يعد التقليب في المنازل أعلى مستوياته منذ عام 2007، وذلك بفضل ارتفاع أسعار المنازل وزيادة توافر التمويل. ما هو أكثر من ذلك، محدودية إمدادات الإسكان يساعد الزعانف كسب أرباح أعلى الآن مما كانوا يحصلون بعد أزمة الإسكان، عندما غمرت حبس الرهن السوق.

في حين أن شراء وتحديد وإعادة بيع العقارات بسرعة يمكن أن تكون مربحة، فإنه يأخذ الكثير من المال على الوجه منزل من مجرد شراء منزل الذي تريد أن تعيش فيه. ليس فقط كنت في حاجة الى النقد لتصبح الملكية مالك، تحتاج أيضا أموال التجديد بالإضافة إلى المال لدفع الضرائب على الممتلكات والمرافق والتأمين وفائدة القرض من اليوم الذي يغلق البيع من خلال أعمال إعادة التأهيل وحتى اليوم الذي تبيع. معدلات ضريبة الأرباح الرأسمالية قصيرة الأجل من 10٪ إلى 39. 6٪، اعتمادا على الخاص ضريبة الدخل الاتحادية شريحة، سوف تقتطع أي أرباح تكسب على الممتلكات التي الوجه في غضون سنة واحدة أو أقل.

إذا لم يكن لديك نقود خاصة بك للاستثمار، فإن البدء في المنزل التقليب ليس من السهل اقتراح. هذا ليس عام 2005، عندما يمكن لأي شخص يمكن أن الضباب مرآة الحصول على الرهن العقاري مع أي شيء إلى أسفل. حتى مع دفع دفعة أولى، سوف تدفع أكثر عندما كنت اقترض لتمويل الوجه من عندما كنت الاقتراض لشراء السكن الأساسي: المقرضين نرى التقليب باعتباره اقتراح أكثر خطورة.

وعلاوة على ذلك، فإن العديد من المقرضين لا تعمل مع الزعانف عديم الخبرة. انهم يريدون أن نرى أن لديك سجل حافل ناجح من التقليب منزل واحد على الأقل، ولن تجعل استثناءات. الآخرين سوف تعمل مع زعنفة عديم الخبرة، ولكن سوف تهمة رسوم أعلى حتى هذا الشخص بتطوير سجل حافل ناجح. (انظر 5 الأخطاء التي تجعل البيت التقليب بالتخبط .)

إذا كنت مهتما في التقليب المنازل ولكن ليست مشتري جميع النقدية، وهنا بعض الخيارات لتمويل المسعى.

1. الحصول على قرض من المال الثابت

لا يوافق الخبراء على ما يعني بالضبط "المال الثابت". ويقول البعض إنه يشير إلى حقيقة أنه أكثر تكلفة بكثير من التمويل التقليدي وله شروط "أصعب". ويقول آخرون إنه لأنه يمول منازل "صعبة" للمقرضين التقليديين لتمويلها. ولا يزال البعض الآخر يقول أن المصطلح يصف الضمان للقرض: وهو أصل ثابت، وهو في هذه الحالة عقار.

- 3>>

كيف تعمل هذه القروض

عادة ما يكون لقروض المال الثابت شروط أقل من سنة واحدة ومعدلات فائدة تتراوح بين 12٪ و 18٪ بالإضافة إلى اثنين إلى خمس نقاط. نقطة واحدة تساوي 1٪ من مبلغ القرض، لذلك إذا كنت تستعير 112 ألف دولار و المقرض اتهم نقطتين، سوف تدفع 2٪ من 112،000 $، أو $ 2، 240. بدلا من دفع نقاط عند الإغلاق، كما كنت مع الرهن العقاري التقليدي، مع قرض المال الثابت قد لا تضطر لدفع نقاط حتى يبيع المنزل، والتي يمكن أن تساعدك على تمويل الوجه دون طرح أي من المال الخاص بك.

