شراء منزل مع الرهن العقاري هو على الارجح أكبر صفقة مالية ستدخلها. وعادة ما يمول أحد البنوك أو مقرض الرهن العقاري 80٪ من سعر المنزل، وأنت توافق على دفعه مرة أخرى - بفائدة - على مدى فترة محددة. وبينما تقارن بين المقرضين والأسعار والخيارات، من المفيد أن نفهم مدى استحقاق الفائدة كل شهر ويتم دفعها.

كيف يتم حساب دفع الرهن العقاري الشهري

AD:

ببساطة، كل شهر تسديد جزء من المبلغ الرئيسي (المبلغ الذي اقترضته) بالإضافة إلى الفائدة المستحقة لهذا الشهر. سيستخدم المقرض صيغة إطفاء لإنشاء جدول دفع ينقسم كل دفعة إلى دفع أصل الدين والفائدة. يحدد طول أو مدة القرض الخاص بك أيضا المبلغ الذي ستدفعه كل شهر.

سيؤدي تمديد المدفوعات على مدى سنوات (حتى 30) إلى انخفاض الدفعات الشهرية بشكل عام. وكلما كنت تأخذ لتسديد الرهن العقاري الخاص بك، وارتفاع تكلفة الشراء الإجمالية لمنزلك سيكون لأنك سوف تدفع الفائدة لفترة أطول. انظر لنفسك كيف تغيير شروط الرهن العقاري الخاص بك يمكن أن تغير تكلفة منزلك باستخدام آلة حاسبة الرهن العقاري إنفستوبيديا.

AD:

في بداية القرض، يحصل المدير على تعويضات ببطء لأن معظم الدفع يتم تطبيقه على دفع الفائدة. في نهاية القرض الخاص بك، سيتم تطبيق القليل جدا من الدفع نحو الفائدة، ومعظمها سوف يذهب نحو دفع أصل إلى أسفل. على الانترنت، يمكنك استخدام آلة حاسبة الاستهلاك للحصول على فهم لكيفية الفائدة أكثر تكلفة في بداية القرض.

تعلم الشروط: سعر ثابت مقابل معدل قابل للتعديل

- 3>>

البنوك والمقرضين تقدم في المقام الأول نوعين من القروض:

معدل ثابت: لا يتغير سعر الفائدة.

معدل قابل للتعديل: سعر الفائدة سوف تتغير في ظل ظروف محددة. يشار إليها أحيانا بقرض متغير أو قرض مختلط.

في ما يلي كيفية عمل هذه الرهن العقاري في المنزل:

الرهن العقاري بسعر ثابت: لا يزال الدفع الشهري هو نفسه طوال مدة هذا القرض. يتم قفل سعر الفائدة ولا يتغير. تبلغ مدة سداد القروض 30 سنة. وأطوال أقصر من 10، 15، 20 عاما هي أيضا متاحة عادة. أما القروض الأقصر فستكون لها مدفوعات شهرية أكبر تقابلها أسعار فائدة أقل وخفض التكلفة الإجمالية.

مثال: سوف يتم دفع رهن عقاري بقيمة 200 ألف دولار أمريكي لمدة ثلاثين سنة (360 دفعة شهرية) بمعدل فائدة سنوي قدره 4٪. ، والضمان إضافي وغير المدرجة في هذا الرقم). يتم تقسيم سعر الفائدة السنوي إلى معدل شهري على النحو التالي: معدل سنوي، على سبيل المثال، 4٪ 5 مقسوما على 12 يساوي سعر الفائدة الشهري من 0.375٪. كل شهر عليك أن تدفع 0. 375٪ الفائدة على المبلغ الذي مدينون فعلا على المنزل.

الدفعة الأولى من $ 1، 013 (1 من 360) تنطبق 750 $ نحو الفائدة و 263 $ نحو المدير. أما الدفعة الشهرية الثانية، حيث أن رأس المال أصغر قليلا، فستحصل على فائدة أقل قليلا، وسيتم دفع مبلغ أكثر قليلا من المبلغ الأصلي. عن طريق دفع 359، سيتم تطبيق معظم الدفع الشهري نحو رأس المال.

الرهن العقاري قابل للتعديل (أرم): لأن سعر الفائدة غير مقفل، فإن الدفع الشهري لهذا النوع من القروض سيتغير على مدى عمر القرض. معظم أرمز لديها حد أو سقف على مدى قد يتقلب سعر الفائدة، فضلا عن عدد المرات التي يمكن تغيير سعر الفائدة. عندما يرتفع المعدل أو ينخفض، يقوم المقرض بإعادة حساب دفعتك الشهرية بحيث تسدد دفعات متساوية حتى يحدث التعديل التالي للمعدل. مع ارتفاع أسعار الفائدة، حتى لا الدفع الشهري الخاص بك؛ فإن كل دفعة تسري على الفائدة والأصل بنفس طريقة الرهن العقاري ذات المعدل الثابت، على مدى عدد محدد من السنوات. غالبا ما يقدم المقرضون أسعار فائدة أقل للسنوات القليلة الأولى من أرم، ولكن بعد ذلك تتغير المعدلات بشكل متكرر بعد ذلك - كما يحدث مرة واحدة في السنة.

سعر الفائدة الأولي على أرم أقل بكثير من الرهن العقاري ذات سعر ثابت.

* يمكن أن تكون جذابة أرمز إذا كنت تخطط للبقاء في منزلك لبضع سنوات فقط.

* فكر في كيفية تعديل معدل الفائدة. مثال: 5/1 سنة أرم لديه معدل ثابت لمدة خمس سنوات، ثم كل عام سوف معدل الفائدة ضبط ما تبقى من فترة القرض.

