نادرا ما يكون شراء العقارات وامتلاكها أمرا سهلا أو بسيطا. عندما يكون العقار المعني في مكان بعيد، تتضاعف التحديات. قد يبدو الاستثمار في ممتلكات الدولة جذابا إذا كنت تعيش في منطقة حيث العقارات مكلفة. قد يبدو أيضا جذابا إذا كنت تملك بالفعل الممتلكات حيث كنت تعيش، وتريد تنويع المقتنيات الخاصة بك. أو قد ترغب فقط في امتلاك منزل عطلة. ولكن قبل تقديم عرض، يجب النظر بعناية في هذه المشكلات.

أسباب للشراء

أحد العوامل التي تدفع الناس إلى النظر في شراء العقارات بعيدا عن المنزل هو أن الملكية قد تكون أكثر بأسعار معقولة في دولة أخرى. ربما كنت تعيش في منطقة مثل سان فرانسيسكو أو مدينة نيويورك، حيث تكاليف الممتلكات مرتفعة السماء. إذا كنت ببساطة لا تستطيع شراء مكان تعيش فيه أو إذا كان ذلك يتطلب استثمار معظم أموالك في العقارات وكنت تفضل تنويع الاستثمارات الخاصة بك، قد ترغب في النظر في مدن أخرى حيث أساسيات السوق هي الصوت، ولكن تكاليف الممتلكات هي أقل بكثير.

الناس الذين يعيشون في مناطق مكتظة ولكن لا يريدون الانتقال للعمل أو لأسباب شخصية قد يكون أفضل من تأجير في مسقط رأسهم والاستثمار في العقارات حيث الاقتصاد أقوى. على سبيل المثال، إذا كنت تعيش في لاس فيغاس، المدينة التي تتمتع بأعلى معدل رهن خلال فترة الإمساك بالإسكان، فقد ترغب في شراء عقار في سوق حيث ظلت أسعار البيع المتوسطة مستقرة نسبيا، مثل شارلوت بولاية نورث كارولينا.

ربما السبب الرئيسي الذي يقرره الناس الاستثمار في العقارات خارج الولاية هو أن العائد على الاستثمار قد يكون أفضل من هناك في المنزل. إن أسعار الشراء، ومعدلات التقدير، ونفقات الرهن العقاري (إن وجدت)، والضرائب، وأنظمة الإسكان، وظروف سوق الإيجارات، وأكثر من ذلك كلها عوامل قد تكون أكثر ملاءمة في دولة أخرى، وسوف تسهم في عائد الاستثمار المحتمل للعقار.

التحديات التي يجب مراعاتها

عندما تستثمر خارج الولاية، يجب أن تتغلب على عدم معرفتك بسوق العقارات خارج الولاية وظروفها الاقتصادية المحلية، على مستوى المدينة ومستوى الحي. لن يكون لديك نفس الحميمة، يوما بعد يوم المعرفة من السوق البعيدة التي لديك من السوق حيث كنت تعيش. ليس لديك فهم متعمق لأفضل الأحياء - أو الأسوأ. سيكون لديك إلى الاعتماد على كلمة من فمه، والبحوث، الغرائز الأمعاء وآراء أي المهنيين كنت استئجار.

إن فهم جميع القوانين واللوائح المتعلقة بملكية العقارات والضرائب العقارية في مكان لا تعيش فيه يمثل تحديا رئيسيا آخر. حتى لو قرأت كل سطر من القوانين والمراسيم المحلية، ما يقوله على الورق وما يحدث، في الواقع، لا تتطابق دائما. من المهم التحدث مع مالكي العقارات في المنطقة للحصول على فهم حقيقي للوائح المحلية.

ستحتاج إلى اتصالات جيدة في المنطقة لجعل خطتك الاستثمارية ناجحة، ولكن عند التعامل مع مدينة بعيدة، قد تكون بداية من الصفر في العثور على المهنيين الجودة مثل وكلاء العقارات، ومديري العقارات، و هانديمين - و والناس الذين سيكون مفتاح نجاحك أو الفشل.

شراء خارج الدولة

سر العديد من المستثمرين من خارج الدولة النجاح هو العثور على وتوظيف شركة ممتازة لإدارة الممتلكات. سوف تحتاج إليها لمساعدتك على ملء الشواغر، وجمع الإيجار، وإجراء الإصلاحات والتعامل مع حالات الطوارئ. إذا كنت تعيش في المنطقة، قد تختار لإدارة الممتلكات بنفسك، ولكن إذا كنت تعيش بعيدا، وإدارة الممتلكات المهنية هو حساب إضافي عليك ببساطة تكبد لحماية الاستثمار الخاص بك. كما يقول الباني من ذوي الخبرة والمدير العقاري روستي ميدور، "مهما كانت جيدة من صفقة العقارات تجد، أنها ليست سوى جيدة قدرتها على أن تدار بشكل جيد".

