إذا كان المنزل التالي الذي تخطط لشراءه يأتي مع سعر حاد بشكل خاص، فقد تحتاج إلى تقديم طلب للحصول على قرض جامبو لتمويله. هذه القروض، التي غالبا ما تكون أكثر من نصف مليون دولار وما فوق، مصممة لتمويل العقارات الفاخرة والمنازل في أسواق العقارات المحلية ذات قدرة تنافسية عالية وتأتي مع متطلبات الاكتتاب فريدة من نوعها والآثار الضريبية.

ولكن، بغض النظر عن كونها كبيرة، ما هي بالضبط القروض الجامبو أو الرهون العقارية، وكيف تختلف عن نظرائهم التقليدية، أقل حجما؟

فاني ماي، فريدي ماك، وحدود القروض

ما يقرب من 90٪ من جميع الرهون العقارية المكتوبة في الولايات المتحدة تدعمها وكالتان حكوميتان شبه حكوميتان، فاني ماي وفريدي ماك. فاني ماي: ماذا تفعل وكيف تعمل )

هذه الوكالات اثنين سيكوريتيز (أي، شراء، حزمة وإعادة بيع) تقريبا أي الرهن العقاري طالما أنها تلتزم إلى "إرشادات القروض المطابقة" التي تمثل عامل ائتمان المقترض وتاريخه ونسبة الدين إلى الدخل ونسبة القروض إلى القيمة ورهن الرهن العقاري وعامل رئيسي آخر: حجم القرض. اعتبارا من عام 2017، والحد الأقصى الوطني للقروض المطابقة هو 424 $، 100 لمسكن وحدة واحدة. ومع ذلك، يتم تعيين أكثر من 208 المقاطعات في جميع أنحاء الولايات المتحدة كمناطق عالية التكلفة والمنافسة (أعتقد مدينة نيويورك ولوس انجليس ونانتوكيت). في هذه الحدود القصوى للقروض يمكن أن تصل إلى 625 $، 500.

عندما تتجاوز الرهون العقارية هذه الحدود، عندما يحصلون على وضعهم "جامبو". ومع ذلك، نضع في اعتبارنا أنه في حين أن الرهون العقارية الجامبو تخرج عن قيود القروض المطابقة ولن تدعمها فاني ماي أو فريدي ماك، فإن العديد منها لا يزال ملتزما بالمبادئ التوجيهية ل "الرهن العقاري المؤهل" الذي وضعه مكتب حماية المستهلك المالية في يناير 2014.

المؤهل: كونفنتيونال مقابل جمبو الرهون العقارية

لأن القروض الجامبو لا تدعمها الوكالات الفيدرالية حيث أن الرهون العقارية التقليدية هي، فإن المقرضين يواجهون المزيد من المخاطر عند تقديمهم. وهذا يعني أنك ستواجه متطلبات ائتمان أكثر صرامة إذا كنت تحاول تأمين واحدة. سوف يرغب معظم المقرضين في الاطلاع على ما يلي:

• إثبات الدخل: تعال مع وثائق ضريبية لمدة سنتين أو أوراق مشابهة تثبت أن لديك مصدرا موثوقا وثابتا للدخل. سوف المقرضين تريد أيضا أن نرى لديك ما يكفي من الأصول السائلة في متناول اليد لتغطية ستة أشهر من مدفوعات الرهن العقاري أو أكثر.

• درجة الائتمان الاسترليني والتاريخ: عموما تحتاج إلى درجة الائتمان لا يقل عن 620 (تعتبر "العادلة") قبل المقرض سوف يوافق لك للحصول على الرهن العقاري التقليدي. ومع ذلك، هناك احتمال انخفاض المقرضين سوف يوافق لك للحصول على الرهن العقاري الجامبو إذا انخفضت درجة الائتمان الخاصة بك تحت نطاق 700-720، على الرغم من أن هناك بعض الأدلة هذا هو بداية لتغيير.