* تحدد أرمز كيفية تحديد أسعار الفائدة - ويمكن ربطها بمؤشرات مالية مختلفة مثل سندات الخزانة الأمريكية لمدة عام. اسأل مخططك المالي للحصول على المشورة بشأن اختيار أرم مع سعر الفائدة الأكثر استقرارا.

مثال: A $ 200، 000 5/1 معدل الرهن العقاري قابل للتعديل لمدة 30 سنة (360 مدفوعات شهرية) يبدأ بمعدل فائدة سنوي قدره 4٪ لمدة خمس سنوات، يسمح للتغيير من قبل. 25٪ كل عام. هذا أرم لديه سقف الفائدة من 12٪. مبلغ الدفع للأشهر من 1 إلى 60 هو 955 دولارا لكل منها. الدفع من 61 إلى 72 هو 980 $. الدفع من 73 إلى 84 هو $ 1، 005. (الضرائب والتأمين والضمان إضافية وغير المدرجة في هذه الأرقام.) يمكنك حساب التكاليف الخاصة بك على الانترنت ل أرم.

القروض ذات الفائدة فقط، العادية و الجامبو

وهناك خيار ثالث - مخصص عادة للمشترين في المنازل أو الذين لديهم دخل غير منتظم - هو رهن الفائدة فقط. وكما يوحي الاسم، فإن هذا النوع من القروض يمنحك خيار دفع الفائدة فقط في السنوات القليلة الأولى، وهو جذاب لأصحاب المنازل لأول مرة بسبب انخفاض المدفوعات خلال سنوات كسبهم الأدنى. قد يكون أيضا الخيار الصحيح إذا كنت تتوقع أن تملك المنزل لفترة قصيرة نسبيا، وتنوي بيع قبل أن تبدأ المردود أكبر.

الرهن العقاري الجامبو عادة ما يكون للمبالغ على الحد الأقصى للقرض المطابقة، حاليا 424 $، 100 لجميع الولايات ما عدا هاواي وألاسكا، حيث هو أعلى.بالإضافة إلى ذلك، في بعض الأسواق الإسكانية ذات الأسعار العالية المعينة اتحاديا مثل مدينة نيويورك ولوس انجليس ومنطقة سان خوسيه-سان فرانسيسكو-أوكلاند بأكملها، فإن الحد الأقصى للقروض المطابقة هو 636 دولار، 150.

قروض جامبو ذات الفائدة فقط هي أيضا المتاحة، على الرغم من أن عادة لالسوبر الأثرياء. منظم على غرار أرم، فترة الفائدة فقط تستمر لمدة عشر سنوات. بعد ذلك، المعدل يضبط سنويا، والمدفوعات تذهب نحو دفع أصل أصل. يمكن أن ترتفع المدفوعات بشكل ملحوظ عند هذه النقطة. (قد تكون مهتمة في 5 مخاطرة أنواع الرهن العقاري لتجنب.)

أشياء أخرى للنظر

* الضمان وغيرها من الرسوم. ستحتاج إلى الميزانية للعناصر الأخرى التي ستضيف بشكل كبير إلى مبلغ الدفعة الشهرية من الرهن العقاري، مثل الضرائب والتأمين وتكاليف الضمان. هذه التكاليف ليست ثابتة ويمكن أن تتقلب. سيقوم المقرض الخاص بك بتخصيص تكاليف إضافية كجزء من اتفاق الرهن العقاري الخاص بك.

* هل يجب أن تدفع قليلا اضافية كل شهر؟ من الناحية النظرية، دفع القليل اضافية كل شهر نحو الحد الرئيسي هو وسيلة واحدة لامتلاك منزلك بشكل أسرع. ويوصي المهنيون الماليون بدفع الدين المستحق مثل بطاقات الائتمان أو قروض الطلاب أولا، وحسابات التوفير تكون ممولة تمويلا جيدا، ومن ثم النظر في دفع مبالغ إضافية كل شهر.

* الفائدة هي خصم ضريبي. إذا قمت بتخصيص خصومات على الإقرار الضريبي السنوي الخاص بك، فإن مصلحة الضرائب تسمح لك بخصم مدفوعات فوائد الرهن العقاري؛ لعودة الدولة، يختلف الخصم. تحقق مع أخصائي الضرائب للحصول على مشورة محددة بشأن القواعد المؤهلة. بالنسبة لكثير من أصحاب المنازل، وهذا خصم الفائدة على الرهن العقاري هي واحدة من أكبر عمليات الشطب التي يمكن أن تستفيد من أي وقت مضى.

الخلاصة

السياسة الوطنية تفضل المشترين المنزليين عن طريق قانون الضرائب، وبالنسبة للعديد من الأسر، فإن شراء المنزل الحق هو أفضل طريقة يمكن أن يبنيوا أصولا مثل بيض عش التقاعد. أيضا، إذا كنت تستطيع الامتناع عن إعادة التمويل النقدي، فإن المنزل الذي تشتريه في سن 30 مع رهن ثابت لمدة 30 عاما سيتم سداده بالكامل في الوقت الذي تصل إلى سن التقاعد العادي، مما يتيح لك مكان منخفض التكلفة للعيش عندما تنخفض أرباحك. على الرغم من الاضطرابات التي أعقبت انهيار مالي عام 2008 وما أعقب ذلك من انهيار فقاعة الإسكان، فإن ملكية المنازل شيء يجب أن تفكر فيه في التخطيط المالي على المدى الطويل.

استكشاف هذا الموضوع أيضا مع 5 أسرار كنت لا تعرف عن الرهون العقارية و فوائد دفع الرهن العقاري الخاص بك.