هناك ست طرق مختلفة يمكنك الحصول على العائدات من النوع الأكثر شعبية من الرهن العقاري العكسي، والرهن العقاري تحويل الأموال الرهن العقاري (هيسم). وتدعو إدارة الإسكان والتنمية الحضرية (هود)، التي تنظِّم نظم إدارة الإسكان والتنمية الحضرية، هذه الخيارات إلى "خطط الدفع. "يمكنك اختيار الحصول على مبلغ مقطوع كبير يصل إلى الأمام، ووضع خط الائتمان التي يمكنك الاعتماد على حسب الحاجة، والحصول على دفعات شهرية متساوية - أو اختيار بعض مزيج من هذه الخيارات.

ستؤثر الخطة التي تختارها على مقدار الأموال التي تتلقاها في المدى القصير والطويل، ومدى سرعة استخدامك لأسهم منزلك، ومدى فعالية الرهن العقاري العكسي الذي يساعد على تحقيق أهدافك المالية. وإليك نظرة على كيفية عمل كل خطة دفع ومزايا وسلبيات كل منها. (إذا لم تكن على دراية بهذه القروض، تعرف على القواعد التي تنطبق على جميع هسمس، بغض النظر عن خطة الدفع التي تختارها، في نظرة على تنظيم الرهون العقارية العكسية .)

< ! - 2 ->

خطة الدفع ذات معدل الفائدة الثابتة

إذا كنت ترغب في الحصول على قرض عقاري ثابت بسعر ثابت، فإن لديك خيار خطة دفع واحدة فقط: دفعة واحدة دفعة واحدة مقطوعة.

كيف يعمل: تلقي كمية كبيرة في كل مرة بمجرد إغلاق الرهن العقاري العكسي. وتستحق الفوائد على هذا المبلغ، وأقساط التأمين الشهرية المستمرة للرهن العقاري، فضلا عن أي تكاليف إقفال ممولة حتى يصبح الرهن العكسي مستحق الدفع. سعر الفائدة الأولي أعلى مما هو عليه مع خطط معدل قابل للتعديل، ولكن معدل الفائدة المتوقع مع مرور الوقت هو أقل.

الايجابيات: استخدم هذا النوع من القروض لتسديد رصيد رهن عقاري مرتفع أو تغطية نفقات كبيرة أخرى. يقول كيسي فليمينغ، مستشار الرهن العقاري الذي يعمل حاليا لدى شركة C2 المالية، ولديه أكثر من 30 عاما من الخبرة في مجال صناعة الرهن العقاري: "إن توزيع المبالغ الإجمالية يعمل بشكل أفضل للأشخاص الذين لديهم رهن عقاري كبير يحتاجون إلى تسديده". ويقول هذا هو الخيار الأفضل إذا كنت بحاجة إلى اتخاذ كل أو معظم العائدات المتاحة في وقت واحد.

سلبيات: لا يمكنك الحصول على أي عوائد إضافية من هذا القرض في المستقبل. والمقترضون الذين لا يملكون إدارة الأموال أو الذين فقدوا قدرتهم على القيام بذلك معرضون لخطر تبديد العائدات أو إنفاقهم بسرعة كبيرة. المخادعون أحيانا إقناع كبار السن لإخراج هذا النوع من القرض أو أصحاب المنازل المستهدفة الذين أخذوا مؤخرا واحد خارج. (تعلم كيفية حماية نفسك وأحبائك في حذار من هذه الغش الرهن العقاري العكسية .) فليمينغ يقول أكبر عيب هو أنه "بالنسبة لجميع الحالات تقريبا، الحد الأقصى للتعادل في السنة الأولى هو 60٪ من الأولية الحد الرئيسي. وبما أن هذا الخيار له رسم واحد فقط، فإن الحد الأقصى للقرض منخفض جدا. "أنت تحتفظ بنسبة 40٪ الأخرى كمساهمة في المنزل. لا يمكنك الاقتراض من أي وقت مضى ضد أن 40٪.ولكن وجود هذا الإنصاف يمكن أن تأتي في متناول اليدين إذا كنت ترغب في بيع منزلك وتسديد الرهن العقاري عكس الخاص بك.

للوصول إلى جميع حقوق الملكية الخاصة بك على مر الزمن، ستحتاج إلى اختيار خطة دفع معدل قابل للتعديل.

خطط الدفع معدل قابل للتعديل

خمسة خطط دفع الرهن العقاري العكسية لديها معدلات قابل للتعديل. إذا اخترت واحدا من هذه، هناك ثلاثة احتمالات لكيفية تغيير معدل الفائدة الخاص بك. واحد فقط سوف تنطبق على الرهن العقاري الخاص بك، وسيتم الكشف عنها في الأوراق القرض الخاص بك.