• نسبة الدين إلى الدخل (دتي): وبما أن معظم الرهون العقارية التقليدية هي رهون مؤهلة أيضا، فإن نسبة الدين إلى الدخل (التزامات الدين الشهري مقارنة بدخلك الشهري) يجب أن تكون 43٪ أو أقل . وتنطبق هذه القاعدة نفسها على الرهن العقاري الجامبو التي هي أيضا رهون مؤهلة، ولكن في كثير من الأحيان سوف المقرضين تريد منك أن يكون أقل دتي منذ القرض كبير جدا. كيف تؤثر نسبة الدين إلى الدخل على قدرتي على الحصول على الرهن العقاري؟ )

• الدفعات المقدمة: قبل عامين، أعلى من الدفعات - حوالي 30٪ أو أكثر - مقارنة بالرهون العقارية التقليدية، والتي عادة ما تكون 20٪. ومع ذلك، فإن نسبة انخفاض المدفوعات إلى قيمة الرهن العقاري قد خففت لكلا الفئتين، مع المقرضين الرئيسيين مثل بنك الخدمات المالية المجموعة و ويلز فارغو مؤخرا تقديم الرهون العقارية الجامبو ل اقل من 15٪ و 10. 1٪ إلى أسفل، على التوالي.

مقارنة الأسعار

في الأشهر الأخيرة، كان متوسط ​​النسبة المئوية السنوية (أبر) للرهن الجامبو متكافئا تقريبا مع الرهون العقارية التقليدية. في الواقع، فإنه ليس من غير المألوف أن نرى أقل أبر لرهن جامبو.

لمقارنة أسعار الرهن العقاري الجامبو، فإنه من المفيد استخدام آلة حاسبة الرهن العقاري مثل واحد أدناه.

فاتورة الضرائب

إذا كنت بالفعل صاحب منزل، فأنت على الأرجح تدرك أنه يمكنك خصم الضرائب التي دفعتها على الرهن العقاري الخاص بك عن أي سنة معينة. ولكن ربما كنت لا داعي للقلق حول سقف يضع مصلحة الضرائب على هذا الخصم.

نعم، يمكنك خصم الفائدة على الرهن العقاري - طالما أن الرهن العقاري نفسه هو 1 مليون دولار أو أقل. إذا كان الرهن العقاري الخاص بك هو أكبر، لا تحصل على خصم كامل. على سبيل المثال، إذا كنت قد خرجت من الرهن العقاري جمبو 2 مليون $ التي تراكم 60،000 $ في الفائدة سنويا، يمكنك فقط خصم 30 $ 000 - الفائدة على أول مليون من الرهن العقاري الخاص بك. لذلك، يمكنك فقط الحصول على كسر الضرائب على نصف الفائدة الرهن العقاري، في الواقع.

الخلاصة

متطلبات الحصول على الرهن العقاري صارمة في هذه الأيام. ونظرا لأن الرهون العقارية الجامبو هي أكثر قيمة ولا تدعمها الحكومة، يجب أن يكون للمقترضين أصول كبيرة وتاريخ ائتماني قوي. ومع ذلك، هناك علامات على أن جومبوس أصبحت أسهل للحصول عليها. وبالتأكيد فإن أسعار الفائدة عليها تتماشى مع أسعار الرهون العقارية التقليدية.

هل يمكن أن تساهم هذه المعدلات المنخفضة إلى حقيقة أن المقترضين الرهن العقاري الجامبو من المرجح أن يكون الائتمان ممتازة وأصول كبيرة. كما أن المصرفيين حريصون على جذب أعمال الأفراد ذوي القيمة العالية من أجل منتج طويل الأجل مثل الرهن العقاري، لأن هؤلاء المقترضين قد يصبحون أيضا عملاء لمنتجات أخرى وخدمات إدارة الثروات التي قد يقدمها البنك.