لا يتمتع أصحاب المنازل الكندية بخصم فوائد الرهن العقاري نفسه الذي يفعله جيرانهم في الجنوب. لحسن الحظ، فإن مناورة سميث هو وسيلة مالية قوية أن إعادة هيكلة تدريجيا أكبر الديون غير قابلة للخصم من حياتك (الرهن العقاري الخاص بك) إلى قرض استثماري قابل للخصم. بالإضافة إلى ذلك، سوف تتلقى زيادة الضرائب السنوية، والحد من سنوات من الرهن العقاري الخاص بك، وزيادة قيمتها الصافية - كل باستخدام الأساليب القانونية التي استعرضتها وكالة الإيرادات كندا (كرا).
الطريقة
مناورة سميث لا يحدث بين عشية وضحاها. يستغرق سنوات لاستكمال. اتبع هذه الخطوات لتحويل فائدة الرهن العقاري غير الخاضعة للضريبة إلى ديون قابلة للخصم من الضرائب.
الخطوة 1
تصفية جميع الأصول الموجودة من الحسابات غير المسجلة وتطبيقها على دفعة أولى للخطوة التالية.
الخطوة الثانية
احصل على قرض مقدم مسبقا من مؤسسة مالية ذات سمعة طيبة، مما يسمح لك بدفع الرهن العقاري وزيادة الحد الائتماني (هيلوك) في وقت واحد.
الخطوة 3
سحب جزء هيلوك من الرهن العقاري الخاص بك للاستثمار في الأصول المدرة للدخل مثل الأسهم المفضلة توزيع الأرباح أو تبادل الصناديق المتداولة (إتفس). يزيد الحد الخاص بك هيلوك مع كل دفع الرهن العقاري العادية تطبيقها، والذي يسمح لك لاستثمار الأموال المتاحة حديثا.
الخطوة 4
عند الانتهاء من الإقرار الضريبي، خصم مبلغ الفائدة السنوية المدفوعة من هيلوك.
الخطوة 5
تطبيق الإقرار الضريبي وإيرادات الاستثمار (توزيعات الأرباح، الإيجار، وما إلى ذلك) مقابل الرهن العقاري غير القابل للخصم واستثمار أموال هيلوك الجديدة المتاحة.
الخطوة 6
كرر الخطوات من 3 إلى 5 حتى يتم سداد الرهن العقاري غير القابل للخصم.
ضع في اعتبارك المثال التالي:
تشتري تايلر منزلا بمبلغ 400 ألف دولار برهن عقاري بقيمة 300 ألف دولار عند 3٪ 25٪ على مدى 25 عاما. ويبلغ راتبه السنوي 80 ألف دولار بمعدل ضريبة هامشي يبلغ 38٪ وزيادة سنوية قدرها 1٪. ولا يملك حاليا أي استثمارات، لذلك تبلغ قيمته الصافية 100 ألف دولار أمريكي. ويبلغ مجموع مدفوعات الرهن العقاري السنوية 17 و 500 دولار أمريكي. ويمكن لشركة تايلر تحمل المبالغ التالية لدفع رهنه والاستثمار (نقدا من جيبه).
السنة 1: $ 19، 600
• السنة الخامسة: $ 20، 600
• السنة 10: $ 22، 100
• السنة 15: 23، 900

• السنة 25: 27، 100
دعونا ندرس السيناريوهات الثلاثة طويلة الأجل التالية (كل ما يفترض أن العائد الاستثماري السنوي 4٪)
السيناريو 1 - تحويل الفائض النقدي السنوي لزيادة دفع الرهن العقاري، وبالتالي دفعها عاجلا ثم البدء في استثمار جميع النقدية المتاحة.
السيناريو 2 - تحويل الفائض النقدي إلى الاستثمار سنويا ودفع رهن عقاري منتظم.
السيناريو 3 - تطبيق مناورة سميث، تحويل الفائض النقدي إلى مدفوعات الرهن العقاري ومن ثم إعادة الاقتراض فورا من الرهن العقاري قادرة على إعادة التقدم بنسبة 4٪
بعد 25 عاما:
سيناريو 1 - سوف تايلر تملك منزله حرة وواضحة بعد 22 عاما، وسوف تستخدم السنوات الثلاث المتبقية استثمار كل ما قدمه من النقدية السنوية المتاحة في الاستثمارات.الانتظار في هذا الوقت يعوق استثماراته من النمو سنة بعد عام، ويبلغ صافي قيمته 604 آلاف دولار (400 ألف دولار أمريكي بالإضافة إلى 204 آلاف دولار).
السيناريو 2 - على الرغم من أن استهلاك تايلر يستغرق وقتا أطول من السيناريو الأول، إلا أنه يجب على شركة تايلر الآن ضمان حصوله على متوسط ​​سنوي بنسبة 4٪ على استثماراته على مدى 25 عاما بدلا من 3، وستكون محفظة استثمارات تايلر أكثر من 10 آلاف دولار من السيناريو الأول. فوائد التفاقم هي السبب في ذلك.