• سيتم تعديل معدل الفائدة مرة واحدة في السنة. سيعتمد السعر على مؤشر الخزانة الثابتة (مت) بالإضافة إلى هامش يحدده المقرض. ولا يمكن أن يزيد المعدل بأكثر من 2٪ سنويا، ولا يمكن أن يزيد أو ينقص بأكثر من 5٪ من المعدل الأولي على مدى فترة القرض.

• سيتم تعديل سعر الفائدة شهريا بناء على مؤشر مت بالإضافة إلى هامش يحدده المقرض. لا يمكن أن يزيد المعدل بأكثر من 10٪ على مدة القرض، وليس هناك حد لمدى انخفاض سعر الفائدة.

• سيتم تعديل سعر الفائدة شهريا على سعر الفائدة بين البنوك في لندن بالإضافة إلى هامش يحدده المقرض . لا يمكن أن يزيد المعدل بأكثر من 10٪ خلال مدة القرض، وليس هناك حد لمدى انخفاض سعر الفائدة.

في حين أنه يهم أي من هذه السيناريوهات ينطبق على القرض الخاص بك لأنه يؤثر على مدى الفائدة الفائدة على القرض الخاص بك مع مرور الوقت، لا يهم من حيث التأثير على المدفوعات الشهرية المجدولة أو خط الائتمان المتاحة. تغيير كبير في سعر الفائدة مع الرهن العقاري العكسي لا يضعك في خطر الرهن بالطريقة التي يمكن مع الرهن العقاري إلى الأمام. ومع ذلك، فإن ارتفاع معدل الفائدة يؤثر على حقوق الملكية المنزلية، ويعني ذلك أنك ستستقبل أقل إذا كنت تبيع المنزل. إذا كنت تخطط للبقاء في منزلك مدى الحياة، قد لا تكون زيادات أسعار الفائدة مصدر قلق كبير. إذا لم تقم بذلك، فقد ترغب في التأكد من أن سعر الفائدة على القرض يتطابق مع السيناريو الأول، حيث أن الحد الأقصى لزيادة سعر الفائدة هو 5٪ بدلا من 10٪. يمكن أن يساعدك ضابط القرض ومستشار الرهن العقاري العكسي على فهم خياراتك وكيفية تأثير أسعار الفائدة القابلة للتعديل على حالتك) راجع ابحث عن وكالة االستشارات العقارية العكسية الصحيحة (.

عند التقدم بطلب للحصول على رهن عقاري مع معدل فائدة قابل للتعديل، فإن الرسوم التوضيحية لخيارات خطة الدفع الخاصة بك ستستخدم معدل فائدة متوقع. هذا هو أفضل تخمين المقرض من ما معدل الفائدة قابل للتعديل سوف متوسط ​​إلى أكثر من عمر القرض الخاص بك. وهي واحدة من العوامل الرئيسية الثلاثة في تحديد مقدار ما يمكنك الاقتراض، جنبا إلى جنب مع أصغر عمر المقترض وقيمة العقار.

بعد أن أصبح لديك فهم عام لكيفية عمل خطط معدل قابل للتعديل، فلنراجع خيارات الدفع الخمسة. تذكر أن "الدفع" في هذا السياق يشير إلى كيفية حصولك على حصيلة القرض.

الخيار الأول: خطة سداد الحيازة

كيف يعمل: احصل على مدفوعات شهرية متساوية طالما يعيش مقترض واحد على الأقل في المنزل كمقر إقامة رئيسي.يتم احتساب الدفعات الشهرية تحت افتراض أنك ستعيش لتكون 100. إذا كنت لا تتوقع أن تعيش لفترة طويلة، قد يكون خيار خطة الدفع، التي نوقشت بعد ذلك، خيارا أفضل. إذا كنت تعيش لفترة أطول، فستستمر في تلقي الدفعات. إذا كنت ترغب في الحصول على دفعة شهرية ثابتة لبقية حياتك في منزلك، وخطة دفع الحيازة هو خيار جيد.

الايجابيات: "فليمينغ الدفعات هي كبيرة بالنسبة لأولئك الذين يعتقدون أنهم سيعيشون في المنزل لفترة طويلة، والذين يحتاجون إلى دخل شهري مستقر". لم يكن لديك ما يدعو للقلق حول نفاد عائدات الرهن العقاري العكسي مع خطة دفع الحيازة طالما كنت لا تزال لتلبية شروط القرض الأخرى.