المقرضين المال الثابت قاعدة المبلغ الذي يمكن أن تقترض على المنزل بعد التجديد قيمة (أرف). إذا كان المنزل يكلف 80،000 $ ولكن أرف هو 160 $ ​​000 ويمكنك الاقتراض ما يصل إلى 70٪ من أرف، ثم يمكنك الاقتراض 112،000 $. بعد دفع $ 80، 000 سعر الشراء، سيكون لديك $ 32، 000 اليسار وتكاليف اإلغالق، ورسوم المقرضين، وإعادة التأهيل، وتكاليف النقل، ومصاريف البيع مثل عمولة التدوير والتسويق وعموالت الوكالء العقاريين. إذا كنت تستطيع التمسك بتلك الميزانية، فلن تحتاج إلى أي أموال من جيبك للوجه المنزل.

بريان دافيس، مؤسس شركة سباركرنتال ومستثمر عقاري مع 15 عقارا، قد يكون من الممكن تجنب دفع تكاليف الإغلاق عن طريق التفاوض للبائع لدفعها.

$ 2، 240 في نقاط سوف تأخذ جزء كبير من أن $ 32، 000 الميزانية، على الرغم من، وإذا كنت تدفع 15٪ الفائدة لمدة ستة أشهر، تكلفة الفائدة الإجمالية على $ 112، 000 سيكون $ 8، 400 ، وعادة ما يتقاضى المقرضون من المال الثابت مدفوعات الفائدة فقط شهريا بينما يكون القرض مستحقا، ولكن قد يسمح بعضهم بالحصول على الفائدة ولا يتطلب دفعه حتى يكتمل الوجه. بعد هذين النفقات الكبيرة، سيكون لديك فقط 21 $، 360 لكل شيء آخر - أقل إذا كان لديك لدفع تكاليف الإغلاق. ولكن إذا كان المنزل حقا لا تبيع $ 160، 000، كنت تبحث في $ 48،000 الربح، ناقص الضرائب، لمدة ستة أشهر من العمل، من المحتمل دون كتابة شيك واحد من حسابك المصرفي الخاص بك.

المال الثابت مقابل القروض التقليدية

لوكاس ماشادو، رئيس بيت الأبطال، مجموعة من المستثمرين العقاريين أن إصلاح و تقلب المنازل في حالة سيئة في جنوب فلوريدا وتمويل القروض من المال الثابت، والقروض المالية الصعبة هي الأكثر شعبية وأسرع وسيلة للحصول على المال لوجه لأنه لا يوجد البيروقراطية الروتين.

"الخصائص في حالة سيئة لا تلبي المبادئ التوجيهية لتمويل الرهن العقاري التقليدي. ومن ناحية أخرى، يتوقع مقرضو الأموال الصعبة إقراض المنازل في حالة سيئة. " وخلافا للمقرضين التقليديين مثل المصارف، فإنهم غير ملزمين بمبادئ توجيهية بشأن حالة الملكية أو مؤهلات المقترض مثل نسب الدين إلى الدخل ودرجات الائتمان.

"يقر مقرضو الأموال الصعبة ما إذا كان سيتم تقديم القرض عن طريق تقييم قوة الصفقة وموثوقية زعنفة المنزل"، ويقول ماتشادو. إذا كان تكاليف الشراء والإصلاح مقابل قيمة إعادة البيع منطقي والمنزل زعنفة جدير بالثقة، سوف المقرض المال الثابت جعل القرض. "إذا كان الافتراضي زعنفة، يمكن للمقرض المال الثابت فوركلوس، تأخذ ملكية المنزل وبيعها مربحة من تلقاء نفسها. "

في بعض الحالات، سوف يرغب المقرضون من المال الثابت في الاطلاع على وثائق مثل الإقرارات الضريبية والبيانات المصرفية وتقارير الائتمان، ولكن الأمر متروك للمقرض. فرق آخر بين المقرضين التقليدية والمقرضين من الصعب المال هو أن هذا الأخير لا يهتمون إذا تم اقتراض الأموال دفعة أسفل.

سوف يقوم أحد المقرضين بالمال الثابت، على غرار البنك، بالاحتفاظ بالمركز الأول في المنزل حتى يقوم المقترض بتسديد القرض، ولكن المقترض سيكون المالك وسيحمل العقد، ويشرح مات ترينشارد، مدير الاستحواذ مع سينا منزل المشترين، واحدة من أكبر الشركات شراء منزل في هيوستن.

