المستثمرين العقاريين أكملت للتو بنجاح 2015 جدا، ولكن هناك بعض الأسباب للشك في استدامة ارتفاع قيم الملكية. على الرغم من سنوات راية للعديد من أسواق المساكن الرئيسية للمترو، فإن البعض يشعر بالقلق إزاء عدم العقلانية في التسعير العقاري وتوقعات المستثمرين.

فهم الأداء العقاري

العقارات هي استثمار فريد من نوعه. يمكن لمسها وإعجابها وتحسينها، على عكس الأسهم أو السندات. كما أنه ينخفض ​​ويتطلب الصيانة، على عكس الذهب. ومع ذلك، غالبا ما يتم تلخيص الأداء العقاري من حيث الأسعار بدلا من التدفق النقدي - مثل القول أن الأعمال التجارية كان عاما كبيرا لأن سعر سهمها زاد حتى لو لم تواكب عائداتها وأرباحها.

- 1>>

غالبا ما يفترض أن ارتفاع أسعار المنازل جيد للاقتصاد ولكن، كما أثبتت الفترة 2003-2007، هذا ليس مؤشرا مفيدا جدا. المنازل والشقق لديها سعر السوق مثل أي جيدة أخرى؛ لن تكاد الأسواق تحتفل بأسعار الغذاء بنسبة 10٪ كل عام. وإذا ارتفعت أسعار العقارات بشكل أسرع من نمو الأجور، يصبح امتلاكها وتأجيرها أقل تكلفة، وينبغي أن ينخفض ​​الإنفاق بالضرورة في أماكن أخرى من الاقتصاد.

السبب الرئيسي الذي يدفع الناس لشراء العقارات هو الحصول على المأوى، وليس للحصول على حقوق ملكية إضافية. العيش في منزل ليس فائدة هامشية. انها الوظيفة الأساسية. ويستفيد معظم المستأجرين وأصحاب المنازل أكثر عندما تنمو الأجور أسرع من المدفوعات الشهرية.

هناك انفصال واضح بين الخبر السار للمستثمرين الذين يرغبون في رؤية ارتفاع أسعار الأصول، والمستأجرين / المالكين، الذين يرغبون في رؤية دفعات شهرية أقل. لا يوجد قانون ثابت في الاقتصاد يؤدي إلى ارتفاع أسعار المساكن دائما خلال الأوقات العادية؛ وقيمة العقارات هي نتاج الإيجارات، وليس إعادة البيع المحتملة. إذا كان العقار - سواء كان تجاريا أو سكنيا - يمكن أن يقود إيجارات أعلى، فإن السعر يجب أن يرتفع، لأن المزيد من الجهات الفاعلة سوف تتنافس على الحق في تحصيل تلك الإيجارات. وإذا لم تواكب الإيجارات الزيادات في الأسعار، يمكن أن ينظر السوق بسهولة إلى فقاعة.

<3>> <>> <> <> <> <>>> <> <>> <>> <> <> <> مسح استقصائي أجراه مركز الدراسات اإلسكانية المشترك بجامعة هارفارد، أن القيم العقارية وفرت عائد استثمار أكبر من ناسداك، S & P 500، داو جونز، الذهب أو متوسط ​​صندوق الاستثمار المشترك. من حيث القيمة الاسمية، فجر العقار الغطاء من أصول المنافسين. وأظهرت أبحاث زيلو زيادة سنوية بنسبة 9٪ في قيم المنازل الأمريكية بحلول تشرين الثاني / نوفمبر 2015.

شهد العام الماضي زيادة كبيرة في أسعار الأصول في العديد من أسواق العقارات البارزة في أمريكا. مانهاتن كسر سعرها لكل قدم مربع سجل في أكتوبر، لتصل إلى $ 1، 500. كما شهدت مدينة نيويورك مبيعات قياسية في سوقها الفاخرة، بما في ذلك أكثر من 20 مبيعات أكبر من 30 مليون $.بين الربعين الثاني والرابع، ارتفع عدد مبيعات شقق مانهاتن بنسبة 37٪. وتعد نيويورك واحدة من المدن القليلة التي تنخفض فيها نسبة السعر إلى الدخل.

شهدت شيكاغو كميات قياسية من الاستثمارات الأجنبية في سوق العقارات في عام 2015. وكان مجموع التدفقات الرأسمالية الخارجية الجديدة إلى مدينة ويندي أعلى من 3 دولارات. 3 مليارات، بسهولة أفضل الرقم القياسي السابق من 2 $. 18 مليار دولار في عام 2013. أكثر من رائع، شهد المستثمرون شيكاغو معدلات الرسملة أعلى من 5٪، فوق 4. 1٪ لمنهاتن و 4. 7٪ في سان فرانسيسكو لعام 2015. فقدت إلينوي عدد السكان أكثر من أي دولة أخرى في البلاد خلال العام ، حيث رأى صافي تدفق 105،000 شخص، وهو أحد الأسباب التي جعلت الأرقام من السعر إلى الدخل مسطحة لجميع الممتلكات.

ربما لا يتم تنفيذ أي سوق وكذلك دنفر. شهدت العاصمة كولورادو 11 شهرا متتالية من نمو أسعار المنازل في عام 2015، إضافة إلى زيادة قدرها 15. 15٪ زيادة في أسعار المنزل زيلو. وقد سجلت دنفر بوست النقص في المخزون وتدفق أعداد كبيرة من السكان الجدد مع التقدير. ومع ذلك، يحذر الاقتصاديون من أن الافتقار إلى القدرة على تحمل التكاليف واحتمال ارتفاع أسعار الفائدة هي مخاوف كبيرة للمستأجرين والمشترين في عام 2016.

المخاوف حول فقاعة أخرى؟

المحللون المعنيون يحصلون على ظلال من 2005 و 2006، عندما كانت فقاعة العقارات العالمية في أكثر عقلانية. لا يتفق الجميع، على الرغم من؛ قال أحد نواب نيويورك لشبكة سي ان بي سي "كل شيء يبيع بسرعة، لذلك لا أرى كيف يمكن أن تكون هناك فقاعة". هذا لا يجعل حقا الكثير من المعنى، منذ سرعة الصفقة لديها القليل جدا للقيام مع الأساسيات الكامنة. ما يهم هو أن الأداء العقاري القوي في أميركا يمكن أن يبنى على سنوات من معدلات الفائدة المنخفضة جدا وتباطؤ نمو الإنتاجية.

بعض السبر ناقوس الخطر. وقال كارل ايكان ل فوكس بوسينيس أن الديون الفرعية كانت أسوأ في عام 2015 مما كان عليه في عام 2007، وأن مجلس الاحتياطي الاتحادي يستحق اللوم لخلق فقاعة السكن الثانية، والتي "يمكن أن تكون كارثية."