إن التحدي المتمثل في شراء منزل لأول مرة قد يبدو شاقا جدا لأنه من المغري إما الذهاب مع المقام الأول في النطاق السعري الخاص بك أو الاستمرار في الإيجار. لمساعدتك في إزالة الغموض عن العملية والحصول على أقصى استفادة من عملية الشراء، سنقوم بدراسة ما ستحتاج إلى النظر فيه قبل الشراء، وما يمكن أن تتوقعه من عملية الشراء نفسها، وبعض النصائح المفيدة لجعل الحياة أسهل بعد شراء منزلك الأول.

من هو صاحب المنزل لأول مرة؟

U. وزارة الإسكان والتعمير العمراني (هود)، وهي مشتري منزل لأول مرة هو الشخص الذي يستوفي أي من الشروط التالية:

• الفرد الذي لم يملك الإقامة الرئيسية لمدة ثلاث سنوات. ويعتبر الزوج أيضا مشتري منزل لأول مرة إذا استوفى المعايير المذكورة أعلاه. إذا كنت تملك منزل ولكن زوجك لم يفعل ذلك، ثم يمكنك شراء مكان معا كمشتري المنازل لأول مرة.
• الوالد الوحيد الذي يملك فقط منزل مع زوج سابق في حين تزوج.
• ربة منزل نازحة تملك فقط مع زوجها.
• الفرد الذي يمتلك فقط مسكنا رئيسيا لا يثبت بشكل دائم على مؤسسة دائمة وفقا للوائح المعمول بها.
• الفرد الذي يمتلك فقط عقارا لا يمتثل لقوانين الدولة أو المحلية أو نموذج البناء - والتي لا يمكن التقيد بها بأقل من تكلفة بناء هيكل دائم.

اعتبارات قبل أن تشتري

أول شيء ستحتاج إلى تحديده هو ما هي أهدافك على المدى الطويل ومن ثم كيف تتناسب ملكية المنزل مع تلك الخطط. بعض الناس يتطلعون ببساطة لتحويل كل تلك "إهدار" دفعات الإيجار إلى مدفوعات الرهن العقاري التي تعطي في الواقع شيئا ملموسا. ويرى آخرون أن ملكية المنازل هي علامة على استقلالهم وتتمتع بفكرة كونهم مالكا لهم. سوف تضييق أهداف الصورة الرئيسية الخاصة بك المنزل تشير لكم في الاتجاه الصحيح. إليك خمسة أسئلة تسأل نفسك:

1. ما هو نوع المنزل الذي يناسب احتياجاتك؟

لديك العديد من الخيارات عند شراء عقار سكني: منزل عائلة واحدة تقليدية، دوبلكس، تاون هاوس، شقة، التعاونية (الإسكان التعاوني) أو مبنى متعدد الأسرة مع اثنين إلى أربع وحدات. كل خيار له إيجابيات وسلبيات، اعتمادا على أهداف منزلك، لذلك عليك أن تقرر أي نوع من الممتلكات سوف تساعدك على تحقيق تلك الأهداف. يمكنك أيضا حفظ على سعر الشراء في أي فئة عن طريق اختيار مثبت العلوي، على الرغم من أن مقدار الوقت، عرق الأسهم والمال المعنية لتحويل مثبت العلوي في منزل أحلامك قد يكون أكثر بكثير مما كنت المساومة ل.

1. ما هي الميزات المحددة التي سيكون منزلك المثالي؟

في حين أنه من الجيد الاحتفاظ ببعض المرونة في هذه القائمة، فإنك تجلب أكبر عملية شراء لحياتك، وتستحق أن يكون هذا الشراء مناسبا لاحتياجاتك ورغباتك قدر الإمكان.يجب أن تشمل قائمتك الرغبات الأساسية، مثل الحي والحجم، وصولا إلى تفاصيل أصغر مثل تخطيط الحمام ومطبخ يأتي مع الأجهزة جدير بالثقة.

