طريقة "للبيع من قبل المالك" (فسبو) تبدو وسيلة رائعة لإنقاذ الآلاف من الدولارات عند بيع منزلك.

أفتيرال، عمولة الوكيل العقاري القياسية هي 6٪ - وهذا هو 15،000 $ على 250،000 $ المنزل. نظرا لحجم هذا الرسم، قد تعتقد أن العمل وكيل البائع الخاص بك سيكون بالتأكيد يستحق الوفورات. هنا ثمانية أسباب يجب عليك التفكير مرة أخرى. (انظر أيضا: دليل لشراء منزل في الولايات المتحدة )

1. قد لا يرغب وكلاء المشترين في عرض موقعك على عملائك.

في صفقة البيع من قبل المالك، يعرف وكيل المشتري أنه لن يكون هناك مهني في الطرف الآخر من المعاملة. حتى إذا كان العميل يصر على رؤية منزلك، قد يثبط الوكيل تقديم عرض، مشيرا إلى متاعب ومخاطر محاولة إغلاق الصفقة دون المهنية تمثل البائع.

- <2>>

يقول بروس أيليون، وهو سمسار عقارات مع شركة ريماكس الكبرى أتلانتا: "لا يوجد سوى سببان وراء عرض فسبو: لا يوجد مخزون آخر متاح أو السعر منخفض للغاية". وقد تم حرق كل وسيط من ذوي الخبرة من خلال معاملة فسبو حيث أن البائع لم يدفع عمولة كاملة، أو أي عمولة على الإطلاق، إلى الوكيل الذي جلب المشتري، كما يقول. "ينظر إلى باعة فسبو على أنها البائعين غير واقعية وغير معقولة وصعبة الذين رفضت أصحاب العقارات المهنية"، كما يقول.

ولكن هناك وكلاء المشترين الذين سوف تظهر الممتلكات الخاصة بك في ظل الظروف المناسبة. فيلادلفيا السمسار دينيس بارون من بيركشاير هاثاواي هومسرفيسز يقول فوكس آند روتش أنه طالما أنها لديها اتفاق المشتري وقعت تنص على أنه عندما تظهر منزل فسبو التي يحصل عليها وكالة لها، وقالت انها واثقة.

"لدي أيضا اتفاق تم توقيعه مسبقا من قبل المالك الذي يبيع ممتلكاتهم أو منازلهم"، كما تقول. ينص الاتفاق على ما هي الرسوم المئوية التي يدفعها البائع للوكيل. ويوضح الاتفاق أيضا أن الوكيل لا يعمل إلا نيابة عن المشتري، وأنه بصفته وكيلا للمشتري، عليها أن تكشف للعميل عن جميع المعلومات التي يقدمها لها البائع، مثل الحاجة إلى البيع في تاريخ معين .

2. من الصعب الحفاظ على مشاعرك بعيدا عن عملية البيع.

بيع منزلك هو عادة عملية عاطفية. وجود وكيل يبقيك خطوة واحدة إزالتها ويجعلك أقل عرضة لجعل أخطاء غبية مثل المبالغة في منزلك، ورفض مواجهة العرض المنخفض لأنك الإهانة أو إعطاء في غاية السهولة عندما يكون لديك موعد نهائي لبيع منزلك. بيع المنزل الخاص بك؟ تجنب هذه الأخطاء .)

"يمكن للسماسرة المتابعة دون التواصل شعور من التحمس أو اليأس. والمتابعة هي وظيفتهم "، ويقول ايليون". عندما يتحقق بائع مرارا وتكرارا، فإنه يشير بشكل صحيح أو خطأ على استعداد لقبول انخفاض الأسعار."

إذا كنت تتخلى عن وكيل، سيكون لديك أيضا للتعامل مباشرة مع الرفض في كل مرة وكيل المشتري يقول لك زبائنها ليست مهتمة. يقول ديفيد كين، وهو سمسار عقارات مع شركة تليس بروبيرتيز في بيفرلي هيلز، كاليفورنيا: "بصفته مالك المنزل، قد يكون من المستاء جدا سماع بعض التعليقات التي أدلى بها المشترون، وفي كثير من الأحيان وكلائهم".

من الرفض ووضع تدور إيجابي على أي ردود فعل سلبية. يقول وسيط العقارات جيسي غونزاليس، مالك آرتشر ريلتي في سانتا روزا، كاليفورنيا: "من الصعب عليهم أن يبقوا مشاعرهم من البيع لأنه ليس هناك طرف ثالث يرتد أي شيء عن". على سبيل المثال، الملكية يجلس في السوق، ومالك المنزل لا يعرف السبب في المنزل لا يبيع.

العواطف ستكون دائما هناك للبائع، ولكن النقد البناء يمكن أن يصبح أسهل لهضم للبائع عندما يتعلق الأمر وسيط الذي هو في جانبهم، في محاولة للحصول على أفضل بالنسبة لهم. "

3. انها ليست وظيفة بدوام كامل الخاص بك.

