ما هو "فقاعة الإسكان"

فقاعة الإسكان هي عبارة عن مجموعة من أسعار المساكن التي يغذيها الطلب والمضاربة والندرة. تبدأ فقاعات الإسكان عادة بزيادة الطلب، في مواجهة محدودية العرض، الأمر الذي يستغرق فترة طويلة نسبيا من الوقت لتجديد وزيادة. المضاربين دخول السوق، مما دفع الطلب. في مرحلة ما، ينخفض ​​الطلب أو يركد في نفس الوقت زيادات العرض، مما أدى إلى انخفاض حاد في الأسعار - وتنفجر فقاعة.

- <>>

هبوط مفاجئ "فقاعة الإسكان"

تشير الفقاعة المالية إلى حالة يوجد فيها مستوى مرتفع نسبيا من النشاط التجاري على فئة أصول معينة عند مستويات الأسعار التي تكون أعلى بكثير من مستوياتها الجوهرية القيم. وبعبارة أخرى، تحدث فقاعة عندما تقدم بعض الاستثمارات عرضا يصل إلى أسعار مرتفعة جدا بحيث تكون مستدامة على المدى الطويل.

تقليديا، أسواق الإسكان ليست عرضة للفقاعات كما الأسواق المالية الأخرى بسبب المعاملات الكبيرة وتكاليف حمل المرتبطة امتلاك منزل. ومع ذلك، فإن الجمع بين أسعار الفائدة المنخفضة جدا وتخفيف معايير الاكتتاب الائتماني يمكن أن يجلب المقترضين إلى السوق، مما يؤجج الطلب. ويمكن أن يؤدي ارتفاع أسعار الفائدة وتشديد معايير الائتمان إلى تقليل الطلب، مما يؤدي إلى انفجار فقاعة الإسكان.

- 2>>

فقاعة الإسكان في الولايات المتحدة

كانت فقاعة الإسكان الأمريكية الشائنة في منتصف العقد الأول من القرن العشرين ناجمة جزئيا عن فقاعة أخرى، وهي فقاعة واحدة في قطاع التكنولوجيا.

خلال فقاعة دوتكوم في أواخر التسعينيات، كان العديد من شركات التكنولوجيا الجديدة قد عرضت أسهمها المشتركة إلى أسعار مرتفعة للغاية في فترة قصيرة نسبيا من الزمن. وحتى الشركات التي كانت أكثر بقليل من الشركات الناشئة والتي لم تحقق أرباحا فعلية، كانت تسعى إلى تحقيق رؤوس أموال كبيرة في السوق من قبل المضاربين الذين يحاولون تحقيق ربح سريع. وبحلول عام 2000، بلغ ناسداك ذروته، وعندما انفجرت فقاعة التكنولوجيا، هبطت العديد من هذه الأسهم التي كانت تحلق على ارتفاع عال سابقا إلى مستويات هبوطية كبيرة في الأسعار.

مع تخلي المستثمرين عن سوق الأسهم في أعقاب انفجار فقاعة دوتكوم وتراجع سوق الأسهم اللاحق، بدأت القيم العقارية في الارتفاع.

على مدى السنوات الست المقبلة، نما الهوس على ملكية المنازل إلى مستويات مقلقة مع انخفاض أسعار الفائدة، ومتطلبات الإقراض الصارمة كانت جميعها مهجورة.

وتشير التقديرات إلى أن 56٪ من مشتريات المنازل خلال تلك الفترة قام بها أشخاص لم يكن بمقدورهم تحمل تكاليف الإقراض العادية. وقد أطلق على هؤلاء الأشخاص اسم "المقترضين". وكانت الغالبية العظمى من القروض رهونات قابلة للتعديل بأسعار منخفضة ومعدلات أولية محددة وإعادة تعيين لمدة ثلاث إلى خمس سنوات.

مثل فقاعة التكنولوجيا، تميزت فقاعة الإسكان بزيادة أولية في أسعار المساكن بسبب الأساسيات، ولكن مع استمرار سوق الثيران في الإسكان، بدأ العديد من المستثمرين شراء المنازل كاستثمارات المضاربة.

