في أعقاب الكساد الكبير في عام 1929، تمكنت أسر قليلة من شراء المنازل، وفقد الكثيرون الذين كانوا يمتلكون منازلهم سابقا للمبيعات القسرية وحبس الرهن. كان من الصعب الوفاء بشروط الرهن العقاري، وكانت القروض تقتصر على 50٪ من القيمة السوقية للعقار. وبعد ثلاث إلى خمس سنوات من مدفوعات الفائدة فقط، أصبح من المستحق دفع بالون نهائي يصل أساسا إلى كامل أصل القرض.

- 1>>

في عام 1934، تم إنشاء إدارة الإسكان الاتحادية للمساعدة في سحب البلاد من الكساد وتعزيز ملكية المنازل من خلال جعل الرهون العقارية متاحة لعدد أكبر من الناس. وقد خفض برنامج إدارة الإسكان الزراعي متطلبات الدفع؛ على المقترضين المؤهلين على أساس قدرتهم على سداد القرض (وليس على من يعرفون). وضع الجدول الزمني لإطفاء القروض، الذي يتم فيه سداد كل من مدفوعات أصل الدين والفائدة كل شهر؛ وأدخلت شروط قروض أطول.

اليوم، توفر إدارة الإسكان العقاري تأمين الرهن العقاري على قروض للمنازل ذات الأسرة الواحدة والعائلات المتعددة التي يقدمها المقرضون المعتمدون من قبل هيئة الإسكان الاتحادية في الولايات المتحدة وأقاليمها. من المهم أن نلاحظ أن هيئة الإسكان الفدرالية هي شركة تأمين الرهن العقاري، وليس مقرض الرهن العقاري: فا تؤمن القروض بحيث يمكن للمقرضين تقديم صفقات أفضل. وميكن للعديد من املشرتكني يف املرة األوىل واملتكررة أن يتأهلوا للحصول عىل قروض من إدارة الفدرالية األمريكية التي عادة ما يكون لديها مدفوعات أقل، وتوقعات ائتمانية معقولة، ومتطلبات دخل أكثر مرونة. هنا، نلقي نظرة على الأسباب الرئيسية التي قد تجعل قرض هيئة الصحة الفيدرالية مناسبا لك.

- <>

دفعات أقل

إذا لم يكن لديك الكثير من المال الذي تم توفيره مقابل دفعة أولى، فإن قرض إدارة الإسكان الفيدرالية قد يكون خيارا جيدا. يمكن أن تكون الدفعة المقدمة من قرض هيئة الإسكان الفدرالية منخفضة تصل إلى 3. 5٪ من سعر شراء المنزل. إذا، على سبيل المثال، إذا كان سعر الشراء هو 200 دولار، يمكنك الحصول على رهن عقاري بأقل من 7 آلاف دولار ($ 200، 000 X 3. 5٪ = $ 7، 000). سوف تدفع 20٪ إلى أسفل (أو 40،000 دولار لنفس $ 200،000 منزل) على العديد من الرهون العقارية التقليدية. وبالنسبة لبعض الناس، يمكن أن يكون الرهن العقاري من إدارة الإسكان الفيدرالي هو الفرق بين أن يصبح صاحب منزل ويستمر في الإيجار.

انخفاض الدفعات لا تأتي بتكلفة. إذا كان لديك قرض تقليدي أو قرض من إدارة الإسكان الفيدرالي، سيكون عليك أن تدفع مقابل التأمين على الرهن العقاري إذا وضعت أقل من 20٪، إما في شكل تأمين خاص للرهن العقاري (بمي) للقروض التقليدية أو قسط تأمين الرهن العقاري (ميب) قروض الهيئة. (تتطلب قروض هيئة الإسكان الفدرالية أيضا رسوما لمرة واحدة تدفع مقدما عند إصدار القرض.) يعتمد المعدل الذي تدفعه على طول القرض ونسبة القرض إلى القيمة وحجم القرض.

التغيرات الأخيرة تؤثر على المدة التي يطلب من المقترضين دفعها إلى قروض وزارة الإسكان. إذا كان القرض المقدم من إدارة الإسكان الفدرالي قد أنشئ قبل 3 يونيو / حزيران 2013، فإن إدارة الإسكان الاتحادية تقضي بأن تدفع إلى برنامج التأمين الصحي لمدة خمس سنوات كاملة قبل أن يتم إسقاطها إذا كانت مدة القرض أكبر من 15 عاما، وبعد ذلك فقط إذا وصل رصيد القرض إلى 78٪ السعر الأصلي للمنزل (سعر الشراء المذكور على وثائق الرهن العقاري).

بالنسبة للقروض التي نشأت بعد أو بعد 3 يونيو 2013، تطبق قواعد جديدة: إذا كان مبلغ القرض الأصلي 90٪ أو أقل، فإنك ستدين ببرنامج ميب لمدة 11 عاما أو حتى نهاية القرض، أيهما يحدث أولا . ومع ذلك، إذا كان لديك لتف أكبر من 90٪، سوف تدفع ميب لمدة القرض بأكمله أو 30 عاما. هذا هو أكثر تكلفة من بمي للقرض التقليدي، والتي يمكن عادة أن تلغى عندما يصل رأس المال الخاص بك في منزلك حوالي 20٪. انظر كيفية التخلص من التأمين على الرهن العقاري الخاص لمزيد من التفاصيل.

نسبة الدين إلى الدخل العالية

تقيس نسبة الدين إلى الدخل مبلغ الدين الذي تتناسب مع دخلك الإجمالي. المقرضين، بما في ذلك المقرضين الرهن العقاري، واستخدام دتي كوسيلة لتقييم قدرتك على إدارة المدفوعات التي تقوم بها كل شهر وسداد الأموال التي اقترضت.

