كونه شخصيا في إرادة شخص بصفته منفذا - الشخص الذي يتعامل مع الأمور العقارية ويسويها - يبدو شرفا عظيما. وهذا هو، لأن الشخص يعتقد أن لديك القدرة على جمع الأصول وتسوية الديون، وتقديم الإقرارات الضريبية العقارات عند الضرورة، وتوزيع الأصول وإغلاق الحوزة. ومع ذلك، لا یطلب من الشخص الذي یطلق علیھ اسم منفذي قبول التعيين.

قبل أن توافق على العمل كمنفذ، فهم بعض المخاطر التي يمكن أن تنتج. ومعرفة كيف يمكنك معالجة بعض هذه المخاطر المحتملة بحيث يكون منفذا يمكن أن تعمل بسلاسة.

1. النزاعات مع المتعاونين

في كثير من الأحيان عندما يكون أحد الوالدين لديه أكثر من طفل بالغ واحد، يتم تسمية جميع الأطفال على أنهم منفذين حتى لا تظهر المحسوبية. أما بالنسبة لأولئك الذين يتم تسميتهم، فإن هذا الترتيب قد لا يعمل بسلاسة. قد يكون بعض الأطفال خارج الولاية، أو حتى خارج البلاد، مما يجعل من الصعب التعامل مع الأنشطة العملية، مثل تأمين الأصول وبيع المنزل. ويفتقر البعض إلى القدرة المالية على التعامل مع الدائنين، وفهم مسائل الضرائب العقارية، وإجراء المحاسبة لإرضاء المستفيدين من أن الأمور قد تم التعامل معها بشكل صحيح. أيضا، وجود عدة منفذين يضيف إلى حد كبير إلى كمية الأوراق. على سبيل المثال، يجب إرسال النماذج التي يجب أن يتم توقيعها من قبل جميع المنفذين حول الجميع (في بعض الحالات، تكون المستندات الممسوحة ضوئيا التي تم التوقيع عليها مقبولة، ولكن في حالات أخرى تكون النسخ الأصلية مقبولة فقط).

أفضل طريقة: معرفة ما إذا كان يمكن للمنفذين التنفيذيين الموافقة على السماح فقط واحد لخدمة؛ والبعض الآخر ببساطة التنازل عن تعيينهم. هذا التنازل يعمل بشكل جيد عندما يثق التنفيذيين الشخص الذي سيكون بمثابة المنفذين الوحيد. وثمة بديل آخر هو أن ينخفض ​​جميع الأطفال ويسمح بدلا من ذلك لإدارة الثقة في البنك بمهمة العمل (وقد تسمي الإرادة البنك باعتباره منفذا خلفيا). هذا يكلف المال و هو الأنسب للعقارات الكبيرة. ومع ذلك، فإن استخدام كيان بدلا من فرد كمنفذ يمكن أن يخفف من حدة النزاعات بين الأطفال ويخففهم من ما يمكن أن يكون عملا مرهقا.

2. الخلافات مع الورثة

وظيفة المنفذ هي تأمين أصول التركة ثم توزيعها وفقا لرغبات المتوفى. في بعض العائلات، ينزل الورثة على منزل الوليد حتى قبل الجنازة، وكرات قطف الإرث وغيرها من الأشياء الثمينة. كما أن الإرادة قد تعطي خطا لمنفذ في صرف المصروفات على الورثة (مثلا، توزيع الممتلكات أو بيع الممتلكات وتوزيع النقد). قد ينشئ منفذي التنافر العائلي لمجرد القيام بعمله / وظيفتها.

أفضل طريقة: تأمين المنزل وغيرها من الأصول في أسرع وقت ممكن. إبلاغ الورثة أن هذا هو القانون. أيضا تبادل المعلومات حول رغبات المتقاعدين، والتي يمكن وصفها في إرادة (انظر ما هي الإرادة ولماذا أحتاج واحد؟ ) أو مدرجة في وثيقة منفصلة (الوثيقة المنفصلة غير ملزمة للمنفذ ولكن يمكن أن تكون خارطة طريق جيدة لصرف الأصول).