هل يمكن أن تسرع إلى البيت من العمل في كل مرة يريد شخص أن يرى منزلك؟ يمكنك عذر نفسك من اجتماع في كل مرة يرن الهاتف الخاص بك مع المشتري المحتمل؟ في نهاية يوم عمل طويل، هل لديك الطاقة للاستفادة من كل فرصة ممكنة لتسويق منزلك؟ هل أنت خبير في بيع المنازل؟

هل لديك أي خبرة في القيام بذلك؟ إجابتك على كل هذه الأسئلة هي على الأرجح "لا". جواب الوكيل على كل هذه الأسئلة هو "نعم". وبالإضافة إلى ذلك، من خلال الذهاب من خلال وكيل، ستحصل على صندوق تأمين لبابك الأمامي الذي يسمح وكلاء لإظهار منزلك حتى عندما لا تكون متاحة.

4. وكلاء لديها شبكة أكبر مما تفعله.

نعم، يمكنك إدراج منزلك بنفسك على زيلو و ريدفين و كريغزلست و حتى خدمة قوائم متعددة (ملس) التي يستخدمها الوكلاء. ولكن سيكون ذلك كافيا؟ حتى لو كان لديك شبكة شخصية أو مهنية كبيرة، فإن هؤلاء الناس من المرجح أن يكون لديهم القليل من الاهتمام في نشر الكلمة التي منزلك للبيع. ليس لديك علاقات مع العملاء، وكلاء آخرين أو وكالة العقارات لجلب أكبر تجمع من المشترين المحتملين إلى منزلك. مجموعة أصغر من المشترين المحتملين يعني أقل الطلب على الممتلكات الخاصة بك، والتي يمكن أن تترجم إلى الانتظار لفترة أطول لبيع منزلك وربما لا تحصل على الكثير من المال كما يستحق منزلك.

"يجب أن يكون لدى وكيل عقاري جيد رولوديكس من الأسماء ومعلومات الاتصال حتى يتمكن من نشر الكلمة بسرعة عن العقار الذي سردته للتو"، يقول وسيط العقارات بيج بارلافي، الرئيس التنفيذي لشركة بارلافي ريلتي في نيو مدينة نيويورك. "لدي قائمة توزيع لأكثر من 3، 500 جهة اتصال تحصل على رسالة بريد إلكتروني مني في غضون 48 ساعة ونحن أدرجنا عقارا. ثم أبدأ في تسويق العقار في كل موقع متاح، ملس وموقع التسويق للعقارات للحفاظ على الزخم و [للحفاظ] تظهر باستمرار. "

5. أنت تخضع لنفسك إلى عروض لا داعي لها.

وكيل يمكن معرفة ما إذا كان شخص يريد أن يرى منزلك هو حقا مشتري مؤهل أو مجرد حالم أو الجار الفضولي.انها الكثير من العمل وانقطاع كبير في كل مرة لديك لوضع حياتك في الانتظار، وجعل منزلك تبدو مثالية وتظهر منزلك. كنت ترغب في الحد من تلك المتاعب إلى العروض الأكثر احتمالا أن يؤدي إلى بيع.

"يتم تدريب السمسارين على طرح الأسئلة المؤهلة لتحديد جدية وتأهيل ودافع من احتمال"، ويقول ايليون. كما يتم تدريب السمسارين على طرح أسئلة ختامية حول طول المدة التي يتطلع إليها المشترون، وما إذا كانوا قد شاهدوا أي منازل أخرى من شأنها أن تلبي احتياجاتهم، وإذا كانوا يدفعون نقدا أو تم تأهيلهم مسبقا، وما هي المدارس التي يبحثون عنها، وما إلى ذلك . ويمكنهم نقل شخص مؤهل ومتحمس إلى نقطة الشراء. فالباعة فسبو تفتقر إلى هذا التدريب والمهارة مجموعة، كما يقول.

كما أنه من المحرج للمشترين أن يكون البائع حاضرا، وليس وكيل البائع، عندما يجولون إلى المنزل.

"عند عرض منزل، يجب أن لا يكون المالك حاضرا". "لا شيء يجعل المشتري المحتمل أكثر غير مريح من المالك الحالي يجري في المنزل. عندما البائع موجود، فإن معظم المشترين الاندفاع من خلال منزل ولن تلاحظ أو تذكر الكثير عن ما رأوه. "

6. التفاوض على بيع صعب ومحرج.

حتى إذا كان لديك خبرة في المبيعات، فلم يكن لديك خبرة متخصصة في التفاوض على بيع المنزل. وكيل المشتري يفعل، لذلك هو / هي أكثر عرضة للفوز في التفاوض، وهذا يعني أقل من المال في جيبك.

