ربما كنت قد سمعت مؤشر كيس-شيلر مرارا وتكرارا في الأخبار. ربما كنت تعرف أن لديها ما تفعله مع أسعار المنازل وسوق الإسكان. ولكن ما هو هذا المؤشر، بالضبط، وكيف يؤثر عليك؟

ما هو مؤشر كيس-شيلر؟
وضع مؤشر كيس-شيلر في الثمانينيات من قبل ثلاثة خبراء اقتصاديين: آلان ويس، كارل كيس وروبرت شيلر. الثلاثي شكلت لاحقا شركة لبيع أبحاثهم. تم شراء هذه الشركة من قبل فيسيرف، Inc.، والتي تقوم بتبويب البيانات وراء المؤشر. ثم يتم توزيع البيانات من قبل ستاندرد آند بورز.

المؤشر، الذي يعرف رسميا باسم مؤشر أسعار المنازل S & P / كيس-شيلر، ليس في الواقع مؤشر واحد على الإطلاق. وهناك بالفعل عدة مؤشرات:

• المؤشر الوطني لأسعار المنازل، الذي يغطي تسع شعب رئيسية للتعداد. يتم احتسابها كل ثلاثة أشهر ونشرت في يوم الثلاثاء الماضي من شباط / فبراير، أيار / مايو، آب / أغسطس وتشرين الثاني / نوفمبر.
• المؤشر المركب المكون من 10 مدن، والذي يغطي بوسطن وشيكاغو ودنفر ولاس فيغاس ولوس أنجلوس وميامي ونيويورك وسان دييغو وسان فرانسيسكو وواشنطن العاصمة.
• المؤشر المركب من 20 مدينة، والذي يشمل جميع المدن المذكورة أعلاه بالإضافة إلى أتلانتا، شارلوت، كليفلاند، دالاس، ديترويت، مينيابوليس، فينيكس، بورتلاند (أوريغون)، سياتل وتامبا.
• عشرون فهرس منطقة المترو الفردية لكل من المدن المذكورة أعلاه.

يتم نشر الفهارس، بصرف النظر عن المؤشر الوطني، في آخر يوم ثلاثاء من كل شهر في الساعة التاسعة صباحا بتوقيت شرق الولايات المتحدة. هناك تأخير لمدة شهرين في البيانات التي يتم الإبلاغ عنها، وبالتالي فإن التقرير الصادر في مايو فقط يغطي مبيعات المنازل خلال شهر مارس.

كل مؤشر يقيس تغيرات أسعار المساكن الفردية والعائلية (التي تعرف أيضا باسم المنازل) باستخدام طريقة المبيعات المتكررة، التي تقارن أسعار بيع نفس العقارات مع مرور الوقت. يتم استبعاد البناء الجديد - حيث أن هذه المنازل لم يتم بيعها من قبل، فلا توجد طريقة لحساب كيفية تغير أسعار بيعها حتى يكون لديها مالكان (عندها لم يعدا بناء جديد). لا يتم تضمين الشقق والتعاونيات في أي من المؤشرات الرئيسية. ومع ذلك، هناك مؤشر منفصل الشقة التي تتعقب أسعار الشقة في خمسة أسواق رئيسية: بوسطن وشيكاغو ونيويورك ولوس انجليس وسان فرانسيسكو.

أنواع المبيعات التي تتبعها مؤشرات كيس-شيلر تسمى معاملات البيع بالطول. هذه هي المعامالت حيث تم بيع المنزل بالقيمة السوقية، ويمكن استخدام بيانات سعر البيع للحصول على لقطة دقيقة لسوق اإلسكان. إن الصفقة التي تباع فيها أمها منزلها لابنها بسعر مناسب دون سعر السوق لن يتم تضمينها في أي مؤشر كيس-شيلر لأنها لا تعكس بشكل دقيق نشاط سوق الإسكان بشكل عام. يتم تضمين مبيعات الرهن في الفهارس لأن البيع بين البنك والفرد يعتبر على حد سواء طولي وتكرار البيع.

