قد تكون هناك مجموعة متنوعة من الرهون العقارية متاحة، ولكن بالنسبة لمعظم المشترين في المنازل، هناك، من الناحية العملية، واحد فقط.

رهن ثابت لمدة 30 عاما هو عمليا نموذج أمريكي، وفطيرة التفاح من الأدوات المالية. هذا هو المسار الذي أجيال من الأميركيين قد اتخذت لأول مرة ملكية المنزل. وفقا لجمعية المصرفيين الرهن العقاري، فإن غالبية الناس الذين يتقدمون للحصول على الرهون العقارية تنطبق على الرهون العقارية لمدة 30 عاما. غير أن كثيرا من هؤلاء المشترين قد يكونوا قد خدموا على نحو أفضل لو اختاروا بدلا من ذلك رهن عقاري ثابت لمدة 15 سنة؛ والأصغر سنا، وأقل شعبية، 30 عاما. القروض متشابهة هيكليا - الفرق الرئيسي هو المصطلح. (انظر أيضا دليل لشراء منزل في الولايات المتحدة )

يعني القرض القصير الأجل دفعة شهرية أعلى، مما يجعل الرهن العقاري لمدة 15 عاما يبدو أقل تكلفة. ولكن، في الواقع، فإن المدى الأقصر يجعل القرض أرخص على عدة جبهات - على مدى الحياة الكاملة للقرض، و 30 عاما الرهن العقاري في نهاية المطاف تكلف أكثر من ضعف خيار 15 عاما.

كيف يؤثر المصطلح على التكلفة

المحرك الرئيسي لتكاليف أعلى هو الوقت. والرهن العقاري هو ببساطة نوع معين من القروض ألجل - مؤمن بواسطة عقار حقيقي - وفي قرض ألجل، يدفع المقترض فائدة محسوبة على أساس سنوي مقابل الرصيد القائم للقرض. يتم تثبيت كل من سعر الفائدة والدفع الشهري.

لأن الدفعة الشهرية ثابتة، فإن الجزء يذهب لدفع الفائدة والجزء يذهب لدفع تغيير الرئيسي مع مرور الوقت. في البداية، لأن رصيد القرض مرتفع جدا، ومعظم الدفع هو الفائدة. ولكن مع تقلص الأرصدة، فإن حصة الفائدة من الدفع تنخفض أيضا، وتزداد حصة الذهاب إلى رأس المال. (لمزيد من التوضيحات، راجع برنامج إنفستوبيديا التعليمي أساسيات الرهن العقاري .)

في قرض لمدة 30 عاما، بطبيعة الحال، هذا الرصيد يتقلص بشكل أبطأ بكثير - بفعالية، كنت استئجار نفس المبلغ من المال لأكثر من مرتين. (أكثر من مرتين، بدلا من مرتين فقط، لأنه في الرهن العقاري لمدة 30 عاما، والرصيد الرئيسي لا ينخفض ​​بمعدل سريع كما هو الحال في قرض لمدة 15 عاما). عندما يكون معدل الفائدة هو 4٪ ، يدفع المقترض بالفعل تقريبا 2. 2 مرات أكثر فائدة لاقتراض نفس المبلغ من أصل أكثر من 30 عاما مقارنة مع قرض لمدة 15 عاما.

الاختلافات في أسعار الفائدة

وعلاوة على ذلك، لأن القروض لمدة 15 عاما أقل خطورة بالنسبة للبنوك من القروض لمدة 30 عاما، ولأنه يكلف البنوك أقل من تقديم قروض قصيرة الأجل من القروض الأطول أجلا، يدفع المستهلكون أقل سعر الفائدة على الرهن العقاري لمدة 15 عاما - في أي مكان من ربع في المئة إلى نسبة مئوية كاملة (أو نقطة) أقل. والوكالات المدعومة من الحكومة التي تمول معظم الرهون العقارية تفرض رسوما إضافية، تسمى تعديلات سعر القرض، مما يجعل الرهون العقارية لمدة 30 عاما أكثر تكلفة.

فاني ماي وفريدي ماك تعريفات سعر الشحن للمقترضين الذين لديهم درجات ائتمان أقل أو يقومون بتخفيض مبلغ أقل من المال.

"يقول جيمس مورين، نائب الرئيس الأول لقروض التجزئة في نوركوم الرهن العقاري في أفون، كون:" إن بعض التعديلات على سعر القرض على مستوى 30 عاما غير موجودة على مدى 15 عاما ". إلى مورين، لفة تلك الرسوم في الرهن العقاري بمعدل أعلى بدلا من دفعها بشكل مباشر.

تخيل، ثم، قرض 300،000 $، وهي متاحة في 4٪ لمدة 30 عاما أو في 3. 25٪ لمدة 15 عاما. إن التأثير المشترك للإطفاء السريع وانخفاض سعر الفائدة يعني أن اقتراض المال لمدة 15 عاما فقط سيكلف 79 دولارا، 441، مقابل 215 دولارا، 609 على مدى 30 عاما، أو ما يقرب من الثلثين أقل.

فرك، بطبيعة الحال، هو الدفع الشهري. سعر إنقاذ الكثير من المال على المدى الطويل هو الإنفاق الشهري أعلى بكثير: الدفع على قرضنا الافتراضي 15 عاما هو $ 2، 108، أو ما يقرب من 50٪ أكثر من الدفع الشهري للقرض لمدة 30 عاما ($ 1، 432).