أدى تشجيع الحكومة على امتلاك المنازل على نطاق واسع إلى خفض أسعار الفائدة ومتطلبات الإقراض مما أدى إلى موجة من شراء المنازل أدت إلى ارتفاع الأسعار بنسبة 50٪ إلى 100٪ حسب منطقة البلاد. وقد اجتاحت موجة شراء المنازل المضاربين الذين بدأوا بتقليص المنازل لعشرات الالاف من الدولارات من الارباح خلال اقل من اسبوعين. وتشير التقديرات إلى أنه خلال الفترة من 2005 إلى 2007، عندما بلغت أسعار المساكن ذروتها، كان 30 في المائة من التقييم مدعوما بنشاط المضاربة.

خلال تلك الفترة نفسها، بدأ سوق الأسهم في الانتعاش، وبدأت أسعار الفائدة ترتفع صعودا. وبدأت القروض العقارية ذات المعدل القابل للتعديل في إعادة تحديد معدلات أعلى كعلامات على تباطؤ الاقتصاد في عام 2007. ومع ارتفاع أسعار المساكن في مستويات مرتفعة، كانت علاوة المخاطر مرتفعة جدا بالنسبة للمستثمرين الذين توقفوا عن شراء المنازل.

عندما أصبح من الواضح لمشتري المنازل أن قيم المنازل يمكن أن تنخفض فعلا، بدأت أسعار المساكن في الهبوط، مما أدى إلى بيع ضخم في الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري. ومن المتوقع أن تنخفض أسعار المساكن في نهاية المطاف بأكثر من 40٪ في بعض مناطق البلاد، كما أن التخلف عن سداد الرهن العقاري الجماعي سيؤدي إلى الملايين من عمليات حبس الرهن على مدى السنوات القليلة القادمة.

لمعرفة المزيد، تحقق من لماذا سوق الإسكان فقاعات البوب.

هل نحن في فقاعة الإسكان أخرى؟

أدى انفجار فقاعة الإسكان الولايات المتحدة إلى أسوأ ركود منذ عقود. ولكن مع انتعاش الاقتصاد، وكذلك أسعار المساكن. ووفقا لمكتب الإحصاء الأمريكي، كان متوسط ​​سعر المنزل الجديد الذي تم بيعه في مارس 2009 هو 259 دولار أمريكي، 800 دولار، في حين كان السعر الوسيط 205 دولار، 100. في أغسطس 2017، كان متوسط ​​سعر المنزل الجديد المباع 368 دولارا، و 100 دولار كان السعر الوسيط 300 دولار، 200.

الزيادة الحادة قد قلق كثير من الناس نحن في فقاعة سكنية أخرى. بحكم التعريف، إذا كان هناك فقاعة، ثم سوف تنفجر في نهاية المطاف. إذا لم يفعل ذلك، ثم لم يكن فقاعة للبدء.

قوانين العرض والطلب تقول أن هناك طريقتين لزيادة الأسعار: يجب أن يزداد الطلب أو يجب أن ينخفض ​​العرض. ما رأيناه منذ عقد مضى كان الطلب يتزايد بسبب سهولة الوصول إلى الائتمان. واليوم، نرى زيادة الطلب بسبب نقص نمو العرض. ولم يزد عدد المنازل التي يجري بناؤها والقيام بها في السوق مع عدد الأشخاص الذين يرغبون في شراء منزل. والنتيجة هي أن أسعار المنازل زيادة.

سام خاطر، نائب كبير الاقتصاديين في كوريلوجيك، يضعها على هذا النحو: "فقط لأنك مبالغ فيها لا يعني أنك في فقاعة أو هناك تحطم وشيك. "

لذلك، في حين أن المنازل قد تكون مبالغ فيها، إلا أن حقيقة أن العرض ظل منخفضا يجب أن يمنع حدوث انخفاض سريع في أسعار المساكن.

الآن، لا تزال أسعار الفائدة منخفضة. ومع ذلك، مع ارتفاع أسعار الفائدة، والقدرة على تحمل منزل لن يكون خيارا لكثير من الناس. وبالتالي، سوف يتقلص الطلب، وسوف تتراجع أسعار المساكن أو تنخفض. وإذا سارت الأمور على ما يرام، فإن انخفاض الطلب لن يعرقل السوق بسبب ضيق العرض. النمو المطرد هو جيد للاقتصاد، والارتفاع السريع والسقوط ليست كذلك.