كما يستثنى من الفهرس خصائص تم تغييرها (وهي خاصية تم اعتبارها مؤخرا منزلا ولكن لم يتم تضمينها الآن)، فإن المبيعات قبل أو بعد أن تم تغيير العقار بشكل كبير (على سبيل المثال، غرفة نوم منزل إعادة تشكيلها إلى منزل من خمس غرف نوم) والمعاملات التي يبدو أن لديها أخطاء البيانات (منزل باعت مرة واحدة ل 100 $، 000 أفيد في وقت لاحق كما باعت ل $ 10، 000، على سبيل المثال).

لماذا أسعار المنازل
من الواضح، إذا كنت تبحث لشراء أو بيع العقارات السكنية، عليك أن تكون مهتما في ما إذا كانت أسعار المنازل صعودا أو هبوطا، وكم. إذا كنت تبيع، ويبدو أن الأسعار آخذة في الازدياد، فقد تحتاج إلى إيقاف البيع أثناء الانتظار ومعرفة ما إذا كانت الأسعار سترتفع. إذا كنت تشتري وترى الأسعار ترتفع، قد ترغب في تسريع قرار الشراء الخاص بك في حين لا تزال هناك صفقات أن يكون. أو إذا انخفضت الأسعار، فقد ترغب في معرفة ما إذا كان بإمكانك إيقاف عملية الشراء أثناء استمرار انخفاض الأسعار. وبطبيعة الحال، لا يمكن لأي شخص أو مؤشر التنبؤ حقا ما سيحدث لأسعار المنازل.

حتى لو كنت لا تشتري المنزل أو تبيعه، فإن أسعار المنازل هي مؤشر على أداء الاقتصاد الأوسع. هل يشعر الناس بالثقة بأن الوقت قد حان الآن لإجراء استثمار كبير ومكلف؟ ما مدى جودة أداء منطقة جغرافية معينة اقتصاديا؟ كيف تعمل الشركات التي لديها حصة كبيرة في قطاع الإسكان؟ يوفر مؤشر كيس-شيلر نظرة ثاقبة على كل هذه الأسئلة.

من الممكن أيضا الاستفادة من التغيرات في أسعار المنازل بشكل غير مباشر من خلال الاستثمار في مؤشر أسعار المنتجات المنزلية (S & P / كيس-شيلر) الآجلة والخيارات. ويوصى هذا النوع من الاستثمار للشركات مثل العقارات والمطورين العقاريين والبنوك والمقرضين الرهن العقاري والموردين المنزل لمساعدتهم على التخفيف من مخاطر حصصهم الكبيرة في قطاع الإسكان. حتى الشركات التي لديها القليل أو لا علاقة لها مع السكن قد ترغب في الاستثمار في هذه المنتجات لتنويع مخاطر الاستثمار التي يتعرضون لها.

وأخيرا، كثير من الناس لديهم على الأقل، إن لم يكن أكثر، استثمرت في منازلهم كما يفعلون في الأسهم. وبالتالي فإن حركات أسعار المنازل تؤثر تأثيرا كبيرا على القيمة الإجمالية لمحافظها.

فهارس الإسكان البديل
مؤشرات كيس-شيلر، وإن كانت الأكثر شهرة، ليست الوحيدة التي تتبع أسعار المنازل.

و U. وكالة التمويل الإسكاني الاتحادية (ففا) تنشر مؤشرا ربع سنوي لأسعار المساكن التي أطلق عليها اسم مؤشر هبي (أو مؤشر أسعار المساكن). وهي تستخدم طريقة المبيعات المتكررة كيس-شيلر لحساباتها، ولكنها تغطي 363 مناطق حضرية وتشمل إعادة التمويل وليس المبيعات فقط. ووفقا لمؤشر ففا، فإن هذا المؤشر يغطي فقط "العقارات العائلية الوحيدة التي تم شراؤها أو توريقها من قبل فاني ماي أو فريدي ماك منذ كانون الثاني / يناير. قروض الرهون العقارية الكبيرة جدا المعروفة باسم الرهون العقارية الجامبو لا يتم شراؤها أو توريقها من قبل فاني ماي أو فريدي ماك، لذلك لا يتم تضمين الرهون العقارية في المؤشر.