سلبيات: إذا كان لديك أي فواتير كبيرة لتسديد، فإن هذه الخطة لا تساعدك على دفع لهم. أيضا، في حين أن خطة الدفع على ما يبدو يوفر دخل مضمون مدى الحياة، إذا كان لديك للخروج من منزلك لأسباب صحية - أو إذا كنت لا مواكبة رسوم الملكية المطلوبة مثل التأمين على أصحاب المنازل والضرائب العقارية أو الصيانة الأساسية - العكس يكون الرهن العقاري مستحقا ومستحق الدفع (وهذا ينطبق على أي خطة دفع) ولن تتلقى أي مدفوعات أخرى إلا إذا قمت بمعالجة العجز. سوف تتلقى أي أموال تبقى من بيع منزلك بعد دفع الرهن العقاري العكسي قبالة، ولكن في أسوأ السيناريو من سوق العقارات الاكتئاب جنبا إلى جنب مع ارتفاع أسعار الفائدة، قد لا يخرج مع الكثير من المال.

الخيار الثاني: خطة الدفع لأجل

كيف يعمل: احصل على دفعات شهرية متساوية لفترة زمنية محددة تختارها - 10 سنوات، على سبيل المثال. يقول فليمينغ: "إن مدفوعات المدة هي الأفضل إذا كان لديك فكرة واضحة عن المدة التي ستعيش فيها في المنزل". "كبار السن - 80 وما فوق - أو أولئك الذين يرغبون في الابتعاد في غضون سنوات قليلة قد حدد هذا النوع. "

الايجابيات: العوائد الشهرية أعلى مقارنة بخطة سداد الحيازة. على الرغم من أنك لن تتلقى دفعات شهرية إضافية بعد الوصول إلى نهاية مدة القرض، سوف تكون قادرة على الحفاظ على العيش في المنزل كمقر إقامة الرئيسي الخاص بك حتى كنت بعيدا أو نقل (طالما كنت لا تزال لتلبية القرض الآخر شروط، مثل دفع الضرائب الممتلكات الخاصة بك).

سلبيات: لن تحصل على دخل ثابت مدى الحياة إلا إذا كنت قد ماتت خلال مدة القرض. قد تستخدم ما يصل الأسهم منزلك في وقت مبكر جدا في حياتك وليس لديها مصدر آخر من الأموال إلى الاعتماد عليها.

الخيار 3: خط الائتمان

كيف يعمل: الحصول على المال كما كنت في حاجة إليها. يمكنك أن تقرر متى يمكنك الاعتماد على حد الائتمان الخاص بك ومقدار اتخاذها، طالما أن رصيدك أقل من الحد الرئيسي. لا يمكن للمقرض الخاص بك أن يطلب منك سحب الحد الأدنى للمبلغ أو سحب الحد الأدنى للمبلغ على جدول زمني محدد.

الايجابيات: خط الائتمان يوفر الكثير من المرونة. يمكنك سحب مبلغ مقطوع كبير مقدما، ثم اقتراض أموال إضافية مع مرور الوقت؛ يمكنك الوصول إلى تلك الأسهم الإضافية التي لا تزال مقفلة مع خطة الدفع ذات معدل ثابت. يمكنك أيضا ترك خط لم يمسها لسنوات تحسبا لليوم عندما كنت في حاجة إليها.يمكنك سحب مبالغ متساوية أو مماثلة كل شهر أيضا. في الأساس، يمكنك تخصيص عمليات السحب الخاصة بك لاحتياجاتك وضبطها وفقا للاحتياجات الخاصة بك تتغير. خط الائتمان يمكن أن تعمل مثل مبلغ مقطوع، والحيازة أو خطة المدى، ولكن لديك المزيد من السيطرة. أيضا، فإن الجزء غير المستخدم من خط الائتمان الخاص بك ينمو مع مرور الوقت بنفس معدل الفائدة التي كنت تدفع على المبلغ الذي اقترضت، و كنت تدفع فقط الفائدة على الأموال التي تقترض فعلا، والتي يمكن أن تجعل من الأسهل لبيع ونقل في وقت لاحق أو يمكن أن تترك المال لورثتك. على عكس خط الملكية المنزلية الائتمان، خط الائتمان الرهن العقاري العكسي لا يمكن إبطال حتى لو انخفضت قيمة منزلك أو الوضع المالي الخاص بك يزداد سوءا.

سلبيات: يمكنك أن تحرق من خلال خط الائتمان عن طريق اقتراض الحد الأقصى 60٪ من الحد الرئيسي الخاص بك في السنة الأولى والباقي 40٪ في اليوم الأول من السنة الثانية. إذا كنت تفعل ذلك، عليك أن تكون خارج الوصول إلى الأموال. أيضا، قد يستغرق الأمر ما يصل إلى خمسة أيام عمل لتلقي الأموال التي تطلبها من رصيد الائتمان، لذا يجب التأكد من الاحتفاظ بنقد كاف في حسابك الجاري لتلبية الاحتياجات العاجلة.