"ربما كان وكيل بيع من ذوي الخبرة قد تفاوض مئات المشتريات المنزلية"، يقول كين. "نحن نعرف كل الألعاب، علامات التحذير من المشتري العصبي أو المخادع. "

ليس فقط أنت غير عديمي الخبرة، ولكن من المحتمل أيضا أن تكون عاطفيا حول هذه العملية، وبدون وكيلك الخاص للإشارة عندما كنت غير عقلاني، وكنت أكثر عرضة لاتخاذ قرارات سيئة. يقول كين أنه يمكن للوكيل تحويل رد غير لائق من الناحية العاطفية وغير لائق من البائع المخالف إلى أحد المشترين إلى "رفض البائع طلبك الأولي، ولكنه قام بإجراء كونتروفر. "

والباعة الذين يذهبون منفردا أيضا عادة ليسوا على دراية بالعادات المحلية أو ظروف السوق.

"وكلاء يعرفون نبض السوق وما هو الطلب القيادة، مما يعطيهم ميزة من خلال معرفة ما هي شروط تستحق التفاوض، والتي تستحق يستحق الطرف الآخر الفوز"، ويقول روب ماكغارتي، المؤسس المشارك والوسيط المعين مع سوريفيلد، وهي شركة وساطة عقارية سكنية مقرها في سياتل.

وكلاء يعرفون الجمارك المحلية لبيع منزل، مثل ما إذا كان المشتري أو البائع يدفع عادة رسوم مثل الضرائب ونقل وتكاليف الإغلاق، ويقول جونزاليز.

7. لا يمكنك رؤية ما هو الخطأ في منزلك.

وكلاء هم خبراء في ما يجعل المنازل تبيع. يمكنهم المشي من خلال منزلك معكم ونشير إلى التغييرات التي تحتاج إلى جعل لجذب المشترين والحصول على أفضل العروض. يمكنهم رؤية العيوب كنت غافلا لأنك ترى كل يوم - أو لأنك ببساطة لا ينظر إليها على أنها العيوب. كما أنها يمكن أن تساعدك على تحديد أي ردود الفعل من المشترين المحتملين يجب أن تعمل على بعد وضع منزلك في السوق لتحسين فرصها في البيع.

يقول كين: "يجب على أي شخص مصمم على بيع منزله أن يستأجر مصمما داخليا أو موقفا للعقارات لتقييم الحالة الراهنة والطعن في السوق في المنزل". "جميع البائعين بحاجة إلى استئجار خدمة التنظيف المهنية لإعطاء منزل التنظيف العميق قبل وضعه في السوق. التنظيف الجيد سيساعد على إزالة الروائح المميزة مثل الحيوانات الأليفة التي لا يمكن للشم أن يشمها لأنهم يعيشون معها كل يوم. "

8. تعرض نفسك لخطر المقاضاة.

وهناك الكثير من الأوراق القانونية تشارك في بيع المنزل، وأنه يحتاج إلى أن تكتمل بشكل صحيح من قبل خبير. أحد أهم البنود هو إفصاحات البائع. يقول ماثيو ريشر، المحامي، والرئيس التنفيذي لشركة ليغالادفيس: "على بائع العقارات واجب إيجابي بالإفصاح عن أي حقيقة تؤثر بشكل جوهري على قيمة أو رغبة العقار". كوم. يمكن أن يكون البائع مسؤولا عن الاحتيال أو الإهمال أو الإخلال بالعقد إذا لم يكشف بشكل صحيح. وقال: "إن مسألة ما إذا كانت حقيقة ما أم لا موجودة بشكل عام في السوابق القضائية للدولة التي تعيش فيها".

ما لم تكن محامي عقاري، فإن وكيلك ربما يعرف المزيد عن قوانين الإفصاح عما تفعله. إذا فشلت في الكشف عن خطر أو إزعاج أو خلل ويعود المشتري إليك بعد انتقالها وإيجاد مشكلة، فإنها يمكن أن تقاضيك. وكلاء يمكن أن يخطئ، أيضا، ولكن لديهم المهنية الأخطاء والسهو التأمين لحماية أنفسهم وإعطاء المشتري اللجوء حتى المشتري قد لا تحتاج إلى متابعة البائع عن الأضرار.

الخلاصة

بيع منزلك من المرجح أن يكون واحدا من أكبر المعاملات في حياتك. يمكنك أن تحاول أن تفعل ذلك وحدها لتوفير المال، ولكن توظيف وكيل لديه العديد من المزايا. يمكن للوكلاء الحصول على تعرض أوسع للممتلكات الخاصة بك، وتساعدك على التفاوض على صفقة أفضل، وتكريس المزيد من الوقت لعملية البيع الخاصة بك وتساعد على الحفاظ على المشاعر الخاصة بك من تخريب البيع. وكيل يجلب الخبرة، التي عدد قليل من الباعة المنزل لديها، إلى معاملة معقدة مع العديد من المزالق المالية والقانونية. (انظر أيضا: كيفية العثور على أفضل وكيل العقارات ).