1. كم الرهن العقاري هل أنت مؤهل ل؟

قبل البدء في التسوق، من المهم الحصول على فكرة عن مقدار المقرض الذي سيكون في الواقع مستعدا لإعطائك لشراء منزلك الأول. قد تعتقد أنك تستطيع تحمل 300 ألف دولار، ولكن المقرضين قد يعتقدون أنك فقط جيدة مقابل 200 دولار أمريكي، وذلك بناء على عوامل مثل مقدار الديون الأخرى التي لديك، ودخلك الشهري، ومتى كنت في وظيفتك الحالية . وبالإضافة إلى ذلك، فإن العديد من أصحاب العقارات لا قضاء بعض الوقت مع العملاء الذين لم يوضحوا كيف يمكنهم أن تنفق.

سوف تتصرف للتأكد من أن المالية الشخصية الخاصة بك في النظام. عموما، من أجل التأهل للحصول على قرض المنزل، يجب أن يكون لديك ائتمان جيد، تاريخا من دفع الفواتير الخاصة بك في الوقت المحدد، والحد الأقصى للدين إلى نسبة الدخل من 43٪. ويفضل المقرضون في هذه الأيام عموما الحد من نفقات السكن (رأس المال والفائدة والضرائب وتأمين أصحاب المنازل) إلى حوالي 30٪ من الدخل الإجمالي الشهري للمقترضين، على الرغم من أن هذا الرقم يمكن أن يختلف اختلافا كبيرا تبعا لسوق العقارات المحلية.

تأكد من الحصول على الموافقة المسبقة للحصول على قرض قبل وضع عرض على المنزل: في كثير من الحالات، والبائعين حتى لا ترفيه عن العرض الذي لا يرافقه الرهن العقاري قبل الموافقة. يمكنك القيام بذلك أساسا عن طريق التقدم بطلب للحصول على الرهن العقاري واستكمال الأوراق اللازمة. ومن المفيد أن يتسوق لمقرض ومقارنة أسعار الفائدة والرسوم باستخدام أداة مثل آلة حاسبة الرهن العقاري أو جوجل.

بمجرد أن تستقر على المقرض وتطبيقه، فإن المقرض التحقق من جميع المعلومات المالية المقدمة (التحقق من درجات الائتمان، والتحقق من معلومات التوظيف، وحساب نسب الدين إلى الدخل، وما إلى ذلك). يمكن للمقرض الموافقة المسبقة للمقترض بمبلغ معين. كن على علم بأنه حتى لو تم اعتمادك مسبقا للحصول على قرض عقاري، يمكن أن ينخفض ​​القرض الخاص بك في اللحظة الأخيرة إذا كنت تفعل شيئا لتغيير درجة الائتمان الخاصة بك، مثل تمويل شراء سيارة.

4. كم المنزل يمكنك تحمل فعلا؟

من ناحية أخرى، أحيانا البنك سوف تعطيك قرض لأكثر منزل مما كنت تريد حقا لدفع ثمن. فقط لأن البنك يقول انها سوف تقرضك 300، 000 لا يعني أنك يجب أن تقترض فعلا ذلك بكثير. فالعديد من مشتري المنازل لأول مرة يرتكبون هذا الخطأ وينتهي بهم الأمر إلى "الفقراء في منازلهم" - أي بعد أن يدفعوا دفعات الرهن العقاري الشهرية التي لا يحصلون عليها من أموال لتغطية تكاليف أخرى مثل الملابس أو المرافق أو الإجازات أو الترفيه أو حتى الطعام.