مكان البحث عن المقرضين

مكان واحد للعثور على المال الثابت المقرض هو على الانترنت.

سوف تعمل ليما عاصمة واحدة مع الزعانف الجديدة وسوف تصل إلى 90٪ من القروض إلى التكلفة أو ما يصل إلى 70٪ من القروض إلى أرف. تنخفض الرسوم وأسعار الفائدة مع تجربة المقترض التقليب. ليما واحد يقرض في معظم الولايات؛ تختلف الرسوم والرسوم حسب الدولة. بشكل عام، نتوقع أن تدفع رسوم نشأة من 3. 5٪ ومعدل فائدة 12٪ إذا كنت قد أكملت ما يصل إلى الوجه واحد في الأشهر ال 24 الماضية. و 3٪ رسوم تأسيس و 11٪ سعر الفائدة مع اثنين إلى أربعة تقلب تحت حزام الخاص بك؛ ورسم نشأة 2٪ ومعدل فائدة قدره 9. 99٪ مع خمسة أو أكثر من تقلب الانتهاء. المقترضون الذين لديهم درجات ائتمان أقل من 680 سيكونون قادرين على الاقتراض أقل قليلا، وسوف يدفعون أعلى التكاليف؛ فإن الحد الأدنى للائتمان هو 630. تتطلب ليما وان كابيتال دفعة مقدمة بنسبة 10٪ وتقدم شروط سداد تصل إلى 13 شهرا.

ليندينغهوم تقدم قروض الإصلاح والوجه لمدة تصل إلى 90٪ من سعر الشراء و 100٪ من تكاليف التجديد. يجب على المقترضين تقديم بيانات مصرفية لإظهار أنها يمكن أن تغطي الدفعة الأولى وتكاليف الإغلاق؛ عقد شراء؛ قائمة بمشاريع الإصلاح والوجه السابقة؛ وثائق الملكية؛ و دفعة أولى. تتراوح أسعار الفائدة عادة من 9٪ إلى 12٪. هناك رسوم الطلب 199 $ لتغطية تكاليف الاكتتاب قرض طرف ثالث. كما تتقاضى شركة ليندينغهوم رسوم تأسيس ورسم تقييم ورسوم الملكية ورسوم الضمان، وتحتفظ الشركة بأموال إعادة التأهيل حتى بعد اكتمال عمليات التجديد.

كخيار آخر، يقترح ماشادو الوصول إلى جمعيات الاستثمار العقاري المحلية والمستثمرين المحليين ووكلاء العقارات المحليين للعثور على المقرضين المال الثابت. ولكن قد لا يكون هناك مجال كبير للتفاوض، وخاصة على النقاط وأسعار الفائدة.

على مدى السنوات الثلاث والنصف الماضية، يلاحظ ماتشادو، أن هناك الكثير من الفرص لإقراض المال التي ليست هناك حاجة لمطاردة صفقة. "لماذا تأخذ على قرض في عائد أقل اليوم، عندما كنت على الأرجح تأتي عبر فرصة أخرى غدا؟ " سأل.

2. التشاور مع المقرضين الخاصين

"مقرض خاص هو ببساطة فرد مع رأس المال الكبير لإقراض لكم"، ويقول ترنشارد. "سوف يفاجأ كم من الأفراد هناك تتطلع إلى إقراض المال التي أنقذت. وسوف تعمل مثل الكثير من همل [المقرض المال الثابت]، باستثناء عادة يمكنك الحصول على أسعار أفضل وشروط. "

يقول ترينشارد إن المقرضين من القطاع الخاص قد يكونون أكثر انفتاحا للتفاوض على شروط الدفع من المقرضين من المال الثابت. بل إنهم قد يكونون على استعداد للعمل كشريك في الصفقة والحصول على حصة من الأرباح مقابل عدم فرض فوائد المقترض.

