السيناريو: أنت تستعد للانتقال إلى مدينة نيويورك وستبحث عن استئجار شقة هناك. نيويورك مدينة رائعة - نابضة بالحياة، غنية بالثقافة والتنوع - ولكن عليك أن تفهم منذ البداية أن لديها أيضا واحدة من أصعب في الأسواق العقارية في التنقل في العالم. العثور على شقة التي تريد والتي يمكنك تحملها، لا سيما في مانهاتن أو بروكلين، يمكن أن تكون تجربة أفضل وصفها بأنها واحدة مليئة "الصدمة والرعب. "

ولكن، ليس عليك أن تذهب وحدها. هناك 27 ألف وكلاء العقارات، مندوبي المبيعات والسماسرة في انتظار لمساعدتك في جميع الأحياء الخمسة، مع أكثر من نصفهم في مانهاتن. (لأغراض هذه المادة، لا داعي للقلق حول الاختلاف في العناوين؛ سنشير إلى كل منهم كوسطاء لتسهيل الأمور.)

هل تستخدم وسيط ضروري للغاية؟ هل هي مكلفة؟ نعم فعلا. وسوف توفر لك الوقت وتفاقم؟ بالتأكيد، إذا كان الوسيط الخاص بك هو جيد في العمل. وسوف توفر لك المال؟ ربما على الأرجح.

لماذا يوجد لدى نيويورك نظام وسيط عندما لا تفعل العديد من المدن الأخرى؟ وقال غاري مالين، رئيس مؤسسة سيتي هابيتاتس، وهي شركة مقرها مانهاتن (20 عاما)، وضعت 20 ألف شخص في شقق في العامين الماضيين، "بسبب الكثافة الهائلة - كل شيء من المشي إلى السوبر الفاخرة المباني الشاهقة. معظم أصحاب العقارات فقط لم يكن لديك الموظفين أو وريفيثال للتعامل مع الايجارات في حد ذاتها. "

كلمة عن سوق التأجير في مدينة نيويورك

يتحرك سوق العقارات في نيويورك بسرعة الضوء وله لغته الخاصة وقواعده الخاصة. أولا، السرعة. يقول مالين إنه من أجل الحصول على المكان الذي تريده، عليك أن تأتي إلى كل شقة ترى جاهزا، كما يقول، "للعمل على الفور - أي تأخير يعني أنك سوف تفقده. "يتطلب أصحاب العقارات في نيويورك كمية مذهلة من الأوراق، وأن الأوراق تحتاج إلى أن تكون جاهزة للذهاب قبل يبدأ مطاردة الخاص بك. (المزيد عن ذلك لاحقا).

أما بالنسبة للعقارات العقارية في نيويورك، فإنك ستشاهد قوائم تشير إلى "4s جونيور" - وهي شقة بغرفة نوم واحدة تحتوي على (عادة صغيرة، غالبا بلا نوافذ ولا نوافذ) مساحة إضافية يمكن استخدامها كمكتب منزلي، للتخزين وما إلى ذلك والمباني وصفها بأنها ما قبل الحرب يعني أنها بنيت قبل الحرب العالمية الثانية وتعتبر عموما أن يكون أكثر سحر من بعض فينتاجيس الأحدث.

خصوصية أخرى من سوق مدينة نيويورك هو أنك حقا لا يمكن أن تبدأ في البحث عن شقة أي قبل وقت سابق من 30 إلى 45 يوما قبل تاريخ التحرك المتوقع. نادرا ما يتم سرد الشقق المتاحة في وقت أقرب.

ماذا سيتحمل الوسيط؟

تختلف رسوم السماسرة من شركة إلى أخرى، ولكنها غالبا ما تكون 15٪ من الإيجار السنوي.من الممكن أن تجد بعض الأسعار المنخفضة (في صفقة خاصة لقراء الموقع العقاري بريكاندرغروند كوم، على سبيل المثال، يمكنك الاشتراك مع وسيط الذي يتقاضى رسوما أقل من المعيار 15٪). ويمكن لوسطاء آخرين أيضا تهمة أقل من المعيار أو، لأن بعض قد تتلقى رسومهم مباشرة من مالك العقار، لن يكون هناك أي رسوم على الإطلاق.

ماذا يعني 15٪ بالقيمة الحقيقية؟ ستحتاج الشقة التي تبلغ قيمتها $ 2/000 دولار إلى رسوم بقيمة 3 دولارات أو 600 دولار يجب دفعها عند توقيع عقد الإيجار. في نفس الوقت سوف تكون هناك حاجة لدفع صاحب العقار الإيجار شهر واحد، وأحيانا اثنين. يجب أن يكون لديك كل هذه الأموال جاهزة عند التوقيع، وكل شيء يحتاج إلى أن تدفع مع شيك مصدق (لا تقبل الشيكات الشخصية).

