الاستثمار في تأجير العقارات يمكن أن يكون خطوة مالية ذكية. بالنسبة للمبتدئين، يمكن أن توفر العقارات الإيجار مصدرا ثابتا للدخل بينما كنت بناء الأسهم والممتلكات (من الناحية المثالية) تقدر. هناك أيضا المزايا الضريبية: يمكنك خصم نفقات الإيجار من أي دخل الإيجار تكسب، وبالتالي خفض المسؤولية الضريبية الخاصة بك. يتم خصم معظم مصاريف تأجير العقارات - بما في ذلك التأمين على الرهن العقاري والضرائب العقارية ومصاريف الإصلاح والصيانة ومصاريف المكاتب المنزلية والتأمين والخدمات المهنية ونفقات السفر المتعلقة بالإدارة - في السنة التي تنفق فيها المال. لمزيد من التفاصيل، راجع الخصومات الضريبية لأصحاب العقارات المؤجرة.

ومع ذلك، هناك خصم ضريبي رئيسي آخر - وهو خصم الاستهلاك - يعمل بشكل مختلف. الاستهلاك هو العملية المستخدمة لخصم تكاليف شراء وتحسين العقارات المؤجرة (للحصول على التمهيدي السريع، تحقق مقدمة للاستهلاك ). وبدلا من أخذ خصم كبير واحد في السنة التي تقوم فيها بشراء (أو تحسين) العقار، فإن الاستهلاك يوزع الاستقطاع على مدى العمر الإنتاجي للعقار. لدى مصلحة الضرائب قواعد محددة جدا فيما يتعلق بالاستهلاك، وإذا كنت تملك عقار إيجار، فمن المهم أن نفهم كيف تعمل هذه العملية.

ما هي الممتلكات القابلة للاستهلاك؟

وفقا ل إرس، يمكنك أن تستهلك عقار إيجار إذا استوفى كل من هذه المتطلبات:

• أنت تملك العقار (أنت تعتبر المالك حتى لو كان العقار خاضعا لدين ).
• يمكنك استخدام العقار في نشاطك التجاري أو كنشاط مدر للدخل.
• يكون للعقار عمر مفيد (بمعنى أنه شيء يرتدي أو يتلف أو يستعمل أو يتقادم أو يفقد قيمته من الأسباب الطبيعية).
• ومن المتوقع أن تستمر أكثر من سنة واحدة.

حتى إذا كان العقار يلبي جميع المتطلبات المذكورة أعلاه، فإنه لا يمكن استهلاكه إذا تم وضعه في الخدمة والتخلص منه (أو لم يعد يستخدم للاستخدام التجاري) في نفس العام. لأن الأرض لا تبلى، الاضمحلال أو الحصول على استخدامها، فإنه لا يمكن الاستهتار. وبصفة عامة، لا يمكنك تخفيض تكاليف المقاصة، والغرس، والمناظر الطبيعية، لأن هذه الأنشطة تعتبر جزءا من تكلفة الأرض.

متى يبدأ الاستهلاك ونهايته؟

يمكنك البدء في أخذ استقطاعات الاستهلاك بمجرد أن يتم وضع العقار في الخدمة أو جاهز ومتاح للاستخدام كإيجار. وفي ما يلي مثال على ذلك: يمكنك شراء عقار إيجار في 15 مايو / أيار. بعد العمل على المنزل لعدة أشهر، يكون لديك استعداد للتأجير في 15 يوليو، لذلك تبدأ في الإعلان عبر الإنترنت وفي الصحف المحلية. تجد المستأجر، ويبدأ عقد إيجاره في 1 سبتمبر / أيلول. منذ أن تم وضع المنزل في الخدمة (أي، على استعداد لتأجيرها واحتلالها) في 15 يوليو، سوف تبدأ في تخفيض قيمة المنزل في يوليو (وليس في سبتمبر عندما البدء في جمع الإيجار).

يمكنك الاستمرار في تخفيض قيمة العقار إلى أن تقوم

• بخصم كامل التكلفة أو أي أساس آخر في العقار، أو أو
• . يمكنك إنهاء العقار من الخدمة، حتى لو لم تسترد كلفته بالكامل أو أساس آخر. يتم إيقاف العقار من الخدمة عندما لا يتم استخدامه كممتلكات مدرة للدخل - أو إذا كنت تبيعها أو تقوم بتبديلها أو تحويلها إلى استخدام شخصي أو التخلي عنها أو تدميرها.

