يمكن أن تكون العقارات تحوطا ضد تقلب السوق عندما تتعثر الأسهم، وهناك العديد من الامتيازات المرتبطة بملكية العقارات الاستثمارية. يصبح صاحب العقار وسيلة ذكية لتوليد تدفق دخل سلبي ثابت، ولكنه يأخذ مبلغا معينا من النقد للبدء. عندما لا يكون لديك تمويل ضخمة، وأخذ قرض قد يكون السبيل الوحيد لإبرام الصفقة. (للمزيد، راجع البرنامج التعليمي: استكشاف الاستثمارات العقارية.)

يمكن أن يتخذ تمويل العقارات الاستثمارية عدة أشكال، وهناك معايير محددة يتعين على المقترضين الوفاء بها. اختيار نوع خاطئ من القرض يمكن أن تؤثر على نجاح الاستثمار الخاص بك، لذلك فمن الحيوي أن نفهم كيف البدائل المختلفة تعمل قبل الاقتراب من المقرض.

الخيار رقم 1: قروض البنك التقليدية

إذا كنت تملك بالفعل مسكنا أساسيا، فربما تكون على دراية بالتمويل التقليدي. الرهن العقاري التقليدي يتوافق مع المبادئ التوجيهية التي وضعتها فاني ماي أو فريدي ماك وخلافا لقرض فا، فا أو وزارة الزراعة الأميركية، انها ليست مدعومة من قبل الحكومة الاتحادية. مع التمويل التقليدي، والتوقع النموذجي لدفع دفعة واحدة هو 20٪ من سعر الشراء في المنزل ولكن مع الاستثمار العقاري، قد يتطلب المقرض دفعة أولى أقرب إلى 30٪. قد يكون من الممكن استخدام أموال الموهوبين لدفع دفعة أولى، ولكن يجب أن يتم توثيق الهدايا بشكل صحيح.

مع قرض تقليدي، درجة الائتمان الشخصية الخاصة بك وتاريخ الائتمان تحدد قدرتك على الحصول على الموافقة وأي نوع من سعر الفائدة ينطبق على الرهن العقاري. كما يقوم المقرضون بمراجعة الإيرادات والأصول، ويجب أن يكون المقترضون قادرين على تحمل رهنهم الحالي إذا كان لديهم دفعات قرض واحد وشهري على عقار استثماري. ولا تؤخذ إيرادات الإيجار في المستقبل في الاعتبار في حسابات الديون إلى الإيرادات، ويتوقع معظم المقرضين أن يكون لدى المقترضين ستة أشهر على الأقل من النقد المخصص لتغطية التزامات الرهن العقاري. (لمزيد من النصائح حول التمويل، اقرأ: شراء الخاص بك الاستثمار الأول الملكية؟ أعلى 10 نصائح .)

الخيار رقم 2: قروض الإصلاح والوجه

في حين أن المالك يملك مزاياه، فإنه يأتي أيضا مع بعض الصداع. بالنسبة لبعض المستثمرين، التقليب هو البديل الأكثر جاذبية لأنه يسمح لهم الحصول على أرباحهم في مبلغ مقطوع عندما يباع المنزل بدلا من الانتظار على الاختيار الإيجار كل شهر. وفي هذا السيناريو، سيكون من المناسب تقديم قرض الإصلاح والوجه.

قرض الإصلاح والوجه هو نوع من القروض القصيرة الأجل التي تسمح للمقترض بإكمال عمليات التجديد بحيث يمكن إعادة المنزل إلى السوق في أسرع وقت ممكن. القروض الثابتة والوجه هي في الأساس قروض مادية صعبة، مما يعني أن القرض مضمون من قبل العقار.المقرضين المال الثابت متخصصون في هذه الأنواع من القروض، ولكن بعض منصات التمويل الجماعي العقارات تقدم لهم كذلك.

الجانب الصعودي من استخدام قرض من المال الثابت لتمويل الوجه المنزل هو أنه قد يكون من الأسهل التأهل بالمقارنة مع القرض التقليدي. في حين أن المقرضين لا تزال تنظر في الأمور مثل الائتمان والدخل، فإن التركيز الأساسي هو على ربحية العقار. يتم تقدير قيمة ما بعد إصلاح المنزل (أرف) لقياس ما إذا كنت سوف تكون قادرة على سداد القرض. ومن الممكن أيضا الحصول على تمويل القرض في غضون أيام بدلا من الانتظار أسابيع أو أشهر لإغلاق الرهن العقاري التقليدي. <لمزيد من المعلومات حول كيفية الحفاظ على الوجه على الطريق الصحيح، انظر: 5 الأخطاء التي تجعل البيت التقليب A بالتخبط .

أكبر عيب من استخدام الإصلاح والوجه القرض هو أنه فاز ' ر تأتي رخيصة. أسعار الفائدة على هذا النوع من القروض يمكن أن تصل إلى 18٪، اعتمادا على المقرض، والإطار الزمني الخاص بك لسدادها قد تكون قصيرة. ليس من غير المألوف بالنسبة لقروض المال الثابت أن تكون شروطها أقل من سنة. وقد تكون رسوم التأسيس وتكاليف الإغلاق أعلى أيضا مقارنة بالتمويل التقليدي الذي يمكن أن يحد من العائدات.

الخيار رقم 3: التنصت على حقوق الملكية المنزلية

إن الاعتماد على حقوق الملكية المنزلية، سواء من خلال قرض الملكية المنزلية أو شركة هيلوك أو إعادة التمويل النقدي هو طريقة ثالثة لتأمين عقار استثماري للإيجار طويل الأجل أو تمويل يواجه. في معظم الحالات، فمن الممكن الاقتراض ما يصل إلى 80٪ من قيمة الأسهم المنزلية لاستخدامها في شراء منزل ثان.

استخدام حقوق الملكية لتمويل الاستثمار العقاري له إيجابيات وسلبيات، اعتمادا على نوع القرض الذي تختاره. مع هيلوك، على سبيل المثال، يمكنك الاقتراض ضد الأسهم نفس ما تفعل مع بطاقة الائتمان، وغالبا ما تكون الدفعات الشهرية الفائدة فقط. وعادة ما يكون المعدل متغيرا؛ ومع ذلك، مما يعني أنه يمكن أن تزيد إذا تغير سعر الفائدة الرئيسي.

سوف يتم إعادة تمويل التسديد بمعدل ثابت، ولكن قد يمدد عمر الرهن الحالي. وقد تعني مدة القرض الأطول دفع المزيد من الفائدة للمقيم الرئيسي. (لمزيد من المعلومات حول ما إذا كان إعادة التمويل منطقيا، راجع: 6 الأسئلة التي يجب طرحها قبل إعادة التمويل .)

الخط السفلي

الاستثمار في تأجير العقارات أو معالجة مشروع منزل التقليب هي مشاريع محفوفة بالمخاطر، ولكنها توفر إمكانية لتحقيق عائد كبير. العثور على المال للاستفادة من فرصة استثمارية لا يجب أن يكون عقبة إذا كنت تعرف أين ننظر. عند مقارنة خيارات الاقتراض المختلفة، ضع في اعتبارك ما هي التكاليف القصيرة والطويلة الأجل وكيف يمكن أن يؤثر ذلك على النتيجة النهائية للاستثمار.