يقول تيري روجرز، مؤسس شركة بريكاندرغوند: "بالنسبة لأي شخص جديد في نيويورك، فإن رسوم السماسرة تأتي بصدمة كبيرة". هذا هو سبب واحد الكثير من القادمين الجدد تجنب استخدام وسيط. "يبدأون في نيويورك استئجار شقة فرعية يجدونها من خلال صديق أو عبر الإنترنت، أو استئجار غرفة في شقة شخص آخر. "

لماذا يجب عليك استخدام وسيط؟

أنت تدفع الوسيط الخاص بك لتجربته، المعرفة والوصول - كل قيمة للغاية. ويوضح مالين أن بعض السماسرة سوف تجد لك شقة لديها الإيجار أقل مما قد تجد إذا كنت تفعل بحثا عن رسوم، وإذا قارنت رسوم الوسيط إلى الأموال الإيجار المحفوظة، قد يخرج.

وسيط قد يكون القوائم التي لن تجد في البحث دي على شبكة الإنترنت. وسيطرح وسيط جيد األسئلة الصحيحة من البداية ويحدد فقط أولوياتك - ما هي ميزانيتك الحقيقية لإليجار) معظم سكان نيويورك يساهمون في إنفاق 30٪ على األقل من صافي دخلهم على اإليجار (. هل تريد شيئا بالقرب من المكان الذي تعمل فيه. هل تريد أن تكون في حي مع الكثير من المطاعم والحانات أو في واحد أكثر هدوءا؛ هل أنت ذاهب للمشاركة مع الحجرة؛ هل لديك كلب وإذا كان الأمر كذلك، كم هو كبير فيدو؟

وسيطرك وسيط محنك أيضا من خلال الأوراق المطلوبة - كل المعلومات المالية التي ستحتاج إليها، مثل رسالة صاحب العمل، ودفع الأجور، وإيرادات ضريبة الدخل وأكثر من ذلك. إذا لم يكن لديك دخل يبلغ 40 مرة مثل الإيجار الخاص بك، فإن معظم الملاك لن تنظر حتى في منح لك عقد الإيجار لذلك سوف تحتاج إلى الضامن، أو المشارك في التوقيع، الذي سوف تضطر إلى تقديم كمية مذهلة من الأوراق كذلك. سوف يساعدك الوسيط في هذا الوضع الشائك في كثير من الأحيان (قد يكون الكفيلون غير المألوفين في سوق نيويورك معرضين عندما يرون أن عليهم تقديم المزيد من المعلومات عما كانوا يفعلونه عندما اشتروا منازلهم).

سيقوم وسيطك بجدولة المواعيد، ويذهب معك للنظر في الشقق وتساعدك على تقديم الطلبات المطلوبة من قبل مالك العقار. وسوف يكون على حق معك في توقيع الإيجار. وسيط الخاص بك يكون الداعية الخاص بك في كل خطوة من العملية وحتى مرة واحدة كنت قد وجدت شقة، وسيط يمكن أن يكون موردا كبيرا للحصول على معلومات عن التحرك، على وسائل النقل المحلية، على أي أسئلة قد يكون مبتدئ.

كيف يمكنك العثور على وسيط جيد؟

ربما أفضل مسار إلى وسيط يمكنك الوثوق هو من خلال توصيات من الأصدقاء والأقارب وأصدقاء الأصدقاء. استخدم أدوات الشبكة الاجتماعية للعثور على الأشخاص الذين اكتسبوا تجارب جيدة مع بحث مدينة نيويورك. تأكد من أن الشركة يمثل الوسيط هو عضو في مجلس العقارات في نيويورك؛ أن تكون مشبوهة في أي صفقة تبدو جيدة جدا ليكون صحيحا - لأنه سيكون.

إذا كنت تعرف بالفعل أي حي تريد أن تعيش فيه، ابحث عن وسيط لديه خبرة هناك، أو، حتى أفضل، واحد الذي يعيش ويعمل هناك.

كن حذرا من الوسطاء الذين يريدون منك أن تلتقي بهم في الشارع ويبدو قليلا ظليلة حول معلومات عن مكتبهم. ولا تسقط أبدا لطلب "جلب النقدية".

الخلاصة

ما لم تكن من بين القلة المختارة التي سوف تكون قادرة على العثور على شقة دون تسليط إما العرق أو الدموع (على سبيل المثال شقيقتك تتحرك من شقتها بأسعار معقولة وترتيبها مع مالك العقار بالنسبة لك لتولي عقد الإيجار)، قد ترغب في النظر في استخدام وسيط الذي سوف تنقل النظام بالنسبة لك.

لمزيد من المعلومات عن اختيار شقة، راجع 5 نصائح للعثور على مالك جيد . العثور على مكان؟ قراءة التأمين 101 للمستأجرين .