الخيار 4: خطة الحيازة المعدلة

كيف يعمل: احصل على دفعات شهرية ثابتة مع إمكانية الوصول إلى خط ائتمان طالما أن أحد المقترضين يحتل المنزل كمقر إقامة رئيسي. سوف تكون المدفوعات الشهرية الثابتة أقل من إذا كنت تحصل على خطة الحيازة على التوالي، وخط الائتمان سيكون أصغر مما لو كنت تحصل على خط مستقيم من خطة الائتمان، ولكن سيكون لديك الوصول إلى نفس المبلغ الإجمالي للأموال.

الايجابيات: لديك المرونة في تحديد الدفعات الشهرية الخاصة بك وكذلك المرونة في اختيار حجم حد الائتمان الخاص بك. إذا كنت تريد دفعات شهرية أكبر، يمكنك اختيار حد ائتمان أصغر؛ إذا كنت تريد خط ائتمان أكبر، يمكنك اختيار دفعات شهرية أصغر. فإنه يتيح لك تلبية احتياجات التدفق النقدي الشهرية العادية دون الاقتراض أكثر مما عليك. هذا الخيار يحافظ على حساب الفائدة الخاص بك إلى أسفل ويضعك في خطر أقل من استخدام جميع الأسهم الخاصة بك وعدم القدرة على تحمل التحرك إذا كنت تريد أو تحتاج إلى وقت لاحق.

سلبيات: إذا كنت بحاجة إلى مبلغ كبير على الفور، فإن خطة الدفع هذه ليست على الأرجح الخيار الأفضل.

الخيار 5: الخطة المؤقتة المعدلة

كيف يعمل: احصل على دفعة شهرية ثابتة لعدد محدد سلفا من الشهور، بالإضافة إلى الحصول على خط ائتمان طالما حافظ أحد المقترضين على المنزل مقرها الرئيسي. سوف تكون الدفعات الشهرية الثابتة أقل مما لو حصلت على خطة مستقيمة، ويكون خط الائتمان أقل مما لو كنت تحصل على خط ائتمان مستقيمة ولكن سيكون لديك حق الوصول إلى نفس المبلغ الإجمالي للأموال.

الايجابيات: لديك المرونة في تحديد حجم المدفوعات الشهرية والمدة التي سوف تحصل عليها ل، وأنها ستكون أعلى مما ستكون عليه في إطار خطة الحيازة المعدلة على افتراض نفس حجم خط الائتمان . يمكنك أيضا الحصول على المرونة في اختيار حجم حد الائتمان الخاص بك. في نهاية المدة، سيظل بإمكانك الوصول إلى حصيلة القرض إذا لم تكن قد استخدمت خط الائتمان الخاص بك.كما هو الحال مع خطة الحيازة المعدلة، يمكنك الاحتفاظ برسوم الفائدة الخاصة بك إلى أسفل وربما يكون لديك ما يكفي من الأسهم اليسار للتحرك في وقت لاحق.

سلبيات: هل يمكن أن ينفد من عائدات الرهن العقاري العكسي. لا تتلقى سوى دفعات شهرية لعدد محدد من الأشهر أو السنوات، لذلك يجب عليك استخدام خط الائتمان الخاص بك بعناية إذا كنت تتوقع أن تحتاج إلى دخل بعد نهاية المدة. هذه الخطة أيضا ليست الخيار الأفضل لتلبية الاحتياجات النقدية الكبيرة، الأمامية.

الخط السفلي

هيسمس تقدم الكثير من خطط الدفع لأن كبار أصحاب المنازل لديها العديد من الاحتياجات المالية المختلفة. ولا يوجد خيار معين جيد أو سيء على الصعيد العالمي.

"ما هو الخيار الأفضل يعتمد كليا على وضع العميل واحتياجاته"، يقول فليمينغ. لكنه يضيف: "كقاعدة عامة، أؤيد خط الائتمان على مدفوعات الحيازة أو مدفوعات المدة"، حيث إن خط الائتمان يتيح لك السحب الشهري كما هو الحال مع فترة الحيازة أو خطة المدى، ولكن يمنحك المرونة من إخراج أكثر في حالات الطوارئ وتستحق وفورات الفائدة إذا كنت لا تحتاج إلى استخدامه.

إجراء البحوث الخاصة بك، وطرح الكثير من الأسئلة من المقرض وعكس مستشار الرهن العقاري لمعرفة خطة الدفع التي هي أفضل بالنسبة لك. ( .