تماما كما هو الحال مع شراء سيارة جديدة، عليك أن تبحث في التكلفة الإجمالية للمنزل، وليس فقط دفعات الرهن العقاري الشهرية. وبطبيعة الحال، هذا الدفع الشهري هو أيضا مهم، جنبا إلى جنب مع مقدار الدفعة التي يمكن أن تتحملها، كيف عالية الضرائب العقارية في الحي الذي اخترته، وكم من أصحاب المنازل التأمين سوف يكلف، وكم كنت تتوقع الإنفاق للحفاظ على أو تحسين المنزل ، ومقدار تكاليف الإغلاق ستكون.إذا كنت ترغب في شراء شقة، يجب أن تضع في اعتبارها سيكون لديك لدفع تكاليف الصيانة شهريا لأنك سوف تكون جزءا من جمعية صاحب المنزل، الذي يجمع بضع مئات من الدولارات في الشهر من أصحاب كل وحدة في المبنى في شكل رسوم عمارات. كما يدفع أصحاب التعاونيات رسوم الصيانة الشهرية، على الرغم من أن هذه الضرائب قابلة للخصم جزئيا.

5. هل لديك وفورات خطيرة؟

حتى لو كنت مؤهلا للحصول على رهن عقاري كبير، ستكون هناك تكاليف مقدما كبيرة (مثل الدفعة الأولى في المنزل، وهي عادة 20٪ من إجمالي سعر الشراء) وتكاليف الإغلاق أيضا. لذلك عليك أن يكون المال وضعت بعيدا. عندما يتعلق الأمر بالاستثمار في اتجاه شراء منزل - هدف قصير الأجل - واحد من أكبر التحديات هو حفظ المدخرات في سيارة آمنة نسبيا يمكن الوصول إليها والتي لا تزال توفر العودة. إذا كان لديك سنة واحدة إلى ثلاث سنوات لتحقيق هدفك من شهادة الإيداع قد يكون خيارا قابلا للتطبيق. انها لن تجعلك غنيا، ولكنك لن تخسر المال أيضا. ويمكن تطبيق نفس الفكرة على شراء سندات قصيرة الأجل أو محفظة الدخل الثابت التي سوف تعطيك بعض النمو، ولكن أيضا حمايتك من الطبيعة المضطربة للأسواق المالية.

إذا كان شراء المنزل يحدث في ستة أشهر إلى سنة، فأنت تريد الذهاب للحفاظ على المال السائل. يمكن أن يكون حساب التوفير عالي العائد هو الخيار الأفضل. من المهم التأكد من أنه فديك المؤمن بحيث إذا كان البنك يذهب تحت يمكنك لا يزال لديك الوصول إلى أموالك تصل إلى 250 $، 000.

6. الذين سوف تساعدك على العثور على منزل وتوجيه لكم من خلال الشراء؟

وكيل عقاري سوف تساعدك على تحديد موقع المنازل التي تلبي احتياجاتك و هي في النطاق السعري الخاص بك، ثم يجتمع معك لعرض تلك المنازل. بمجرد اختيار المنزل لشراء، يمكن لهؤلاء المهنيين مساعدتك في التفاوض على عملية الشراء بأكملها، بما في ذلك تقديم عرض والحصول على قرض، واستكمال الأوراق. يمكن للخبرة وكيل العقارات الجيدة حمايتك من أي المزالق التي قد تواجهها خلال هذه العملية. معظم وكلاء الحصول على عمولة، تدفع من عائدات البائع.

عملية الشراء

الآن بعد أن قررت أن تأخذ يغرق، دعونا استكشاف ما يمكن أن تتوقعه من عملية شراء المنزل نفسه. هذا هو الوقت الفوضوي مع العروض والعروض المضادة تحلق بشراسة، ولكن إذا كنت على استعداد للاضطراب (والأوراق)، يمكنك الحصول من خلال عملية مع التعقل الخاص بك أكثر أو أقل سليمة. هنا هو التقدم الأساسي الذي يمكن أن تتوقعه:

1. العثور على منزل.

تأكد من الاستفادة من جميع الخيارات المتاحة للعثور على منازل في السوق، بما في ذلك استخدام وكيل العقارات الخاص بك، والبحث عن قوائم على الانترنت والقيادة في جميع أنحاء الأحياء التي تهمك في البحث عن علامات للبيع. أيضا وضع بعض المشاعر هناك مع أصدقائك والعائلة والاتصالات التجارية. أنت لا تعرف أبدا حيث إشارة جيدة أو يؤدي على منزل قد تأتي من.

