لم تكن اقتصاديات شراء العقارات من أجل الدخل الحالي والارتفاع في رأس المال على المدى الطويل أكثر ملاءمة لجيل أو أكثر مما هي عليه الآن، إلا إذا كنت ذكيا بما فيه الكفاية أو مخالفة بما فيه الكفاية لشراء في الجزء السفلي من الركود الكبير في عام 2008.

ويتم تكديس قانون الضرائب لصالح الملكية العقارية حتى بعد ملكية المنزل.

النظر في الايجابيات

• مع أسعار الفائدة على الرهن العقاري في حدود 3. 75٪ - 4. 25٪، يمكنك قفل في أكبر إسفين من فطيرة التكلفة في تلك المعدلات المنخفضة لمدة 30 عاما.

• حتى التضخم المتواضع يعني أنك سوف تسدد الدين الحالي مع المستقبل، دولار أرخص. إن الدين منخفض الفائدة الثابت المضمون بالممتلكات العقارية هو أفضل تحوط ممكن ضد التضخم، حيث أن القيمة السوقية للممتلكات الخاصة بك والإيجار الذي يمكن أن تتقاضاه يمكن أن يزداد بالتنسيق مع أسعار أخرى في وقت تجديد الإيجار، في حين أن النفقات الرئيسية الخاصة بك يمكن أن تبقى مسطحة. • فوائد الرهن العقاري والتأمين وجميع المصاريف الأخرى المتعلقة بالحفاظ على عقار إيجار يتم خصمها من دخلها. (انظر أيضا:

الخصومات الضريبية لأصحاب العقارات المؤجرة.)

• إذا كان استئجار موسمي، يمكنك استخدامه بنفسك لمدة أسبوعين دون المساس بخصم النفقات.

• الاستهلاك، والخصم المسموح به للبلى (3. 64٪ من سعر شراء المبنى سنويا لمدة 27. 5 سنوات) قد تنتج حتى خسارة اسمية، والتي يمكنك خصمها من الإيرادات الأخرى. وبعبارة أخرى، یمکنك تحقیق صافي تدفقات نقدیة موجبة من إیرادات الإیجار ناقصا المصروفات ولا تزال لدیھا خسارة صافیة للأغراض الضریبیة. ولكن كن على علم بأن الاستهلاك يقلل من أساس التكلفة لأغراض حساب أرباح رأس المال عند بيعه أخيرا. يمكنك نموذج كل هذا من خلال إعداد الإقرار الضريبي النموذجي مع مجموعة برامج إعداد الضرائب مثل توربوتاكس، كما لو كنت تملك بالفعل. إذا قمت بتقديم هذه الطريقة، تبدأ مع آخر الإقرار الضريبي الخاص بك وأدخل تفاصيل الاستثمار المحتملين وتقديرات الدخل والنفقات الخاصة بك.

• يمكنك حتى علاج وحدة في منزلك أو على الممتلكات الخاصة بك - شقة المرآب أو شقة الأم في القانون، على سبيل المثال - كإيجار وتسريح حصة من وفوائد الرهن العقاري وغيرها من المصروفات مقابل دخلها، مما يقلل من التكلفة الإجمالية للمعيشة.

• في ما يسمى تبادل 1031، يمكنك بيع العقارات تأجير والاستثمار في أخرى من "مثل النوع" دون دفع الضرائب على الأرباح الرأسمالية.

الآن النظر في سلبيات

• أكبر التحذير هو أن العقارات ليست سائلة. حتى في سوق البائع الساخن مثل مدينة نيويورك أو سان فرانسيسكو، فإنه يمكن بسهولة يستغرق عدة أشهر لإتمام عملية بيع، وإذا كان توقيت الخاص بك هو مدفوعة من قبل الحاجة غير متوقعة أو مقتضيات أخرى، قد لا تحصل على أفضل الأسعار، كما هو الحال في السكن غير سارة في الفترة من 2006-2008 عندما غرق متوسط ​​أسعار المنازل الجديدة بنحو 30٪.

