بالنسبة لكثير من الناس، فإن شراء منزل هو أكبر استثمار مالي واحد سيقومون به. بسبب الثمن الضخم، معظم الناس عادة ما تحتاج إلى الرهن العقاري. الرهن العقاري هو نوع من القروض المطفأة التي يتم سداد الدين على أقساط منتظمة على مدى فترة. تشير فترة اإلطفاء إلى طول الفترة الزمنية التي يختار فيها المقترض سداد رهن عقاري.

في حين أن النوع الأكثر شعبية هو الرهن العقاري ذو معدل ثابت لمدة 30 عاما، فإن للمشترين خيارات أخرى، بما في ذلك الرهون العقارية التي تبلغ 25 عاما و 15 عاما. فترة الإطفاء يؤثر ليس فقط كم من الوقت سيستغرق لسداد القرض، ولكن كم سيتم دفع الفائدة على مدى الرهن العقاري. وعادة ما تنطوي فترات الاستهلاك الأطول على مدفوعات شهرية أصغر وتكاليف إجمالية أعلى من الفوائد على مدى عمر القرض. أما فترات الاستهلاك الأطول، فتتطلب عموما دفعات شهرية أكبر وخفض إجمالي تكاليف الفائدة. انها فكرة جيدة لأي شخص في السوق للحصول على الرهن العقاري للنظر في خيارات الإطفاء المختلفة للعثور على واحد الذي يوفر أفضل ملاءمة بشأن الإدارة والوفورات المحتملة. هنا، ونحن نلقي نظرة على مختلف استراتيجيات إطفاء الرهون العقارية للمشترين اليوم.

- 1>>

جداول الإطفاء

يظهر المبلغ المحدد للمبلغ الأصلي والفوائد التي تشكل كل دفعة في جدول إهلاك الرهن العقاري (أو جدول الإطفاء). في وقت مبكر، أكثر من كل دفعة شهرية يذهب نحو الفائدة. الفائدة على الرهن العقاري هو خصم الضرائب. إذا كنت في شريحة ضريبية عالية، فإن هذا الخصم سيكون أكثر قيمة من تلك التي لديها معدلات ضريبية أقل. مع كل دفعة لاحقة، المزيد والمزيد من الدفع يذهب إلى مدير، وأقل إلى الفائدة، حتى يتم دفع الرهن بالكامل، والمقرض ملفات الرضا عن الرهن العقاري مع مكتب مقاطعة أو مكتب تسجيل الأراضي.

فترات إطفاء أطول تخفيض الدفعة الشهرية

القروض ذات فترات إطفاء أطول لها مدفوعات شهرية أصغر لأن لديك المزيد من الوقت لسداد القرض. هذه إستراتيجية جيدة إذا كنت تريد دفعات أكثر قابلية للإدارة. ويوضح الشكل التالي مثالا مختصرا لجدول إطفاء بمبلغ 200 ألف دولار لمدة 30 سنة وقرض ثابت بسعر 4٪:

الشكل 1 دفع الرهن لمدة 30 عاما، سعر ثابت 4. 5٪ الرهن العقاري هو دائما نفس الشهر ($ 1، 013. 37). ومع ذلك، فإن المبالغ التي تذهب نحو أصل الدين والفائدة تتغير كل شهر. تظهر هنا الأشهر الثلاثة الأولى من جدول الإطفاء، ثم المدفوعات في 180 و 240 و 300 و 360 شهرا.

ملخص لمدة 30 عاما، سعر ثابت 4. 5٪ قرض:

- مبلغ الرهن العقاري = $ 200، 000

- الدفعة الشهرية = $ 1، 013. 37

- مبلغ الفائدة = $ 164، 813 42

- التكلفة الإجمالية = 364 $، 813. 20

فترات إهلاك أقصر حفظ المال

إذا اخترت فترة إطفاء أقصر - على سبيل المثال، 15 سنة - سيكون لديك دفعات شهرية أعلى، أيضا حفظ كبير على الفائدة على مدى حياة القرض، وسوف تملك منزلك عاجلا.كما أن أسعار الفائدة على القروض الأقصر تكون عادة أقل من أسعار الفائدة على القروض الأطول أجلا. هذه هي استراتيجية جيدة إذا كنت يمكن أن تلبي بشكل مريح دفعات شهرية أعلى من دون مشقة لا داعي لها. تذكر أنه على الرغم من أن فترة الإطفاء أقصر، إلا أنها لا تزال تنطوي على إجراء 180 دفعة متتابعة. من المهم مراعاة ما إذا كان يمكنك الحفاظ على هذا المستوى من الدفع أم لا.

ويبين الشكل 2 ما يبدو جدول الإطفاء لنفس $ 200، 000 4. قرض 5٪، ولكن مع إطفاء لمدة 15 عاما (مرة أخرى، نسخة مختصرة من أجل البساطة):

الشكل 2 نفس القرض 200،000 $ 4. 5٪، ولكن مع إطفاء لمدة 15 عاما. يتم عرض الأشهر الثلاثة الأولى من جدول الإطفاء، جنبا إلى جنب مع المدفوعات في 60 و 120 و 180 شهرا.