شركة تسمى فيرست أمريكان كوريلوجيك تنتج لوانبيرفورمانس مؤشر أسعار المنازل . ويستخدم أيضا بيانات المبيعات المتكررة، ولكن هو أكثر شمولا بكثير. ووفقا لموقع الشركة، فإن بياناتهم تغطي "6، 070 الرمز البريدي (58٪ من إجمالي سكان الولايات المتحدة)، 519 المناطق الإحصائية الأساسية (كبسا، 85٪ من إجمالي سكان الولايات المتحدة) و 898 مقاطعة (81٪ من إجمالي سكان الولايات المتحدة) (999)> مؤشر أسعار المنازل

مؤشر أسعار المنازل يتم نشره شهريا ويغطي اتجاهات الأسعار في أربع مناطق تعداد الولايات المتحدة، وتسع شعب تعداد الولايات المتحدة، و 360 ولاية أمريكية للولايات المتحدة الأمريكية، الأسرة منفصلة مبيعات المنازل. على الرغم من أن معيار المحاسبة الدولي رقم 360 يشمل فقط المعاملات بالطول، فإنه لا يستخدم طريقة كيس-شيلر، قائلا "أنه يحد بشكل كبير من عدد المعاملات المتاحة لتحديد الاتجاه الذي قد يتفاقم في أبطأ ظروف السوق". وبدلا من ذلك، يستخدم المعيار المحاسبي الدولي رقم 360 تكنولوجيا الملكية، لأنه يعتقد أن بياناته على مستوى المقاطعات أكثر فائدة من تتبع البيانات "مناطق جغرافية واسعة". أحد الجوانب الرئيسية للمؤشر هو أنه يتم نشره مع تأخر شهر واحد فقط مقارنة بفترة شهرين من حالة شيلر، مما يجعله مؤشرا زمنيا. مؤشر أسعار المساكن الأجنبية

وعلاوة على ذلك، فإن الولايات المتحدة ليست البلد الوحيد الذي ينتج مؤشرات أسعار المساكن. وفيما يلي بعض الأمثلة عن البلدان الأخرى التي تنتج مؤشرات الإسكان:
كندا

• المؤشر الرئيسي هو مؤشر أسعار المنازل المركب الوطني . كما أنه يستخدم طريقة تكرار المبيعات، وأنه يجمع بين البيانات من عائلة واحدة مبيعات المنازل في فانكوفر، كالجاري، تورونتو، أوتاوا، مونتريال و هاليفاكس. إريلاند
• > الرقم القياسي لأسعار المنازل الدائمة يتم إنتاجه من قبل البنك الأيرلندي الدائم، الذي يمتلك حوالي 20٪ من قروض الرهن العقاري السكنية في البلاد. يأخذ هذا المؤشر حجم المنزل ونوعه وموقعه وخصائصه الأخرى في الاعتبار باستخدام تقنية معقدة تعرف بتحليل الانحدار الخطي متعدد المتغيرات.
• المملكة المتحدة المؤشر الرئيسي هو هاليفاكس مؤشر الأسعار ، سمي هاليفاكس، أكبر مقرض للرهن العقاري في الولايات المتحدة. كما أنه يستخدم تحليل الانحدار الخطي متعدد المتغيرات. الاستنتاج

مؤشر كيس-شيلر هو مقياس يستخدم على نطاق واسع واحترام لسوق الإسكان في الولايات المتحدة والاقتصاد الأوسع. الآن بعد أن فهمت ما هي وسبب أهميتها، في المرة القادمة التي تقرأ فيها الصحيفة أو تشاهد الأخبار، قد تدفع المزيد من الاهتمام عندما تسمع عن مؤشر كيس-شيلر.