• قد يتم إصلاح الفائدة والأجزاء الرئيسية من الرهن العقاري الخاص بك، ولكن لا يوجد ضمان بأن الضرائب لن ترتفع أسرع مما يمكنك زيادة الإيجارات، أو أن أقساط التأمين لن ترتفع، كما فعلت في أعقاب 2012 إعصار ساندي الفيضانات التي غمرت الملكية الشاطئية المرغوبة في نيويورك ونيوجيرسي، أو أن مطالبات التأمين في مثل هذه الحالات سيتم تعديلها إلى حد ما.

• على الرغم من العناية الواجبة الخاصة بك في فحص المستأجرين المحتملين، إذا كنت ينتهي مع المستأجر من الجحيم، واحد الذي هو المحتاجين ويطالب، يدفع في وقت متأخر، لن إيقاف المياه، لا يمكن تغيير لمبة ضوء، و الذين يترك أصدقاؤهم وأتباعهم وأطفالهم وحيواناتهم أليفة من الدمار وراءهم، فإن بدل الاستهلاك البالغ 64 في المائة سنويا في قانون الضرائب يبدو غير كاف إلى حد بعيد. (يمكنك إضافة متسابق إيجار إلى نموذج إيجار قياسي يحدد قواعد الإشغال والحيوانات الأليفة والتدخين ومتطلبات تأمين المستأجر وما إلى ذلك، ولكن لا يزال …)

• يمكن أن تتغير الأحياء على مدى ثلاثة عقود. مع البحث الجيد وبعض الحظ، وسوف تزدهر الممتلكات الاستثمارية الخاصة بك وسط المنازل والشقق الأخرى التي تم الحفاظ عليها بشكل جيد، والمرافق المحلية سوف تتحسن فعلا بحيث التدفق النقدي الخاص بك وسوف تزيد باطراد في حين تبقى التكاليف الخاصة بك مستقرة. ولكن الأمور تحدث. على سبيل المثال، يمكن للبلديات أن تكون متقلبة أو فاسدة وقد تجد بعض التنمية غير المرغوب فيها التي تمس منطقتكم. يجب أن تولي اهتماما للسياسة المحلية حيث يمكنك الاستثمار، تماما كما تفعل في المكان الذي تعيش فيه.

• قد يتغير قانون الضرائب عن طريق تخفيض أو إلغاء بعض أو جميع المزايا الضريبية لملكية المنزل.

• لاندلوردود ليس للجميع. قد تشعر بالقلق حول زيادة الإيجارات. قد يرفضك أصدقاءك من حيث المبدأ، حتى لو كنت نوعا جيدا ومعقولا من المالك. (من المؤكد أن تكون صداقات مع المستأجرين الخاص بك، ولكن الصداقة يمكن أن يكون بسهولة السحب على المعدل الذي يمكنك رفع الإيجارات.أحد مانهاتن صاحب براونستون استأجر شقة للأصدقاء القدامى من الساحل الغربي وانتهى، بعد 20 عاما، مع إيجار كان نصف إيجار السوق العادلة - بعد فترة من التضخم المرتفع بشكل خاص في السبعينات، وكان صديقاتها من المفاوضين أفضل مما كانت عليه.) ​​

• الإصلاحات الصغیرة ھي الأکثر اقتصادا إذا کنت یمکنك القیام بھا بنفسك، ولکن قد لا یکون لدیك الوقت أو الأدوات أو المھارات. سواء كنت أو لم تكن في متناول يدي، والعثور على بارع محلي (أو امرأة) وتكون جيدة جدا بالنسبة لهم حتى أنها سوف تميل إلى الاستجابة على أساس طارئ.

الخلاصة

قد تكون اقتصاديات إيجار ملكية العقارات مقنعة، ولكن العائد الذي يمكن تحقيقه يجب أن يكون أعلى بكثير مما يمكن أن تكسبه في الاستثمارات المحافظة مثل السندات والاستثمارات ذات العائد الكبير التي تدفع أرباحا لأن هناك حقيقية المخاطر، وليس أقلها قدرتك على إدارة الممتلكات والمستأجرين. (انظر أيضا:

شراء منزل ثان للإيجار: دوس أند دونتس. )