بالنسبة لكثير من الناس، فإن منازلهم هي أعظم ممتلكاتهم - تلك التي قد يخططون لبيعها يوما ما للانتقال إلى جزء آخر من البلاد، أو الترقية إلى منزل أكبر أو المساعدة في تمويل التقاعد. إلا إذا كنت قد باعت منزلا على مدى السنوات القليلة الماضية، قد لا تدرك أن التعديلات في قانون الضرائب يمكن أن تؤثر على كم كنت في نهاية المطاف مع بعد البيع. تعرف على كيفية تأثير أحدث القوانين الضريبية في حالة اتخاذ قرار بالتحرك.

-

القواعد القديمة
في الماضي، يمكن للبائعين تأجيل ضرائب الأرباح الرأسمالية على جميع الأرباح السابقة، مهما كانت كبيرة، طالما أنها استوفت المتطلبات التالية:

• شراء استبدال المنزل الذي يكلف أكثر من المبلغ المستلم للمنزل الذي تم بيعه.
• اشتريت الاستبدال في غضون سنتين قبل أو بعد سنتين من تاريخ البيع.

على سبيل المثال، لنفترض أنك اشتريت منزلا بمبلغ 200 ألف دولار وبيعته في غضون خمس سنوات مقابل 300 ألف دولار. طالما أنك اشتريت منزلا آخر في غضون سنتين بمبلغ 300 ألف دولار على الأقل، يمكنك تجنب ضريبة الأرباح الرأسمالية على $ 100، 000 الربح. وعلاوة على ذلك، كان يمكن أن تستمر هذه العملية كل عام، وربما بناء كمية غير محدودة من المكاسب الضريبية المؤجلة. ثم عندما توفيت، كان يمكن أن يكون قد تم القضاء على المكاسب بسبب زيادة في توفير الأساس للمستفيدين الخاص بك.

وبالإضافة إلى ذلك، فإن البائع الذي بلغ 55 عاما يمكن أن يستبعد بشكل دائم ما يصل إلى 125،000 دولار من الأرباح دون شراء منزل آخر.

اللائحة الجديدة
في 6 أيار / مايو 1997، بدأ سريان قانون إغاثة دافعي الضرائب لعام 1997. وألغى هذا الفعل التأجيل غير المحدود المستمر للأرباح واستبداله بالاستثناءات المغطاة.

يستطيع دافعو الضرائب الآن استبعاد ما يصل إلى 250 ألف دولار من الأرباح على بيع منزلهم. ويمكن للأزواج المتزوجين الذين يودعون معا أن يستبعدوا 000 500 دولار من دخلهم الخاضع للضريبة. العمر ليس عاملا وليس لديك لشراء منزل بديل. بعد أن تأخذ الاستبعاد، يمكنك شراء منزل أقل تكلفة أو حتى استئجار واحدة. والأفضل من ذلك، فإن مصلحة الضرائب تتيح لك استخدام الاستبعاد في كل مرة تبيع فيها مسكنك الأساسي.

هناك قاعدتان:

• يجب أن تكون قد امتلكت المنزل واستخدمته كمقر سكنك الأساسي لمدة سنتين على الأقل من السنوات الخمس السابقة.
• لا يمكنك استخدام الاستثناء خلال العامين السابقين.

على سبيل المثال، لنفترض أن الزوجين اشتروا منزلهما قبل ثماني سنوات مقابل 200 ألف دولار وكانا يعيشان فيه خلال تلك الفترة. وهم الآن مستعدون للبيع بمبلغ 450 ألف دولار والانتقال إلى منزل أكبر يكلف 400 ألف دولار في جزء أقل تكلفة من البلاد لاستيعاب أسرهم المتنامية. وبسبب الاستبعاد، لن يضطروا إلى دفع ضريبة أرباح رأس المال على الربح البالغ 250 ألف دولار.

دعونا ننظر 20 عاما في المستقبل عندما يريد الزوجان لدينا التقاعد وتقليص إلى شقة. يبيعون منزلهم الكبير مقابل مليون دولار، ويشترون شقة بقيمة 750 ألف دولار.وستحصل على أرباح رأسمالية تبلغ 600 ألف دولار (1 مليون دولار - 400 ألف دولار) على بيع المنازل. ومع ذلك، فإنها سوف تضطر فقط لدفع الضرائب على 100،000 $ من الأرباح بسبب 500،000 $ استبعاد. يمكنهم استخدام مبلغ 250 ألف دولار نقدا الذي يبقى بعد أن يشترون الشقة بالطريقة التي يرغبون بها.

نقاط إضافية
لا يلزم أن تستمر سنتين من الملكية والاستخدام المطلوبين خلال فترة الخمس سنوات المنتهية في تاريخ البيع. لذلك، إذا كنت قد استأجرت منزلك خلال السنة الأولى والثالثة والخامسة من الملكية ولكنها عاشت فيها في السنتين الثانية والرابعة، فبإمكانك الاستمرار في الاستبعاد.

وعلاوة على ذلك، هناك استثناءات لقاعدة الإشغال لمدة سنتين. وهي تشمل: الإعاقة والإدانة والطلاق.

إذا كان الاستبعاد يمسح كل مكاسبك، فلا يتعين عليك الإبلاغ عن عملية البيع على إقراراتك الضريبية. وإلا، يجب عليك تقديم المعاملة في الجدول D. وفي كلتا الحالتين، تأكد من الاحتفاظ بجميع السجلات لمدة ثلاث سنوات على الأقل.

لا أعتقد أنك يمكن أن تستخدم فقط هذا الاستبعاد إذا كنت تملك أسرة واحدة، البيت التقليدي. ينطبق هذا القانون على أي مسكن تعتبره مسكنك الأساسي، مثل:

• زورق
• شقة أو تاون هاوس
• شقة تعاونية
• منزل متنقل

كيفية تخفيض الضريبة
الضريبة على مبلغ 250 ألف دولار (500 ألف دولار لراكبي الضرائب المشتركة) ربح كبير، قد لا يكون كافيا للتعويض تماما عن بعض مكاسب البائعين. هناك عدد قليل من الأشياء التي يمكنك القيام بها لزيادة أساس التكلفة الخاصة بك والحد من المسؤولية الضريبية الخاصة بك.

ارجع إلى سجلاتك لمعرفة ما إذا كان لديك مصاريف أخرى مسموح بها، بما في ذلك:

• رسوم التسوية أو تكاليف الإغلاق عند شراء المنزل
• الضرائب العقارية التي يدين بها البائع والتي دفعتها وكانت لا تسدد
• التحسينات المنزلية، مثل سقف جديد أو غرفة إضافية

الخط السفلي
وأخيرا، انظر إلى الاستثمارات الأخرى. هل تملك الأسهم والسندات أو العقارات الأخرى التي تستحق أقل مما دفعت لهم؟ يمكنك بيع تلك واستخدام الخسائر لتعويض المكاسب الرأسمالية من بيع المنزل.