يمكنك الاستمرار في المطالبة بخصم الاستهلاك من الممتلكات التي تكون "خاملة" مؤقتا أو غير مستخدمة. إذا قمت بإجراء إصلاحات بعد خروج أحد المستأجرين، على سبيل المثال، لا يزال بإمكانك تخفيض قيمة العقار في الوقت الذي تحصل فيه على استعداد للمستأجر التالي.

طريقة الاستهلاك

ثلاثة عوامل تحدد مقدار الاستهلاك الذي يمكن أن تقتطعه كل سنة: أساسك في العقار، فترة الاسترداد وطريقة الاستهلاك المستخدمة. يتم استهالك أي عقار إيجار سكني تم وضعه في الخدمة بعد عام 1986 باستخدام نظام استرداد التكاليف المعجل المعدل) ماكرس (، وهو أسلوب محاسبي يوزع التكاليف) واالستقطاعات االستهالكية (على مدى 27 عاما، وهو مقدار الوقت الذي تعتبره مصلحة الضرائب الأمريكية " العمر الإنتاجي "لعقار الإيجار.

في حين أنه من المستحسن دائما أن تعمل مع محاسب ضريبي مؤهل عند حساب الاستهلاك، فإن الخطوات الأساسية هي كما يلي:

1. تحديد أساس العقار . أساس الممتلكات هو تكلفتها: المبلغ الذي دفعته (نقدا، برهن أو بطريقة أخرى) للحصول على العقار. يتم تضمين بعض رسوم الاستيطان وتكاليف الإغلاق، بما في ذلك الرسوم القانونية ورسوم التسجيل والدراسات الاستقصائية وضرائب التحويل والتأمين على الملكية وأي مبلغ يدين به البائع الذي توافق على دفعه (مثل الضرائب الخلفية) في الأساس. لا يمكن تضمين بعض رسوم الاستيطان وتكاليف الإغلاق على أساسك، بما في ذلك أقساط التأمين ضد الحريق، والإيجار المتعلق بإشغال ما قبل الإغلاق، والرسوم المرتبطة بالحصول على القرض (أو إعادة تمويله): النقاط، أقساط التأمين على الرهن العقاري، تكاليف تقرير الائتمان، رسوم التقييم.
2. افصل تكلفة الأرض والمباني . بما أنه يمكنك فقط تخفيض تكلفة المبنى، وليس الأرض، يجب تحديد قيمة كل منها لاستهلاك المبلغ الصحيح. لتحديد القيمة، يمكنك استخدام القيمة السوقية العادلة لكل في الوقت الذي قمت بشراء العقار، أو يمكنك وضع الرقم على قيم ضريبة العقارات المقررة. لنفترض أنك اشتريت منزلا بمبلغ 110،000 دولار أمريكي. ويقيم أحدث تقييم للضرائب العقارية العقار بمبلغ 90 ألف دولار، منها 81 ألف دولار للبيت، و 9000 دولار للأرض. لذلك، يمكنك تخصيص 90٪ (81، 000 ÷ $ 90، 000) من سعر الشراء إلى المنزل، و 10٪ (9، 000 ÷ $ 90، 000) من سعر الشراء إلى الأرض.
3. حدد أساسك في المنزل . الآن بعد أن كنت تعرف أساس الملكية (منزل بالإضافة إلى الأرض) وقيمة المنزل، يمكنك تحديد أساس الخاص في المنزل. باستخدام المثال أعلاه، سيكون أساسك في المنزل - المبلغ الذي يمكن استهلاكه - 99 ألف دولار (90٪ من 110،000 دولار أمريكي).سيكون أساسك في الأرض 11،000 دولار (10٪ من 110،000 $).
4. حدد الأساس المعدل، إذا لزم الأمر . قد تضطر إلى إجراء زيادات أو نقصان على أساسك بالنسبة لبعض الأحداث التي تحدث بين الوقت الذي تشتري فيه العقار والوقت الذي يكون فيه جاهزا للتأجير. وتشمل الأمثلة على الزيادات على أساس تكلفة أي إضافات أو تحسينات (التي لها عمر مفيد لمدة سنة واحدة على الأقل) قبل أن تضع العقار في الخدمة، والمال الذي أنفقته لاستعادة الممتلكات التالفة، وتكلفة تقديم خدمات المرافق إلى والممتلكات وبعض الرسوم القانونية.