كن على علم أنه حتى مع شركة إدارة الممتلكات على ستظل بحاجة إلى القيام بزيارات دورية إلى موقعك للتأكد من أن ما يقوله المديرون والمستأجرون يتطابق مع الواقع. هذا هو الوقت وتكلفة المال الإضافية التي يجب النظر فيها.

أيضا، عند شراء عقار إيجار، وخاصة تأجير العقارات خارج الولاية، من المرجح أن تواجه أعلى معدلات التأمين على أصحاب المنازل، وارتفاع أسعار الفائدة على الرهن العقاري، ومتطلبات دفع أعلى أعلى لأن المقرضين سوف تعتبرك المقترض أكثر خطورة من مالك -occupant. عليك أيضا تعقيد الوضع الضريبي الخاص بك عن طريق امتلاك العقارات الإيجار والدخل في أكثر من دولة واحدة. قد تحتاج إلى توظيف أخصائي ضريبة الدخل لإبقاء لكم في النعم جيدة السلطات الضريبية.

عند النظر في كل هذه العوامل، قد تجد أن كونك مالكا للشراء أو شراء عقار استثماري في المنزل هو اقتراح أبسط وأقل تكلفة من شراء خارج الولاية.

قبل أن تشتري خارج الولاية

إذا كنت لا تزال ترغب في شراء خارج الولاية، فتأكد من الانتباه إلى هذه التحذيرات الإضافية.

لا تشتري البصر الغيب - العقار قد لا يكون ما هو رأيك. قد تكون المعلومات على الإنترنت على الممتلكات قديمة، ووكيل العقارات المحلي أو مالك العقار الذي لا يبحث عن مصالحك الفضلى قد يكمن لك لإغلاق بيع. إذا أصبحت دون قصد مالكا للممتلكات المزعجة التي تنتهك قوانين الصحة و / أو السلامة، يمكنك أن تجد نفسك على ربط العديد من انتهاكات التعليمات البرمجية التي سوف تكون مضيعة للوقت ومكلفة لإصلاح. إذا كان العقار شاغرا لفترة طويلة بما فيه الكفاية، فإنه يمكن تطوير قضايا الصيانة التي تسبب مثل هذا التصحيح الذي تعتبره المدينة خطرا على السلامة والجرافات ذلك. قد تختتم حتى على الخطاف لمشروع قانون الهدم.

وقد وجد بعض المستثمرين العقاريين أن الخلل في الفراش، والنمل الأبيض، والصراصير، والفئران أو غيرها من الآفات هي سقوطها. دون زيارة شخصية للممتلكات والتفتيش المهني للتحقق من هذه القضايا، هل يمكن أن تصبح صاحب الممتلكات التي ليست صالحة للسكن.سكوت باكستون من وكالة حماية تأجير المشورة أن الشكاوى الشوائب السرير أصبحت شائعة على نحو متزايد وهذه المشكلة يمكن أن تكون مكلفة للغاية للتخلص من.

العثور على نوعية المستأجرين مهم جدا للمالكين الغائبين. لن تكون هناك لتراقب عن كثب سلوك المستأجرين الخاص بك أو معاملتهم للممتلكات، ولن تكون هناك للضغط عليهم لدفع إذا تأخر الإيجار. بالإضافة إلى توظيف أرفع شركة إدارة الممتلكات، وتريد أن يكون المستأجرين التي لن تسبب لك أو شركة الإدارة الخاصة بك أي صداع.

بالإضافة إلى ذلك، مما يجعل زيارة شخصيا إلى الموقع يسمح لك للحصول على معرفة أفضل مع المهنيين الذين سوف يساعدك في عملية شراء المنزل مثل المحامي الخاص بك، وكيل العقارات والمقرض. أثناء زيارتك، تأخذ بعض الوقت للقاء مع مختلف المقرضين والبحث في أنواع الرهن العقاري المختلفة وأسعار الفائدة المتاحة محليا. ومن المفيد أيضا للحصول على الموافقة المسبقة لرهن عقاري لأن هذا سوف يقلل على الوقت الذي سوف يستغرق لإغلاق الصفقة مرة واحدة كنت قد وجدت أخيرا حلمك من الدولة الدولة.