ملخص القرض لمدة 15 عاما، سعر ثابت 4. 5٪ قرض:

- مبلغ الرهن العقاري = $ 200، 000

- الدفعة الشهرية = $ 1، 529. 99

- مبلغ الفائدة = $ 75، 397 58

- إجمالي التكلفة = 275 دولارا، 398. 20

وكما نرى من المثالين، فإن الإطالة الأطول، التي تبلغ 30 عاما، تسفر عن دفع أكثر بأسعار معقولة بقيمة 1 دولار أمريكي (أو ما يعادله بالعملة المحلية) 529. 99 للقرض لمدة 15 عاما، بفارق 516 $. 62 كل شهر. وهذا يمكن أن يحدث فرقا كبيرا للأسر على ميزانية ضيقة أو الذين يريدون ببساطة للحد من النفقات الشهرية. يوضح السيناريوهان أيضا أن الإطفاء لمدة 15 عاما يوفر 89 $، 416 في تكاليف الفائدة. إذا كان المقترض يمكن أن تحمل بشكل مريح دفعات شهرية أعلى، ويمكن تحقيق وفورات كبيرة مع فترة إطفاء أقصر.

خيارات الدفع المسرع

حتى مع الرهن العقاري أطول، فمن الممكن لتوفير المال على الفائدة وتسديد القرض بشكل أسرع من خلال الاستهلاك المتسارع. وتشمل هذه الاستراتيجية إضافة دفعات إضافية إلى فاتورة الرهن العقاري الشهرية، مما يحتمل أن يوفر لك عشرات الآلاف من الدولارات والسماح لك أن تكون خالية من الديون (على الأقل من حيث الرهن العقاري) سنوات عاجلا. تأخذ الرهن العقاري $ 200، 000، 30 عاما من المثال أعلاه. إذا تم تطبيق مبلغ إضافي قدره 100 دولار على المبلغ الرئيسي كل شهر، فسيتم سداد القرض بالكامل خلال 25 عاما بدلا من 30، وسوف يحقق المقترض وفورات في مدفوعات الفوائد بقيمة 3145 دولارا. جلب ذلك إلى 150 $ إضافية كل شهر، وسوف يكون راضيا القرض في 23 عاما مع 43 $، 204. 16 المدخرات. حتى دفعة واحدة إضافية كل سنة يمكن أن تقلل من مقدار الفائدة وتقصير الإطفاء، طالما أن الدفع يذهب نحو مدير، وليس الفائدة (تأكد من المقرض الخاص بك يعالج الدفع بهذه الطريقة). بطبيعة الحال، يجب أن لا تتخلى عن الضروريات أو تأخذ المال من الاستثمارات المربحة لتسديد المدفوعات. ولكن التقليل من النفقات غير الضرورية ووضع هذا المال في دفعات إضافية يمكن أن يكون له معنى مالي جيد. وعلى عكس الرهن العقاري لمدة 15 عاما، فإنه يمنحك المرونة لدفع أقل بعض أشهر.

تلميح: على الانترنت الرهن العقاري الآلات الحاسبة إطفاء يمكن أن تساعدك على أن تقرر الرهن العقاري هو حق لكم وحساب تأثير جعل دفعات الرهن العقاري إضافية. بالإضافة إلى ذلك، الآلات الحاسبة الرهن العقاري يمكن استخدامها لتحديد أفضل أسعار الفائدة المتاحة.للبدء في محاولة آلة حاسبة لدينا أدناه.

خيارات أخرى

قد تسمح لك الرهون العقارية ذات المعدل القابل للتعديل بدفع مبلغ أقل في الشهر من الرهن العقاري بمعدل ثابت لمدة 30 عاما وقد تتمكن من تعديل الدفعات بطرق أخرى يمكن أن تتطابق مع ارتفاع متوقع في الدخل الشخصي . ومع ذلك، فإن المدفوعات الشهرية على هذه يمكن أن ترتفع - في كثير من الأحيان يعتمد على المؤشرات الاقتصادية وكيفية كتابة العقد - ومع الفائدة الرهن العقاري لا يزال عند أدنى مستوياتها التاريخية تقريبا، فإنها ربما رهان غير حكيمة لمعظم أصحاب المنازل. وبالمثل، فإن الفائدة فقط وأنواع أخرى من الرهون البالونية غالبا ما يكون انخفاض المدفوعات ولكن سوف أترك لكم بسبب رصيد كبير في نهاية مدة القرض، وهو أيضا رهان محفوف بالمخاطر.

الخلاصة

تحديد الرهن العقاري الذي يمكن أن تتحمله لا ينبغي أن يترك فقط للمقرض: حتى في مناخ الإقراض الحالي مع معايير أكثر صرامة، قد تتم الموافقة على قرض أكبر مما تحتاجه حقا. إذا كنت ترغب في فكرة فترة إطفاء أقصر حتى تتمكن من دفع أقل الفائدة وامتلاك منزلك عاجلا - ولكن لا يستطيعون دفع أعلى - النظر في البحث عن منزل في نطاق السعر المنخفض. مع الرهن العقاري أصغر، قد تكون قادرة على تأرجح المدفوعات أعلى التي تأتي مع فترة إطفاء أقصر.

لأن العديد من العوامل يمكن أن تؤثر على الرهن العقاري هو الأفضل بالنسبة لك، فمن المهم لتقييم الوضع الخاص بك. إذا كنت تفكر في رهن عقاري ضخم وكنت في شريحة ضريبية عالية، على سبيل المثال، فإن خصم الرهن العقاري الخاص بك من المرجح أن يكون أكثر ملاءمة مما لو كان لديك الرهن العقاري الصغيرة وهي في شريحة الضرائب أقل. أو، إذا كنت تحصل على عوائد جيدة من الاستثمارات الخاصة بك، فإنه قد لا يكون من المنطقي المالي للحد من بناء محفظتك لجعل دفعات الرهن العقاري أعلى. ما يجعل دائما الشعور المالي الجيد هو تقييم الاحتياجات والظروف الخاصة بك، وتأخذ من الوقت لتحديد أفضل استراتيجية إطفاء الرهن العقاري بالنسبة لك.