بمجرد أن تتسوق بجدية في المنزل، لا تسير في منزل مفتوح دون أن يكون لديك وكيل (أو على الأقل تكون مستعدا لإلقاء اسم شخص ما من المفترض أن تعمل معه).يمكنك أن ترى كيف قد لا تعمل في مصلحتك الفضلى لبدء التعامل مع وكيل البائع قبل الاتصال واحدة من الخاصة بك.

إذا كنت تملك ميزانية، ابحث عن المنازل التي لم تتحقق إمكاناتها الكاملة بعد. حتى لو كنت لا تستطيع أن تحل محل خلفية خفية في الحمام الآن، قد يكون من المفيد أن تعيش مع القبح لفترة من الوقت في مقابل الدخول في منزل يمكنك تحمله. إذا كان المنزل يلبي خلاف ذلك احتياجاتك من حيث الأشياء الكبيرة التي يصعب تغييرها، مثل الموقع والحجم، لا تدع العيوب المادية تتحول لك بعيدا. يجب على مشتري المنازل لأول مرة أن يبحثوا عن منزل يمكنهم إضافة قيمة إليه، لأن هذا يضمن عثرة في الأسهم لمساعدتهم على سلم الممتلكات.

2. النظر في خيارات التمويل والتمويل الآمن.

لدى المشترين المنزليين لأول مرة مجموعة واسعة من الخيارات لمساعدتهم على الدخول إلى المنزل - سواء تلك المتاحة لأي مشتر، بما في ذلك الرهن العقاري من هيئة الإسكان الاتحادية (فا)، وتلك الموجهة بشكل خاص إلى نوفيتس. العديد من برامج شراء المنازل لأول مرة تقدم الحد الأدنى من المدفوعات أسفل منخفضة تصل إلى 3٪ إلى 5٪ (مقابل 20٪ القياسية)، وعدد قليل لا تتطلب أي دفعة على الإطلاق.

يجب على الموقتات الأولى على وجه الخصوص:

استخدام قائمة موارد هود. وتشكل إدارة الإسكان الفدرالية وبرنامج القروض التابع لها جزءا من برنامج هود.

انظر إلى إيرا الخاص بك. لأغراض توزيعات الجيش الجمهوري الايرلندي، يكون مشتر المنازل لأول مرة هو أي شخص لا يملك مصلحة حالية في المنازل المتنقلة الرئيسية للمنازل والمقطورات المنزلية والمراكب المنزلية والأوراق المالية التي يحتفظ بها صاحب المستأجر في مساكن تعاونية شركة) للسنتين السابقتين. ولأن كل شخص لديه مبلغ 10 آلاف دولار يمكن سحبه بدون غرامة من حساب الاستجابة العاجلة، يمكن للزوجين سحب مبلغ 20 ألف دولار كحد أقصى (10 آلاف دولار من كل حساب) معا لدفع ثمن منزلهما الأول. فقط تأكد من استخدام المال في غضون 120 يوما أو يصبح عرضة لعقوبة 10٪.

إلينويز، أوهايو وواشنطن - تقدم دفعة مساعدة لأول مرة المشترين المنزليين الذين التأهل. عادة، تعتمد الأهلية في هذه البرامج على الدخل وقد تكون لها أيضا حدود لمدى تكلفة شراء العقار. وقد يكون بمقدور أولئك الذين يتأهلون الحصول على مساعدة مالية مع دفعات مقدمة وتكاليف إقفال وكذلك نفقات لإعادة تأهيل أو تحسين الممتلكات.

تعرف على خيارات الأمريكيين الأصليين. يمكن للمشترين المنزليين الأمريكيين لأول مرة التقدم بطلب للحصول على قرض من القسم 184. ويتطلب هذا القرض رسوم ضمان قرض بقيمة 1٪ و 2٪ فقط على القروض التي تزيد قيمتها عن 50 ألف دوالر) مقابل القروض التي تقل عن هذا المبلغ، أي بنسبة٪ 24 (. وعلى عكس سعر الفائدة على القرض التقليدي الذي يستند إلى درجة ائتمان المقترض، فإن سعر هذا القرض يستند إلى سعر السوق السائد. القسم 184 القروض يمكن استخدامها فقط للمنازل العائلية واحدة (1-4 وحدات) وللمقيم الرئيسي.