يقول ترينشارد: "إن مفتاح الزعنفة العديمة الخبرة هو الحصول على الثقة عند التفاوض". "يحتاجون إلى التواصل والتحدث مع الزعانف الأخرى حول مقدار ما كانوا يستخدمون لدفع ومعرفة أنها يمكن أن تذهب بعيدا. لا تفكر لأنك لم تتمكن من التوصل إلى اتفاق مع المقرض الأول تتحدث إلى أنك لن تجد المال لصفقة. "

إذا لم يكن لديك عم غني، يمكنك البحث عن المقرضين من القطاع الخاص في أحداث الشبكات العقارية المحلية.وهؤلاء الأفراد قد يتقاضون 8٪ إلى 12٪، بالإضافة إلى الصفر إلى نقطتين مقارنة بمقرض الأموال الصعبة 12٪ إلى 15٪ مع اثنين إلى خمس نقاط، ويقول ترينشارد. مثل المقرض المال الثابت أو البنك، وسوف يأخذون أول امتياز الموقف على المنزل.

كيف يتدرب على المقرض الخاص

ويقول الزعانف المهنية من ذوي الخبرة أن أفضل طريقة لفحص المقرض الخاص كنت تفكر في العمل مع هو التحدث مع الزعانف الأخرى - الذي سوف تجد أيضا في الأحداث الشبكات العقارية - وتساءل عما إذا كانت لديهم خبرة مع هؤلاء المقرضين. ما مدى سرعة التحول؟ ما التسعير الذي حصلوا عليه؟ ما مدى استجابة المقرض؟ يمكنك أيضا طلب مراجع وندعو لهم.

السيناريو الأسوأ هو عادة أن الصفقة تقع من خلال لأن المقرض لا يقدم التمويل الموعود والمشتري يفقد له أو لها وديعة المال الجاد. وهناك احتمال آخر يثير الدهشة على طاولة التسوية برسوم المقرض غير المتوقعة. وهناك أيضا إمكانية للمعارك القانونية على شروط العقد أو المقرض يحاول اصطياد المقترض في التخلف عن السداد حتى يمكن أن يحظر على الممتلكات. هذه كلها أسباب وجيهة للتحقق من المقرض قبل التوقيع على أي شيء.

"هذا، تذكر أنه في هذا النوع من المعاملات، المقرض يتداول مجموعة من المال في مقابل بعض أوراق موقعة من الورق - وثائق القرض. هذه ليست صفقة سيئة للمقترض "، ويقول ماتشادو.

المقرضين الخاصين على الانترنت

مثل المقرضين المال الثابت، يمكنك أيضا العثور على المقرضين الخاص على شبكة الإنترنت.

5 أرش التمويل ، ومقرها في ايرفين، كاليفورنيا.، يعمل مع الزعانف من ذوي الخبرة في 18 ولاية، مع المزيد قريبا. وهو يقدم أسعار فائدة من رقم واحد لقروض الإصلاح والوجه.

مرساة القروض يدعي أنه أكبر إصلاح في البلاد والوجه المقرض. يمكن لشركة كالاباساس، كاليفورنيا، أن تقوم بإغلاق الصفقات في غضون سبعة أيام على مجموعة واسعة من أنواع العقارات بأسعار فائدة تنافسية في 20 ولاية. تختلف الشروط حسب الدولة؛ في کالیفورنیا، علی سبیل المثال، القروض متاحة بأسعار فائدة تتراوح بین 8٪ و 12٪، اعتمادا علی القروض إلی القیمة وخبرة المقترضین، مع رسوم نشأة تتراوح بین 2٪ إلی 3٪ وقروض من 6 إلی 12 شھرا بدون دفع مسبق ضربات الجزاء. الزعانف يمكن اقتراض ما يصل إلى 70٪ من أرف المنزل. يجب أن يكون للمقترضين سجل حافل من خمسة تقلبات على الأقل في الأشهر ال 18 السابقة؛ ستنظر القروض الثابتة في القروض للشركات المؤهلة والشركات ذات المسئوولية المحدودة متعددة الأعضاء مع أقل من خمسة تقلبات.