3. استنزاف الوقت

واحدة من أكبر العيوب إلى كونه منفذا هو مقدار كبير من الوقت الذي يستغرقه للتعامل مع المسؤوليات بشكل صحيح. على سبيل المثال، فكر في الوقت الذي تم فيه الاتصال بمختلف الوكالات الحكومية (على سبيل المثال، إدارة الضمان الاجتماعي لوقف استحقاقات الضمان الاجتماعي، وفي حالة الزوج الباقي على قيد الحياة، تطالب باستحقاق الوفاة البالغ 255 دولارا؛ ومصلحة الضرائب الأمريكية وسلطات الضرائب الحكومية لضريبة الدخل والموت ومسائل الضرائب؛ وإدارات الممتلكات غير المطالب بها في الدولة لاسترداد رواسب المرافق وغيرها من المبالغ المستحقة التي تنتمي إلى المتقاعدين).

أفضل طريقة : يمكن للمنفذ أن يسمح لمحامي العقارات بمعالجة العديد من هذه الأمور. ومع ذلك، فإن المحامي سوف فاتورة عن وقته وتكلف المال العقاري. حتى لو كان المحامي يستخدم شبه قانوني لمختلف الإجراءات، فإنه يمكن أن يكون لا يزال مكلفا. أيضا، يمكن للسلطة العامة المؤقتة أو غيرها من محضري الضرائب العمل على الإقرار النهائي ضريبة الدخل التابع له، فضلا عن عائدات ضريبة الدخل للحوزة. وحيثما تكون العقارات متواضعة، يمكن أن تعني هذه الرسوم ميراثا ضئيلا أو معدوما لبعض الورثة. يجب على منفذا في هذه الحالة استخدام خدمات المهنيين بشكل متقن وفهم الالتزام الوقت الذي هو أو هي سوف تحتاج إلى جعل بدلا من ذلك. كونها منظمة (مثل ز، باستخدام قائمة مرجعية مثل هذا واحد من جوناثان بركة) يمكن أن تساعد على وقت استخدام منفذ التنفيذ بأكبر قدر من الكفاءة.

4. التعرض الشخصي للمسؤولية

بصفتك منفذا، يجب عليك دفع الضرائب المستحقة قبل صرف الميراث للورثة. إذا كنت تدفع الورثة أولا وليس لديك أموال كافية في حساب فحص الحوزة لدفع الضرائب، فأنت مسؤول شخصيا عن الضرائب.

في حين أن العديد من العقارات لم تعد تشعر بالقلق إزاء ضرائب الدخل الفدرالية بسبب مبلغ الإعفاء العالي (45 مليون دولار في عام 2016)، فإن العديد من الدول لا تزال تفرض ضرائب الموت على العقارات الصغيرة. قيمة العقار على أغراض ضريبة الوفاة أكبر من قيمة العقارات المحققة (الأصول التي لا تمر تلقائيا إلى المستفيدين المسماة)؛ وهي تشمل جميع الأصول التي كان للمقيم مصلحة فيها (مثلا، حسابات الاستجابة العاجلة، المعاشات التقاعدية، التأمين على الحياة التي يملكها المتأخر).

أفضل طريقة: شرح للورثة الذين يتوقون إلى الحصول على ميراثهم أنه لا يسمح لك بمنحهم حصتهم حتى استقرت مع الدائنين، مصلحة الضرائب وغيرها مع مطالبة ضد الحوزة. (لا يمكن للدائنين الذهاب بعد عائدات بوليصة التأمين على الحياة التي لديها مستفيد معين). تأكد من فهم مدى الأموال اللازمة لدفع ما هو مستحق.

5. التكاليف الشخصية

يسمح للمنفذ بتلقي عمولة للتعامل مع واجباته. وعادة ما يتم تحديد مبلغ العمولة حسب حجم التركة) أي ز، نسبة مئوية من األصول (. ومع ذلك، في كثير من الحالات، وخاصة المناطق الصغيرة، يطلب من منفذي التنازل عن أي عمولة.

أفضل طريقة : دفع نفقات الحوزة من حساب التدقيق العقاري.تتبع النفقات من الجيب (ه. رسوم البريد). ويمكن أن تسدد الحوزة بعض هذه النفقات.

الخط السفلي

كونه منفذا صعبا، ولكن يجب على شخص أن يفعل ذلك. إذا كان هذا الشخص هو أنت، تأكد من فهم ما كنت تحصل في قبل أن توافق على العمل كمنفذ. المبادئ التوجيهية من نقابة المحامين الأمريكية هي مفيدة في فهم نطاق واجبات منفذ.

قد تكون مهتما أيضا بقراءة 4 أشياء يجب مراعاتها قبل أن تصبح مديرا للعقارات و إنفستوبيديا أدفانسد إستات بلانينغ توتوريال .