لحساب دتي الخاص بك، تضيف ما يصل مجموع الديون الشهرية المتكررة (بما في ذلك الرهن العقاري، وقروض الطلاب، وقروض السيارات، ودعم الطفل ومدفوعات بطاقات الائتمان) وتقسيم حسب الدخل الشهري الإجمالي الخاص بك (ما تكسب كل شهر قبل الضرائب والخصومات الأخرى تؤخذ بها). إذا كان إجمالي ديونك الشهرية المتكررة، على سبيل المثال، هو $ 2، 000 والدخل الشهري الإجمالي هو 6000 دولار، فإن دتي الخاص بك سيكون 33٪ ($ 2، 000 ÷ $ 6، 000 = 0. 33 أو 33٪).

يدل انخفاض مؤشر التجارة والصناعة على توازن جيد بين الدين والدخل. المقرضون مثل العدد منخفض لأن المقترضين الذين لديهم نسبة أقل من الدين إلى الدخل هم أكثر عرضة لإدارة مدفوعات الديون الشهرية. من ناحية أخرى، يظهر ارتفاع مؤشر دتي، أن لديك ديون كثيرة جدا لدخلك.

بشكل عام، 43٪ هو أعلى دتي يمكن أن يكون ولا يزال الحصول على الرهن العقاري التقليدي. ومع ذلك، تتمتع سلطة الإسكان الفدرالية ببعض المرونة وتسمح لبعض المقترضين بأن يكونوا قد وصلوا إلى نسبة 56 في المائة أو 57 في المائة - على سبيل المثال، أولئك الذين يستطيعون تسديد دفعة كبيرة أو الذين لديهم مدخرات كبيرة وتاريخ ائتماني قوي. إذا كان لديك نفس الدخل الشهري الإجمالي البالغ 6 آلاف دولار من المثال السابق، قد يكون مجموع الدين المتكرر الخاص بك قادرا على أن يصل إلى 3 $، 420 للتأهل للحصول على قرض إدارة الإسكان الفدرالية، مقابل $ 2، 580 للحصول على قرض تقليدي.

انخفاض درجات الائتمان

درجة الائتمان هي رقم يساعد المقرضين على تقييم تقرير الائتمان الخاص بك وتقدير مدى خطورة هو تقديم الائتمان أو إقراض المال لك. المقرضين الحصول على درجة الائتمان الخاصة بك من وكالات الإبلاغ الائتمان الرئيسية الثلاث - إكيفاكس، إكسفيريان و ترانسونيون. إن أكثر درجات االئتمان استخداما هي فيكو سكور، التي تستند إلى خمسة عوامل:

1. 35٪: تاريخ الدفع
2. 30٪: المبالغ المستحقة
3. 15٪: طول تاريخ االئتمان
4. 10٪ حسابات الائتمان الجديدة والحسابات التي تم فتحها مؤخرا
5. 10٪: أنواع الائتمان المستخدمة

بشكل عام، فإن متطلبات الائتمان للقروض المقدمة من هيئة الإسكان الفدرالي أكثر استرخاء من القروض التقليدية. وعلى الرغم من أخذ عوامل أخرى في الاعتبار، فإن هناك حاجة إلى درجة ائتمان لا تقل عن 580 للحصول على أقصى قدر من التمويل. إذا كانت درجاتك الائتمانية تتراوح بين 500 و 579، فمن المحتمل أن تتم الموافقة على ذلك (اعتمادا على العوامل الأخرى)، ولكن سيتعين عليك إجراء دفعة أولى أكبر (مثل 10٪).

إذا كان لديك تاريخ ائتمان غير تقليدي أو ائتمان غير كاف، فقد تظل مؤهلا للحصول على قرض من إدارة الإسكان الفيدرالي إذا استوفيت شروطا معينة؛ في الواقع، قد يكون المقرض الخاص بك قادرا على الموافقة على قرض هيئة الإسكان الفدرالية حتى لو لم يكن لديك درجة الائتمان.يتم تقييم هذه الحالات على أساس كل حالة على حدة (استشارة المقرض الخاص بك للحصول على تفاصيل عن الوضع الخاص بك).

الخلاصة

تؤمن هيئة الإسكان الاتحادية القروض المنزلية في جميع أنحاء الولايات المتحدة وأقاليمها، بما في ذلك غوام وبورتوريكو وجزر فيرجن الأمريكية. من أجل التأهل للحصول على قرض من إدارة الإسكان الفيدرالية، يجب أن يكون العقار مسكنك الأساسي ويجب أن يكون مالكا للمالك (أي، يجب أن تعيش هناك). يمكن للعديد من المشترين في المنازل لأول مرة وكرر أن يتأهلوا للحصول على قروض من إدارة الإسكان الفيدرالي، حتى مع انخفاض درجات الائتمان و / أو نسب الدين إلى الدخل الأعلى مما تحتاجه لرهن عقاري تقليدي.

هناك العديد من أنواع قروض هيئة الإسكان الفيدرالية، وقد تختلف المعدلات والمتطلبات الدقيقة حسب المقرض. إن الرهن العقاري هو التزام مالي طويل األجل، وينبغي توخي الحذر لفهم منتجات القروض المختلفة المتاحة وخياراتك المحددة قبل اتخاذ أي قرارات. ريد هل قرض الإسكان العقاري لا يزال صفقة؟ قبل أن تلتزم واحد.