لا تعتبر شركة ترينشارد الشركات التي تقرض المال على الزعانف لتكون مقرضين من القطاع الخاص - حتى عندما تشير إلى نفسها بهذه الطريقة - لأنها تميل إلى أن تكون الرسوم وأسعار الفائدة مماثلة لتلك التي من المقرضين المال الثابت. ومع ذلك، فإن المثالين أعلاه هما استثناءان.

يقول دافيس إن بعض الشركات قد تطلق على نفسها مقرضين من القطاع الخاص لمجرد أنها شركات مملوكة ملكية خاصة، ولكن من الناحية الفنية، المقرض الخاص هو صديق أو أحد أفراد الأسرة أو أي شخص آخر لا يقوم بعمل تجاري من إقراض المال ولكنه يوافق على قرض.

3. كرودفوند فليب

يعتمد التمويل الجماعي على مجموعة من الأفراد و / أو المؤسسات المختلفة لتمويل القروض بشكل جماعي.ويزود كل مقرض، يشار إليه كمستثمر، نسبة مئوية صغيرة من قرض المقترض ويحصل على فوائد على تلك الأموال.

مواقع التمويل الجماعي التقليدية مثل بروسبير ليست موجهة نحو شراء و التقليب المنازل. ويقصد أقصى مبلغ القرض بروسبير من 35،000 $ لمشاريع مثل تجديد المنازل، وتوحيد الديون والتمويل الأعمال الصغيرة. هذا هو المكان الذي تأتي فيه مواقع التمويل الجماعي المتخصصة للالزعان العقارية السكنية. وتشمل الخيارات ريلتيشاريس ، التمويل من الحجر الأرضي و دفعة من الأرض . وسوف يقوم البعض "بريفوند" القرض الخاص بك، وهذا يعني أن الشركة سوف تغلق بسرعة القرض الخاص بك باستخدام أموالها الخاصة في حين أنه ينتظر للمستثمرين لتقديم التمويل، في حين أن البعض الآخر لا يغلق القرض الخاص بك حتى المستثمرين قد مولت بالكامل. قد يعني ذلك إغلاقا أبطأ أو عدم إغلاق.

"مواقع التمويل الجماعي تحتل مكانة مماثلة للمقرضين المال الثابت"، ويقول ديفيس. واضاف "انهم مكلفون نسبيا، ولكن سيقرضون المستثمرين العقاريين بغض النظر عن عدد الرهون العقارية لديهم، والتركيز بشكل كبير على ضمانات ونوعية الصفقة نفسها. "

أربعة مواقع تمويل جماعي

ريالتشاريس تقدم قروض إعادة التأهيل قصيرة الأجل لتكلفة (لتس) تمويل تصل إلى 90٪، وإغلاق في أقل من 10 يوما، من 6 إلى 24 شهرا، وأسعار تبدأ في 9٪. وتتوافر قروض تتراوح بين 100 و 000 10 دولار. وتعمل الشركة مع شركات الاستثمار ذات الخبرة مع سجل حافل ويوافق فقط 5٪ من الصفقات.

غروندفلو r تقدم قروضا من 25،000 إلى 2 مليون دولار بتمويل يصل إلى 90٪ من لتس، وإغلاق في غضون بضعة أيام، لا دفعات خلال مدة القرض، البيانات المصرفية المطلوبة للحصول على قروض أقل من نصف مليون. تتراوح أسعار الفائدة من 6٪ إلى 26٪. يجب على المقترضين دفع ما لا يقل عن ثلاثة أشهر من الفائدة حتى لو كانت تسدد القرض في وقت أقرب. وتتراوح تكاليف الإغلاق النموذجية بين 500 دولار و 500 1 دولار، بينما يتقاضى الطابق الأرضي من 2 إلى 4 نقاط لكل قرض. جميع النقاط والرسوم يمكن أن تدحرج في القرض. عادة لا يعمل أرضية الأرض مع الزعانف عديمة الخبرة.

دفعة من الأرض تقدم قروض من 100 إلى 5 مليون دولار بتمويل يصل إلى 80٪ من القرض إلى القيمة أو ما يصل إلى 70٪ من القيمة التي تم تجديدها بعد إغلاقها في أقل من 7 أيام، وأسعار الفائدة تبدأ من 7. 99٪. ويقوم المقترضون بتسديد مدفوعات فائدة شهرية تلقائية على قروضهم لفترة تتراوح بين شهر واحد و 36 شهرا. التصحيح من الأرض يعمل فقط مع المطورين من ذوي الخبرة.