السيناريو 3 - لن يكون لدى تايلر رهن عقاري بعد 22 عاما، تماما مثل السيناريو 1، لكنه سيحصل على قرض استثماري قابل للخصم قدره 300 ألف دولار. على الرغم من اقتراض المال للاستثمار، تايلر يبدأ العام الأول مع محفظة استثمارية تساوي تقريبا خمس سنوات من السيناريو 2، الذي يجمع عائداته إلى حد كبير. في العام 10، استثماراته تستحق نفس السنة 20 من السيناريو 2. زيادة الضرائب له زيادة سنويا إلى درجة حيث يتلقى ما يقرب من 4 آلاف دولار سنويا في السنوات القليلة الماضية. إن ارتفاع مبلغ الاستثمار في البداية، إلى جانب العوائد المركبة وزيادة المبالغ المستردة من الضرائب لتعويض رسوم الفائدة من جزء هيلوك من قرض إعادة الدفع المسبق (قرض استثماري) يسمح له باستثمار مبالغ أعلى عاجلا. على الرغم من انه يدفع المزيد من الاهتمام من كل من السيناريوهات الأخرى، له قيمة صافية بعد 25 عاما يساوي 641000 $.
فوائد
مناورة سميث لديها العديد من الفوائد. بالنسبة للمبتدئين، وسوف تزيد قيمتها الصافية (كما في المثال أعلاه) على افتراض يمكنك الحفاظ على نفس العائد السنوي في الاستثمارات الخاصة بك كما معدل الاقتراض الخاص بك. وستستمر عمليات استرداد الأموال الضريبية بشكل أكبر، عاما بعد عام، حيث إن الفائدة على قرضك الاستثماري قابلة للخصم من الضرائب. وأخيرا، دين الرهن العقاري هو حقيقة من الحياة، فلماذا لا تنطبق مناورة سميث، ودفع الرهن العقاري الخاص بك قبالة أسرع ونقل الدين إلى شكل خصم الضرائب؟ حسنا، هناك بعض المخاطر.
المخاطر
كما هو الحال مع أي خطة استثمار، هناك مخاطر. مناورة سميث لا يقلل من الديون الخاصة بك. فإنه ببساطة تحويله من الرهن العقاري المشترك، والتي ليست خصم الضرائب في كندا. من أجل القيام بذلك، يجب عليك اتباع الخطوات الصحيحة والنماذج الضريبية لإعداد الرهن العقاري قادرة على التقدم مسبقا لاستخدامها كقرض الاستثمار. إذا لم تقم بذلك، فإن كرا يمكن أن يبطل طلبك وسوف تتوقف الفائدة الأساسية للمناورة سميث. من أجل زيادة القيمة الصافية، يجب أن يكون لديك خطة الاستثمار الصلبة التي سوف تنتج لك أكثر من معدل الاقتراض الخاص بك. في المثال أعلاه، كان معدل الاقتراض والعائد الاستثماري السنوي 4٪. ومع ذلك، حتى لو انخفض العائد السنوي نصف في المئة إلى 3. 5٪، سوف صافي قيمة تايلر السيناريو 3 يكون فقط 6 000 $ أكثر السيناريو التالي (1). في 3٪، فإن مناورة سميث يكون أسوأ من جميع السيناريوهات الثلاثة التي تزيد على 12000 $. حتى تستطيع أن ترى، ومعدل العائد هو بالتأكيد مهمة.
من يجب أن يفعل ذلك؟
الكنديون الذين يمتلكون 25٪ من منازلهم يجب أن يكونوا مؤهلين للحصول على قرض رهن مسبق. المرشحين الجيدين للمناورة سميث هم الناس الذين يخدمون مريحة "جيدة" الديون، يريدون تحقيق أقصى قدر من الإقرارات الضريبية وفهم الاستفادة من الأصول العقارية لزيادة قيمتها الصافية.أصحاب المنازل التي ترغب في "تعيين ونسيان ذلك" لا ينبغي أن تنظر في هذه المناورة لأنها تتطلب خطة الاستثمار المالي الصلبة، مع الجدول الزمني بانتظام اختبارات الأداء لضمان كنت الحصول على والحفاظ على العائد السنوي فوق معدل الاقتراض الخاص بك.
على الراغبين في متابعة مناورة سميث الحصول على نسخة من الكتاب الذي يحمل اسم ق خصم الرهن العقاري الخاص بك - ذي سميث مناورة بواسطة فريزر سميث. بعد قراءة ذلك، استشارة مستشار مالي مرخص مألوفة مع المناورة الذي يعطي المشاورات والتقييمات الحرة كما الغرباء النهائي تحقق للتأكد من أنها مناسبة لاستراتيجية الثروة الخاصة بك.
الخط السفلي
مناورة سميث هو مفهوم قانوني بسيط من "بعد كل دفعة الرهن العقاري التي تقوم بها، يمكنك استعارة المبلغ الأساسي وإعادة استثماره. "بالنسبة لأولئك الذين يفهمون أن مستوى ديونها لن تنخفض - وتكون مراقبة مريحة والحفاظ على عائدات الاستثمار - يمكن للمناورة زيادة كبيرة في صافي قيمتها.