تشمل أمثلة النقص على أساس الدفع مدفوعات التأمين التي تتلقاها كنتيجة للضرر أو السرقة أو خسارة الخسائر التي لا يغطيها التأمين الخاص بك والتي أخذت منها خصما وأموال تتلقاها من أجل منح الرهن.

أي نظام يستخدم

تتضمن الخطوات التالية تحديد أي من نظامي استرداد التكاليف المعجلتين (ماكرس): نظام الاستهلاك العام (غس) أو نظام الاستبدال البديل (أدس). غس هو الأكثر شيوعا، وبشكل عام، يجب عليك استخدامه إلا إذا قمت بإجراء انتخابات لا رجعة فيه ل أدس، أو القانون يتطلب منك استخدام أدس. يتم تكليف أدس عندما يكون العقار:

• لديه استخدام تجاري مؤهل 50٪ من الوقت أو أقل
• لديه إعفاء من الضرائب
• يتم تمويله من قبل السندات المعفاة من الضرائب
• يستخدم أساسا في الزراعة < بمجرد معرفة أي نظام ماكرس ينطبق، يمكنك تحديد فترة الاسترداد للعقار. فترة الاسترداد باستخدام غس هو 5 سنوات لمدة 5 تأجير العقارات السكنية؛ إذا كنت تستخدم أدس، فترة الاسترداد لنفس النوع من الممتلكات هي 40 عاما.

الآن، تحتاج إلى تحديد المبلغ الذي يمكن استهلاكه كل عام. وبما أن معظم العقارات السكنية تأجير يستخدم غس، ونحن سوف تركز على هذا الحساب.

في كل سنة كاملة، يتم خصم قيمة متساوية: 3. 636٪ سنويا طالما أنك لا تزال تستهلك العقار. إذا كان العقار في الخدمة لمدة تقل عن سنة واحدة (على سبيل المثال، اشتريت منزلا في مايو وبدأت استئجاره في يوليو)، فإنك ستنخفض نسبة مئوية أصغر من ذلك العام، اعتمادا على وقت وضعه في الخدمة. وفقا ل إرس سكني تأجير العقارات - غس الجدول:

يناير

3. 485٪	فبراير
3. 182٪	آذار
2. 879٪	نيسان
2. 576٪	مايو
2. 273٪	يونيو
1. 970٪	يوليو
1. 667٪	أغسطس
1. 364٪	سبتمبر
1. 061٪	أكتوبر
0. 758٪	نوفمبر
0. 455٪	ديسمبر
0. 152٪	على سبيل المثال، أخذ هذا المنزل الذي يحتوي على أساس 99 ألف دولار والتي تم وضعها في الخدمة في 15 يوليو. بالنسبة للسنة الأولى، فإننا سوف ينخفض ​​1. 667٪، أو $ 1، 650 (99 $ x 1. 667٪). أما بالنسبة لكل سنة بعد ذلك، فسوف نخفض قيمتها بنسبة 636٪ أو 399 دولارا أمريكيا أو 599 دولارا أمريكيا (أو ما يعادلها بالعملة المحلية). ويلاحظ أن هذا الرقم يعادل أساسا أخذ الأساس وتقسيم فترة الاسترداد 27. 5: 99، 000 ÷ 27. 5 = 3، 600. الفرق ينبع من السنة الأولى من الخدمة الجزئية.

الخط السفلي

يمكن أن يكون الاستهلاك أداة قيمة إذا كنت تستثمر في العقارات الإيجار لأنه يسمح لك لنشر تكلفة شراء العقار على مدى عقود، مما يقلل من الالتزام الضريبي كل عام. وبطبيعة الحال، إذا قمت باستهلاك عقار ومن ثم بيعه لأكثر من قيمته المستهلكة، سوف مدينون الضرائب على هذا المكاسب من خلال ضريبة الاستهلاك الاسترداد.

نظرا لأن قوانين ضريبة تأجير العقارات معقدة وتتغير بشكل دوري، فمن المستحسن أن تعمل مع محاسب ضريبي مؤهل عند إنشاء وتشغيل وبيع أعمال تأجير العقارات. وهذا يضمن لك الحصول على العلاج الضريبي الأكثر ملاءمة - وأيضا تساعدك على تجنب أي مفاجآت في الوقت الضريبي.