أسيتافينو ، مقرض عبر الإنترنت مقره في كاليفورنيا، بتمويل قروض من 150 إلى 2 مليون دولار للعقارات الاستثمارية في 43 ولاية، ويقول إنه يمكن أن يغلق على قرض إعادة التأهيل في مدة لا تتجاوز 10 أيام. ويتحمل رسم الطلب بحيث يمكن لطرف ثالث أن يبذل العناية الواجبة على طلب القرض من المقترض؛ فإنه يتقاضى أيضا رسوم نشأة وغيرها من تكاليف الإغلاق القياسية. الزعانف يمكن اقتراض ما يصل إلى 75٪ من سعر الشراء و 100٪ من ميزانية إعادة التأهيل. يقوم المقترضون بتحميل وثائقهم ويمكنهم رصد تقدم القرض على الانترنت. يتم سداد القروض عن طريق الخصم التلقائي من الحساب المصرفي للمقترض.

العوائق المحتملة

قال ترينشارد وماشادو إنهم لم يستخدموا أي مواقع تمويل جماعي للعقارات. ولكن كلا من يشتبه في أن عملية تمويل الجماعي لتقييم والالتزام صفقة قد يكون أبطأ مما سيواجهه المقترض مع المقرض المال الخاص أو الثابت الذي له أو لها علاقة متينة. وقد يتمكن هؤلاء المقرضون من إبرام صفقة في غضون 24 ساعة عندما تتاح فرصة عظيمة وستكون جميع الأوراق جاهزة.

على عكس المقرض الخاص، قد لا توفر مواقع التمويل الجماعي أيضا فرصة للتفاوض. قد تكون قد وضعت المعلمات لكل صفقة لأنها مسؤولة لمجموعة كبيرة من المستثمرين.

(مزيد من المعلومات حول مسؤولياتك عند البيع في العقارات التقليب: 8 ديسكلوسوريس يجب أن تجعل .

الخلاصة

إذا لم يكن لديك ما يكفي من النقود على الوجه منزل دون مساعدة مالية - أو إذا كان لديك النقدية ولكن تريد الحد من المخاطر الخاصة بك - هناك عدة طرق للحصول على التمويل. A المقرض المال الثابت، المقرض الخاص أو العقارات تمويل الجماعي الموقع يمكن أن تساعدك على تحقيق أحلام منزلك التقليب.

كل هذه الخيارات مكلفة مقارنة بتمويل الرهن العقاري التقليدي للمنازل التي يشغلها مالك، ولكن سعرها يعكس المخاطر العالية التي يتخذها المقرض، وعدم احتمال حصولك على قرض مصرفي منخفض الفائدة على الوجه منزل. ولكن باستخدام أموال الناس الآخرين لا يتيح لك فقط البدء في الأعمال التقليب عندما يكون لديك القليل أو لا النقدية للاستثمار، كما أنه يتيح لك فرصة للوجه المزيد من الممتلكات في وقت واحد وزيادة الأرباح الإجمالية الخاصة بك بمجرد الحصول على ما يكفي من الخبرة للقيام صفقات متعددة .

"إذا كنت تعرف الخيارات، وأين يمكن العثور عليها وكيفية التواصل، والمشكلة تكمن أكثر في العثور على صفقات من العثور على المال"، ويقول ترينشارد. "من السهل جدا العثور على المال بشكل كبير، ولكن من الصعب جدا العثور على صفقات كبيرة. "

تنويه: المقرضين المسماة والموصوفة في هذه المقالة يتم تقديمها لأغراض إعلامية فقط. لا إنفستوبيديا ولا المؤلف تؤيد أي من هذه الشركات. يجب على المقترضين إجراء أبحاثهم الخاصة قبل تحديد ما إذا كان أي من هؤلاء المقرضين خيارا جيدا لاحتياجاتهم التمويلية الخاصة.