نظرية الشخص العادي للعقارات تسير على هذا النحو: وصل الحجاج. وبدأوا في استخدام الأراضي. وجاء المزيد من الأوروبيين. وكان الطلب على الأراضي مرتفعا بحيث تم دفع الأمريكيين الأصليين إلى توفير مساحة للمستوطنين الجدد. لا يمكن بناء المزيد من الأراضي، لذلك الطلب والأسعار سوف ترتفع دائما، مما يجعل العقارات استثمارا كبيرا.

للأسف، الصيغة ليست بهذه البساطة. نحن هنا نلقي نظرة على أسعار العقارات، ونظرة طويلة الأمد أنها سوف ترتفع إلى أجل غير مسمى.

- <>>

أسعار العقارات التاريخية، فقاعات وما بعدها

قبل انفجار فقاعة الإسكان بشكل جيد، وما نتج عن ذلك من تحطم العقارات التي بدأت بجدية في عام 2007، ويبدو أن الرابطة الوطنية للسماسرة (نار) تدعم نظرية ارتفاع الأسعار التي لا نهاية لها. ويتبع الرسم البياني أدناه أسعار المنازل المتوسطة من 1968 إلى 2004، ويظهر متوسط ​​زيادة سنوية قدرها 6. 4٪، دون انخفاض واحد خلال فترة 36 ​​عاما.

- <>>>

الشكل 1: أسعار المنازل المتوسطة من 1968 إلى 2004

المصدر: الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين

ما لا تظهر البيانات

لسوء حظ أصحاب المنازل، 2004 كان العام الماضي من أرقام النمو الصحي قبل السوق بالارض. وبحلول عام 2006، أظهرت بيانات نار زيادة بنسبة 1٪ فقط. بعد ذلك، شهدت الأسواق انخفاضا غير مسبوق.

- 3>>

على الصعيد الوطني، انخفضت الأسعار في عام 2007. وانخفضت مرة أخرى في عام 2008 ومرة ​​أخرى في عام 2009. وبحلول منتصف عام 2010، انخفضت أسعار المساكن إلى مستويات عام 2004 في سوق راكدة. إن ما كان يبدو منذ عقود وكأنه تذكرة في اتجاه واحد إلى الأرباح المتنامية قد انخفض بأكثر من 30٪ في غضون سنوات قليلة، وفقا لبيانات ستاندرد آند بورز. لماذا فقاعات سوق الإسكان البوب ​​ .

حتى قبل أن تبدأ الأرقام في الذهاب بطريقة خاطئة، قدمت بيانات اتجاهات أسعار البيع صورة غير مكتملة. وتفيد الرابطة الوطنية لبناة المنازل بأن متوسط ​​حجم المنزل في أمريكا كان 983 قدما مربعا في عام 1950، و 500 1 قدم مربع في عام 1970، و 349 قدما مربعا في عام 2004. واستمر هذا الاتجاه في النصف الأول من العقد الأول من القرن الحادي والعشرين، بعد التي بدأت في الانخفاض إلى حد ما. مكمانسيون: نظرة عن قرب في اتجاه البيت الكبير. )

مع زيادة حجم المنازل وزيادة التضخم إلى تكلفة مواد البناء، فمن المنطقي فقط أن أسعار المنازل سوف ترتفع. ولكن ماذا يحدث إذا ما أخذ التضخم في الاعتبار من الصورة؟ والنتيجة هي شيء غير متوقع تماما. حتى قبل انهيار العقارات في أواخر 2000s، انخفضت أسعار المنازل في كثير من الأحيان وبشكل ملحوظ. إغلاق صفقة عقارية في سوق لأسفل .

في الواقع، شهدت الحرب العالمية الأولى، الكساد العظيم، الحرب العالمية الثانية، 1970s و 1980s فترات كبيرة انخفاض الأسعار.وقد حدث انخفاض أقل على أساس منتظم في نقاط أخرى أيضا. (انظر أيضا: الرسم البياني الذي تنتجه نيويورك تايمز في عام 2006).

الأرقام الوطنية والاتجاهات الإقليمية وجيرانك

حتى أرقام الاتجاه الوطني لا تخبر سوى جزء من الصورة. ويمكن أن تختلف اتجاهات أسعار الإسكان اختلافا كبيرا من منطقة جغرافية إلى منطقة جغرافية. طفرة في كاليفورنيا يمكن أن تخفي تمثال نصفي في ديترويت. حتى داخل نفس المدينة، يمكن أن تختلف الأرقام على نطاق واسع. ويمكن للمناطق التي تشهد نموا جديدا أو تحديثا جديدا أن تظهر ارتفاعا كبيرا في الأسعار بينما يمكن أن تتراجع المناطق في جميع أنحاء المدينة.