إذا كنت على وشك التقاعد

إذا كنت تستطيع دفع مبلغ أعلى، فمن مصلحتك أن تذهب مع القرض أقصر، وخاصة إذا كنت تقترب من التقاعد عندما كنت سوف تعتمد على دخل ثابت.

بالنسبة إلى بعض الخبراء، فإن القدرة على تحمل الدفع الأعلى تشمل وجود صندوق يوم ممطر مدبوسا - وفقا لما ذكره بوب والترز، كبير الاقتصاديين في كيكن لوانس، فإن مدخراتك السائلة يجب أن تصل إلى ما لا يقل عن سنة من الدخل. ما المخططين الماليين مثل الرهن العقاري لمدة 15 عاما هو أنه "الادخار القسري" فعال في شكل حقوق ملكية في الأصول التي تقدر عادة. (على الرغم من أنه مثل الأسهم الأخرى، فإن المنازل ترتفع وتندرج في قيمتها.)

وزن أهداف المدخرات والتقاعد

هناك بعض الحالات التي يكون فيها للمقترض حوافز لحفظ واستثمار تلك الأموال في مكان آخر، كما هو الحال في حساب 529 أو حساب تقاعدي 401 (ك)، حيث يتطابق صاحب العمل مع مساهمات المقترض. ومع معدلات الرهن العقاري منخفضة جدا، يمكن للمقترض، من الناحية النظرية، اختيار الاقتراض مع مذكرة 30 عاما، واستثمار الفرق بين تلك الدفعة الشهرية أقل والمبلغ الأعلى الذي كان قد دفعت كل شهر على 15 عاما الرهن العقاري.

على سبيل المثال، في المثال السابق، كان القرض الشهري لمدة 15 عاما هو $ 2، 108، وكان القرض الشهري لمدة 30 عاما هو 1 $، 432. يمكن للمقترض استثمار الفرق 676 $ في مكان آخر.

حساب العودة إلى المغلف هو مقدار (أو ما إذا كان) العائد على الاستثمار الخارجي، أقل من ضريبة الأرباح الرأسمالية التي مدينون عليها، يتجاوز سعر الفائدة على الرهن العقاري، بعد احتساب الفائدة على الرهن العقاري المستقطع. (بالنسبة إلى شخص ما في الشريحة الضريبية البالغة 25٪، فإن الخصم قد يقلل من معدل الفائدة الفعلي للرهن العقاري من 4٪ إلى 3٪).

ومع ذلك، تتطلب هذه المقامرة الميل إلى المخاطرة، وفقا لشاشين شاه مخطط مالي معتمد في دالاس، لأن المقترض سوف تضطر إلى الاستثمار في الأسهم المتقلبة.

"لا توجد حاليا استثمارات ذات دخل ثابت من شأنها أن تحقق عائد كاف بما فيه الكفاية لجعل هذا العمل"، كما يقول شاه.كما أنه يتطلب من الانضباط أن يستثمر بانتظام ما يعادل تلك الفوارق الشهرية والوقت للتركيز على الاستثمارات، والتي، كما يقول شاه، معظم الناس يفتقرون.

(لمزيد من المعلومات عن الاعتبارات الخاصة للحصول على الرهن العقاري في مختلف مراحل الحياة، راجع الحصول على الرهن العقاري في العشرينات من العمر و الحصول على الرهن العقاري في 50s .)

أفضل خيار من كلا العالمين؟

ومن الواضح أن معظم المقترضين يفتقرون - أو على الأقل يعتقدون أنهم يفتقرون - إلى المبالغ اللازمة لدفع مبالغ أعلى من الرهن العقاري لمدة 15 عاما. ولكن هناك حل بسيط للمقترضين لمدة 30 عاما لالتقاط الكثير من وفورات الرهن العقاري أقصر: ببساطة جعل المدفوعات أكبر من جدول 15 عاما على الرهن العقاري الخاص 30 عاما، على افتراض الرهن العقاري ليس لديه عقوبة الدفع المسبق.

يحق لك توجيه الدفعات الإضافية للمبلغ الأصلي، وإذا قمت بتسديد الدفعات باستمرار، سوف تدفع الرهن في غضون 15 عاما. إذا كانت الأوقات ضيقة، يمكنك دائما العودة إلى العادي، وانخفاض المدفوعات من الجدول الزمني لمدة 30 عاما.

(انظر أيضا الايجابيات والسلبيات من الرهن العقاري لمدة 15 سنة و الايجابيات والسلبيات من الرهن العقاري لمدة 30 عاما.)

الخط السفلي

إذا ما اختاروا رهن عقاري ثابت لمدة 15 سنة بدلا من الرهن العقاري لمدة 30 عاما. يعني انخفاض سعر الفائدة والأقصر أنك سوف تدفع أقل بكثير لقرضك. هل الرياضيات نفسك أدناه باستخدام آلة حاسبة الرهن العقاري إنفستوبيديا.

وكما يقول شاه: "ليس هناك عميل واحد لدينا من الذي دفع من منزلهم الذي شعر من أي وقت مضى سيئة عن ذلك. "فرك هو أعلى دفع شهري، وأنه من المعقول أن تزن قيمة الرهن العقاري أقل تكلفة ضد أولويات الادخار الأخرى مثل الكلية والتقاعد وصندوق يوم ممطر.

(قد تكون مهتما أيضا بقراءة 6 نصائح للحصول على الموافقة على الرهن العقاري و الرهون العقارية: كم يمكن أن تقدم؟ )