمل على الاستثمار المستمد من إيرادات الإيجار ويقارنه بالاستثمارات الأخرى التي لا تنطوي على مخاطر، مثل سندات خزانة الولايات المتحدة أو الأشكال البديلة للاستثمارات العقارية مثل صناديق الاستثمار العقاري.

باختصار، إذا كان المتوقع العائد على استثمار خال من المخاطر أو مضمونة يتجاوز العائد على الاستثمار المحتمل من إيرادات الإيجار، فإنه ببساطة لا معنى من الناحية المالية لخطر استئجار العقارات. فيما يتعلق بالمخاطر، فإن كابم تعتبر المخاطر الكامنة في تأجير العقارات.

على سبيل المثال، جميع العقارات المؤجرة ليست هي نفسها. يعتبر مكان وعمر العقار اعتبارات أساسية. استئجار عقار قديم يعني أن أصحاب العقارات من المرجح أن تتكبد نفقات صيانة أعلى.ومن المرجح أن يتطلب وجود عقار للإيجار في منطقة عالية من الجريمة احتياطات أكثر من السلامة في إيجار في مجتمع مسور.

يقترح هذا النموذج التخصيم في هذه "المخاطر" قبل النظر في الاستثمار الخاص بك أو عند إنشاء هيكل تسعير الإيجار. (كابم) يساعدك على تحديد العائد الذي تستحقه لوضع أموالك في خطر لمزيد من المعلومات، راجع نموذج تسعير الأصول الرأسمالية: نظرة عامة. )

نهج الدخل

ما هي الإيرادات المحتملة لعائدات العقارات الإيجارية مقارنة بالاستثمار الأولي. يتم استخدام نهج الدخل في كثير من الأحيان للاستثمار العقاري التجاري.

يعتمد نهج الدخل على تحديد معدل الرسملة السنوي للاستثمار. هذا المعدل هو الدخل السنوي المتوقع من إجمالي مضاعف الإيجار مقسوما على القيمة الحالية للعقار. إذا كان مبنى المكاتب يكلف 120 ألف دولار للشراء والدخل الشهري المتوقع من الإيجارات هو $ 1، 200، فإن معدل الرسملة السنوي المتوقع هو:

(1200 $ * 12 شهرا) / $ 120، 000 = 12٪

هذا هو نموذج مبسط جدا مع افتراضات قليلة. أكثر من المرجح هناك نفقات الفائدة على الرهن العقاري. أيضا، قد تكون إيرادات الإيجار في المستقبل أقل أو أكثر قيمة خمس سنوات من الآن مما هي عليه اليوم.

العديد من المستثمرين على دراية صافي القيمة الحالية من المال. ويعرف هذا المفهوم المطبق على العقارات أيضا بتدفقات نقدية مخفضة. وستخضع الدوالر المستلمة في المستقبل لمخاطر تضخمية باإلضافة إلى مخاطر انكماشية، وتعرض بشروط مخفضة لحساب ذلك. كيف تؤثر أسعار الفائدة على قيم الملكية )

نهج التكلفة

إن نهج التكلفة لتقييم العقارات ينص على أن الممتلكات ليست سوى قيمة لما يمكن استخدامه بشكل معقول. ويقدر ذلك بجمع قيمة الأرض والقيمة المستهلكة لأي تحسينات.

غالبا ما يعتنق المثمنون من هذه المدرسة "أعلى وأفضل" لتلخيص نهج التكلفة في الممتلكات العقارية. وكثيرا ما تستخدم كأساس لتقييم الأراضي الشاغرة.

على سبيل المثال، إذا كنت مطور شقة تبحث عن شراء ثلاثة فدانات من الأراضي في منطقة قاحلة لتحويلها إلى عمارات، فإن قيمة تلك الأرض تستند إلى أفضل استخدام لتلك الأرض. إذا كانت الأرض محاطة بحقول النفط وأقرب شخص يعيش على بعد 20 ميلا، فإن أفضل استخدام وبالتالي أعلى قيمة من تلك الممتلكات لا تتحول إلى شقق، ولكن ربما توسيع حقوق الحفر للعثور على المزيد من النفط.

آخر وسيط استخدام أفضل له علاقة تقسيم المناطق. إذا لم تكن العقارات المحتملة "سكنية"، يتم تخفيض قيمتها لأن المطور سوف يتحمل تكاليف كبيرة للحصول على إعادة توزيعها. ويعتبر أكثر موثوقية عند استخدامها على هياكل أحدث وأقل موثوقية للخصائص القديمة. وغالبا ما يكون النهج الوحيد الموثوق به عند النظر إلى خصائص الاستخدام الخاص. ( ) الخلاصة

الاستثمار العقاري ليس من الرواج بأي امتداد من الخيال.غير أن سوق الإسكان قد تغير بشكل كبير منذ آخر حادث تحطم.

التقليب المنازل الممولة دون المال أسفل هو قطعة أثرية من الماضي وربما ذهب إلى الأبد. ولكن تأجير العقارات يمكن أن يكون مسعى مربحا إذا كان المستثمرون يعرفون كيفية تقييم العقارات.

سوف ينظر المستثمرون الأكثر خطورة إلى المكونات من جميع طرق التقييم هذه قبل اتخاذ قرار الإيجار. تعلم هذه المفاهيم التقييمية التمهيدية يجب أن تكون خطوة في الاتجاه الصحيح للعودة إلى لعبة الاستثمار العقاري. ثم، مرة واحدة كنت قد وجدت الممتلكات التي يمكن أن تسفر عن مبلغ مواتية من الدخل، والعثور على سعر فائدة مواتية لممتلكاتك الجديدة باستخدام آلة حاسبة الرهن العقاري. باستخدام هذه الأداة سوف تعطيك أيضا المزيد من الشخصيات ملموسة للعمل مع عند تقييم العقارات تأجير المحتملين.

(لمزيد من المعلومات، راجع

5 الأخطاء التي تجعل البيت التقليب A بالتخبط. )