عند النظر إلى الإحصاءات الوطنية والإقليمية، تأكد من حساب واقع السوق في منطقتك. ارتفاع الأسعار على المستوى الوطني قد لا تساعدك إذا المدينة أو الولاية أو الحي في الانخفاض.

الواقع

هناك نقطة مهمة أخرى يجب أخذها بعين الاعتبار عند النظر إلى العقارات كاستثمار، وهو أن "الاستثمار" لن يدفع أي وقت مضى إلا إذا كنت تبيعه. لذا، حتى لو تضاعف مسكنك الأساسي من حيث القيمة منذ شرائه، فمن الناحية العملية، ربما يعني ذلك فقط أن الضرائب العقارية قد ارتفعت. كل المكاسب التي واجهتها هي مجرد ربح على الورق حتى تبيع الممتلكات.

إذا اخترت بيع وتأمل في شراء منزل آخر في نفس المنطقة، تذكر أن أسعار المنازل الأخرى قد ارتفعت أيضا. لحجز حقا مكاسب من بيع الخاص بك، وسوف تحتاج على الأرجح للانتقال إلى منزل أصغر في نفس المنطقة أو الخروج من المنطقة والعثور على مكان أقل تكلفة للعيش.

في حين أنه من الممكن الاستفادة من الأسهم في منزلك عن طريق أخذ قرض ضده، وذلك باستخدام منزلك كما أتم ثبت أن تكون استراتيجية حماقة في الماضي. ليس فقط الفائدة التي تدفعها تأكل في الربح الخاص بك، ولكن دفع القرض يأخذ بعيدا عن الاستقرار المالي الخاص بك. إذا انخفضت أسعار العقارات، يمكنك أن تجد نفسك في موقف لا يحسد عليه من أكثر بسبب القرض أكثر من المنزل يستحق. (انظر أيضا: قروض الأسهم المنزلية: التكاليف .)

لذلك، هل العقارات استثمار سيء؟

الآن قد تفكر في أنه لا توجد قيمة في شراء منزل على أمل أن تكتسب قيمة مع مرور الوقت. في حين أنه من الصحيح أن من غير المرجح أن ترى أي الأرباح التي يمكن أن تنفق إذا كنت تخطط للعيش في نفس المنزل طوال حياتك، إذا ذهبت إلى شراء مع استراتيجية الخروج، وهناك فرصة أفضل بكثير لرؤية الربح النقدي.

أولا، اعتبر السبب في أنك تشتري منزلا. إذا كان الجواب "للعيش فيه"، فيجب عليك التوقف عن التفكير في الأرباح والخسائر. إذا كان الجواب هو "لكسب المال" ثم تحتاج إلى إدخال الصفقة مع استراتيجية الخروج. مع الأخذ في الاعتبار سعر شراء العقار، يجب أن يكون لديك سعر البيع في الاعتبار.

عند الوصول إلى نقطة السعر الخاصة بك، سوف تبيع الممتلكات تماما كما كنت الأسهم التي قدرت. هذا قد لا يكون نهجا عمليا لمقر سكنك الأساسي، اعتمادا على نمط حياتك، ولكن هذا هو بالضبط ما يفعله العديد من المستثمرين العقاريين عند شراء العقارات وتجديدها وبيعها.فقط تذكر أن الأسعار لا تتحرك دائما. في عام 2010، انخفضت بعض أجزاء السوق بنسبة 40٪ من قممها.

في الماضي، شهدت اليابان أسعار المساكن تنخفض أكثر من ذلك. وهذا لا يعني أن هذه الأسعار لن ترتد مرة أخرى إلى منطقة مربحة، ولكن نضع في اعتبارنا أنه في بعض الحالات قد يستغرق وقتا طويلا جدا.

الخط السفلي

مع التاريخ كدليل، فإن معظم أصحاب المنازل الذين يمكن أن يكونوا على ما يرام لشراء مكان يأملون فعلا أن يسكن، تسديد الرهن العقاري بسرعة، ويعيش هناك حتى التقاعد، ومن ثم تقليص حجم والانتقال إلى منزل أقل تكلفة. انها ليست رهان مؤكد، ولكن هذه الاستراتيجية تزيد من احتمال تحقيق الربح.