لا تلتزم بالولاء لمؤسستك المالية الحالية عند السعي للحصول على موافقة مسبقة أو البحث عن الرهن العقاري: تسوق في جميع أنحاء، حتى لو كنت مؤهلا فقط للحصول على نوع واحد من القروض. الرسوم يمكن أن تكون متنوعة بشكل مدهش، كما يمكن أن أسعار الفائدة على الرهن العقاري، والتي بالطبع لها تأثير كبير على السعر الإجمالي الذي تدفعه لمنزلك.

كما توصي بعض السلطات بأن يكون لديك مقرض احتياطي. التأهل للحصول على قرض ليس ضمانا سيتم تمويل القرض الخاص بك في نهاية المطاف: تغيير المبادئ التوجيهية الاكتتاب، تغيرات المخاطر تحليل المقرض وأسواق المستثمرين يمكن أن تتغير. يمكن أن تكون هناك حالات من العملاء توقيع وثائق القرض والضمان، ومن ثم يتم إخطار 24 إلى 48 ساعة قبل إغلاق أن المقرض جمدت التمويل على برنامج القروض الخاصة بهم. وجود المقرض الثاني الذي تأهل لك بالفعل للحصول على الرهن العقاري يمنحك طريقة بديلة للحفاظ على العملية على، أو على مقربة من، والجدول الزمني.

3. تقديم عرض.

وكيل العقارات الخاص بك سوف تساعدك على اتخاذ قرار كم من المال الذي تريد أن تقدم للمنزل مع أي شروط تريد أن تسأل عنه. سيقوم وكيلك بعد ذلك بتقديم العرض إلى وكيل البائع. فسيقوم البائع إما بقبول العرض أو إصدار عرض مضاد. يمكنك بعد ذلك قبول، أو الاستمرار في الذهاب ذهابا وإيابا حتى إما التوصل إلى اتفاق أو تقرر استدعاء إنهاء.

قبل إرسال عرضك، ألق نظرة أخرى على ميزانيتك. هذا عامل الوقت في تكاليف الإغلاق المقدرة (والتي يمكن أن مجموع في أي مكان من 2٪ إلى 5٪ من سعر الشراء)، وتكاليف التنقل وأي إصلاحات فورية والأجهزة الإلزامية قد تحتاج قبل أن تتمكن من التحرك. والتفكير إلى الأمام: فمن السهل أن أن يكون لكمين من قبل تكاليف المرافق أعلى أو غير متوقعة في منزلك أكبر الجديد. قد تطلب فواتير الطاقة من ال 12 شهرا الماضية للحصول على فكرة عن متوسط ​​التكلفة الشهرية.

إذا وصلت إلى اتفاق، فستقوم بعمل إيداع بحسن نية، ثم تنتقل العملية إلى مستودع. الضمان هو فترة قصيرة من الزمن (في كثير من الأحيان حوالي 30 يوما) حيث يأخذ البائع المنزل خارج السوق مع توقع تعاقدي بأنك سوف تشتري المنزل - شريطة أن لا تجد أي مشاكل خطيرة معها عند فحصه.

4. الحصول على تفتيش المنزل.

حتى لو بدا أن المنزل الذي تخطط لشراءه لا تشوبه شائبة، فليس هناك بديل عن وجود محترف مدرب يقوم بتفتيش العقار من أجل الجودة والسلامة والحالة العامة لمنزلك الجديد المحتمل. كنت لا تريد أن تتعثر مع حفرة المال أو مع صداع أداء الكثير من الإصلاحات غير متوقعة. إذا كشف تفتيش المنزل عن عيوب خطيرة لم يفصح عنها البائع، فستتمكن عموما من إلغاء عرضك والحصول على الإيداع مرة أخرى. التفاوض لجعل البائع إجراء الإصلاحات أو خصم سعر البيع هي خيارات أخرى.