وأخيرا، إذا كنت لم تملك الممتلكات، وشراء الممتلكات قبضة الخاص بك خارج الدولة هو خطر إضافي. بغض النظر عن عدد الكتب التي تقرأها على ملكية العقارات، ليس هناك بديل عن تجربة الحياة الحقيقية. دون أي خبرة في الملكية الملكية ودون المعرفة المباشرة التي تأتي من العيش في يوم الملكية في ويوم، قد تفوت اعتبارات صيانة الممتلكات الهامة على الممتلكات الخاصة بك خارج الدولة.

بدائل خارج الولاية

إذا كنت لا تعتقد أنك ترغب في شراء العقار الذي تعيش فيه لأي سبب من الأسباب، فهناك طرق أخرى للدخول في سوق العقارات التي هي أبسط بكثير من الاستثمار خارج الولاية . أحد الخيارات هو الثقة في الاستثمار العقاري (ريت). الاستثمار في ريت أو ريت إتف يشبه الاستثمار في الأسهم، ويمكنك اختيار ريت مع لمحة المخاطر / العائد الذي يناسب ما كنت تبحث عنه. ومثلما كنت تملك الأسهم، وأنت لست مسؤولا عن اتخاذ القرارات حول تشغيل تلك الشركة عندما كنت تملك أسهم ريت لن يكون لديك أي من الصداع التي ترتبط مع امتلاك فعلا الممتلكات.

يمكنك أيضا أن تأخذ نظرة ثانية على شراء العقارات حيث كنت تعيش - حتى لو كنت لا تريد أن تعيش فيه. ربما كنت قد تم تأجير في سان فرانسيسكو لأنك لا ترغب في العيش في المكان الوحيد الذي يمكن أن تحمل لشراء - 250 قدم مربع الشقة. ولكن هل كنت على استعداد لامتلاك تلك الشقة كممتلكات الإيجار؟ فمن المرجح أن يكون من الأسهل لشراء وامتلاك مكان بالقرب من منزلك. يمكن أن يكون أكثر تكلفة أو أقل ربحية، ولكن قد تجد تكلفة إضافية أو انخفاض العائد على الاستثمار بقيمة مخفضة المتاعب.

كيفية جعله يعمل

إذا كنت ترغب في شراء خارج الدولة، وشراء في منطقة كنت على دراية - ربما حيث ذهبت إلى الكلية أو حيث نشأت. فمن الأفضل أن يكون لديك بعض المعرفة من المنطقة من لا شيء على الإطلاق. على سبيل المكافأة، إذا كنت تشتري في المنطقة التي تزورها عادة على أي حال، والسفر الخاص بك الترفيه يمكن أن تصبح على الأقل جزئيا خصم الضرائب لأنك سوف تكون إضافة عنصر الأعمال لتلك الرحلات للتحقق من الممتلكات الخاصة بك.

شراء في منطقة مع بعض أوجه التشابه إلى المنطقة التي تعيش فيها، مثل المناخ، الديموغرافيات أو سن الملكية بحيث يكون لديك فكرة عن ما كنت تتعامل معها. إذا كنت قد عاشت في ضاحية 1960 من كاليفورنيا حياتك كلها، لا تشتري ممتلكات تبلغ من العمر 120 عاما في بوسطن.

لا تشتري ممتلكات عالية المخاطر. وقال ريان ل. هينريشر، الشريك المؤسس لشركة مبيعات المنازل الاستثمارية إنفستور ناتيون، إن الشراء في حي يشغله المالك أساسا لجذب المستأجرين الذين هم أقل خطرا اقتصاديا. وقال إن العقارات ذات الجودة العالية "عادة ما تكون أقل صيانة وصيانة، وهذه العقارات أيضا استئجار بسرعة أكبر لأنها عادة ما يكون التصاميم الحديثة وعدد كاف من غرف النوم والحمامات"، ويلاحظ.

وأخيرا، كما ذكرنا سابقا، فإنه من الضروري لبناء شبكة كبيرة من المهنيين لمساعدتك وأحيانا زيارة الممتلكات الخاصة بك نفسك.

الخط السفلي

الاستثمار في الممتلكات خارج الولاية هو اقتراح عالية المخاطر والالتزام الرئيسي. قبل القيام بذلك، تأكد من أنك تفهم حقا ما كنت تحصل في وأن كنت على استعداد لمواجهة جميع التحديات ذات الصلة.