5. إغلاق أو نقل.

إذا كنت قادرا على التوصل إلى اتفاق مع البائع، أو أفضل من ذلك، إذا لم يكشف التفتيش عن أي مشاكل كبيرة، يجب أن تكون على استعداد لإغلاق. وينطوي الإغلاق أساسا على توقيع طن من الأوراق في فترة زمنية قصيرة جدا، في حين يصلي أن لا شيء يقع في اللحظة الأخيرة.

الأشياء التي سوف تتعامل معها وتدفع ثمنها في المراحل النهائية من عملية الشراء قد تشمل تقييم المنزل (شركات الرهن العقاري تتطلب ذلك لحماية مصالحها في المنزل)، القيام بالبحث عن عنوان للتأكد من أن لا أحد بخلاف البائع لديه مطالبة إلى الممتلكات، والحصول على تأمين الرهن العقاري الخاص أو قرض الظهر إذا دفعة الخاص بك هو أقل من 20٪، واستكمال الأوراق الرهن العقاري.ويمكن أن تشمل تكاليف الإغلاق الأخرى رسوم إنشاء القروض والتأمين على الملكية والدراسات الاستقصائية والضرائب ورسوم تقرير الائتمان.

كونغراتولاتيونس نيو هومونر … نو وات؟

كنت قد وقعت الأوراق، دفعت المحرك والمكان الجديد بدأ يشعر وكأنه المنزل. أكثر من لعبة، أليس كذلك؟ ليس تماما. وتتجاوز تكاليف المساكن ما وراء المدفوعات والمدفوعات الشهرية للرهن العقاري. دعونا ندرس الآن بعض النصائح النهائية لجعل الحياة كمنزل جديد أكثر متعة وآمنة.

1. حافظ على الادخار.

مع ملكية المنازل تأتي نفقات كبيرة غير متوقعة، مثل استبدال السقف أو الحصول على سخان المياه الجديد. بدء صندوق الطوارئ لمنزلك بحيث أنك لن تكون واقعة في حراسة عندما تنشأ هذه التكاليف لا محالة.

1. إجراء الصيانة الدورية.

مع كمية كبيرة من المال كنت وضعت في منزلك، سوف تحتاج للتأكد من أن تأخذ الرعاية الممتازة منه. الصيانة العادية يمكن أن تقلل من تكاليف الإصلاح الخاص بك عن طريق السماح للمشاكل لتكون ثابتة عندما تكون صغيرة ويمكن التحكم فيها.

1. تجاهل سوق الإسكان.

لا يهم ما هو منزلك يستحق في أي لحظة ما عدا لحظة عند بيعه. أن تكون قادرا على اختيار عند بيع منزلك، بدلا من أن يضطر لبيعه بسبب نقل وظيفة أو ضائقة مالية، سيكون أكبر محدد لما إذا كنت سترى ربحا قويا من الاستثمار الخاص.

1. لا تعتمد على القتل على منزلك لتمويل تقاعدك.

على الرغم من أنك تملك منزلا، يجب أن تستمر في حفظ الحد الأقصى في حسابات التوفير التقاعدية الخاصة بك كل عام. على الرغم من أنه قد يبدو من الصعب أن نصدق لأي شخص الذي لاحظ ثروات بعض الناس خلال فقاعة الإسكان، فإنك لن تجعل بالضرورة قتل عندما تبيع منزلك. إذا كنت ترغب في النظر إلى منزلك كمصدر للثروة في التقاعد، والنظر في ذلك مرة واحدة كنت قد دفعت الرهن العقاري الخاص بك، والمال الذي كنت تنفق على المدفوعات الشهرية يمكن استخدامها لتمويل بعض نفقات المعيشة والطبية الخاصة بك في التقاعد .