المستثمرون الذين يقفون منازلهم هم أبطال العقارات المجهولين. أنها تأخذ المهملة، هبوطا وأحيانا عمدا تضررت الممتلكات وجعلها صالحة للعيش، حتى جميلة، مرة أخرى. إذا كنت ترغب في الوجه خصائص، وربما كنت تعرف بالفعل عن المزالق مثل المشاكل المخفية وتجاوز التكاليف. ولكن هل تعلم أنه عند بيع عقار، يجب عليك الكشف عن معلومات حول حالته التي قد تؤثر سلبا على قيمته؟ إذا أخفيت عمدا مثل هذه المعلومات، يمكن إدانتك بالاحتيال بالإضافة إلى رفع دعوى قضائية ضدك. إن بيع العقار "كما هو" لن يعفيك من هذه الإفصاحات.

<1>>

(لمزيد من المعلومات حول شراء منزل، انظر: دليل لشراء منزل في الولايات المتحدة.)

هذه القواعد تؤثر على أي شخص يبيع المنزل؛ ومع ذلك، هم أكثر عرضة للتأثير على الزعانف، الذين غالبا ما تتعامل مع خصائص في حالة سيئة. تعلم قوانين الدولة الخاصة بك حول الإفصاحات المطلوبة من العقارات الخاصة بك العقارات وقسم التخطيط المحلي. بعض الدول أكثر تساهلا من غيرها في متطلبات الكشف عنها. في ما يلي بعض أنواع المعلومات التي قد يلزمك الإفصاح عنها - أو قد ترغب في الكشف عنها - حتى إذا كانت قوانين ولايتك لا تتطلب ذلك - لذا لن يكون لدى المشتري سبب لتقديم دعوى قضائية ضدك.

1. الموت في المنزل

قد يكون لدى بعض المشترين مخاوف أو خرافات حول شراء منزل توفي فيه شخص ما، لذلك من المهم معرفة ما إذا كانت دولتكم تتطلب من البائعين الكشف عن وفاة سابقة في المنزل.

يقول جيم أولينبوش، وهو وسيط عقاري في تكساس: "سيكون لكل دولة متطلبات مختلفة قليلا للإفصاح". "في تكساس، على سبيل المثال، لا يجب الكشف عن الوفيات الناجمة عن أسباب طبيعية أو حالات انتحار أو حوادث لا علاقة لها بالعقار".

"يطلب من البائع الكشف عن الوفيات على سبيل المثال، إذا غرق طفل سابق في حوض السباحة لأنه لم يكن لديه السياج الأمني ​​المناسب، فإن البائع يحتاج إلى الكشف عن الوفاة حتى بعد العلاج مسألة السلامة عن طريق تثبيت الضميمة المناسبة للحمام، ولكن هناك ظروف لا يتعين على البائعين فيها الكشف عن الوفاة في الممتلكات.

"لا توجد دول يوجد فيها التزام بالإفصاح عن وفاة شخص الذي توفي في ظل الظروف الطبيعية "، يقول المحامي ماثيو ريشر، الرئيس التنفيذي لشركة ليغالادفيس" كوم "ومع ذلك، تفرض بعض الدول واجب على منزل وصمة العار أو الشقة التي كان هناك الانتحار أو القتل، بل إن بعض الدول تذهب إلى حد ما لفرض واجب إيجابي على البائع إذا كان y لديهم معرفة أن عقاراتهم هو مسكون من قبل الموتى."

حتى عندما لا يكون الكشف مطلوبا - على سبيل المثال، جورجيا لا تتطلب الكشف عن القتل أو الانتحار - قد ترغب في تخطي جانب إعطاء المشتري إشعار وفاة على الممتلكات. "إذا كان البائع يشعر بالقلق إزاء المسؤولية، فإن أفضل نصيحة هي المضي قدما والكشف عن كل شيء مقدما حتى لو لم يكن ذلك مطلوبا بموجب القانون"، ويقول أولنبوش. "المشترين سوف نسمع دائما عن الأشياء من الجيران، والمفاجأة يمكن أن تسبب لهم للخروج من عقد الشراء أو يتساءل ماذا البائع لا يقول لهم. "

2. الأحياء المزعجة

الإزعاج هو ضجيج أو رائحة من مصدر خارج الممتلكات التي يمكن أن تزعج شاغلي العقار. تطلب ولاية نورث كارولينا من الباعة الكشف عن ضوضاء أو روائح أو دخان أو مضايقات أخرى من مصادر تجارية أو صناعية أو عسكرية تؤثر على العقار. تطلب ميشيغان من الباعة الكشف عن المزارع والعمليات الزراعية ومدفن النفايات والمطارات ونطاقات الرماية وغيرها من المضايقات في المنطقة المجاورة، ولكن بنسلفانيا يترك الأمر للمشتري لتحديد وجود المضايقات الزراعية.

3. المخاطر البيئية والطبيعية

إذا كان المنزل في خطر متزايد من التلف من كارثة طبيعية أو لديه تلوث بيئي محتمل أو محتمل، قد يطلب منك الكشف عن هذه المعلومات للمشتري.

يتطلب قانون ولاية تكساس من البائعين الكشف عن وجود النفايات الخطرة أو السامة، الأسبستوس، والعزل اليوريا فورمالديهايد، غاز الرادون، الطلاء القائم على الرصاص والاستخدام السابق للمباني لتصنيع الميثامفيتامين.

قانون الإفصاح عن حالة الملكية في نيويورك يتطلب من البائعين إخطار المشترين حول ما إذا كان العقار يقع في سهل الفيضان أو الأراضي الرطبة أو المنطقة الزراعية؛ سواء كان ذلك في أي وقت مضى موقعا للنفايات؛ إذا كانت هناك خزانات لتخزين الوقود فوق الأرض أو أسفلها على الأرض؛ إذا وأين يحتوي الهيكل الأسبستوس؛ إذا كان هناك الرصاص السباكة. ما إذا كان المنزل قد تم اختباره للرادون. وما إذا كان أي وقود أو نفط أو مادة خطرة أو سامة قد انسكب أو سرب على العقار.

قد تحتاج الدول أيضا إلى الكشف عن هبوط الألغام أو الحفر تحت الأرض أو الاستيطان أو الانزلاق أو الاضطرابات أو غيرها من عيوب استقرار الأرض. يتطلب قانون الكشف عن الأخطار الطبيعية في كاليفورنيا من البائعين الكشف عما إذا كانت الممتلكات في منطقة خطر زلزالي، وبالتالي يمكن أن تخضع للتسييل أو الانهيارات الأرضية بعد وقوع زلزال.

في حين أن معظم شروط الإفصاح تحكمها الولايات، فإن الحكومة الاتحادية تلزم أحدها: الكشف عن أن الطلاء القائم على الرصاص قد يكون موجودا على أي ممتلكات شيدت قبل عام 1978.

4. معلومات رابطة أصحاب المنازل

إذا كان المنزل محكوما برابطة أصحاب المنازل (هوا)، يجب عليك الكشف عن هذه الحقيقة. تحتاج أيضا إلى معرفة الصحة المالية ل هوا وتقديم هذه المعلومات إلى المشتري حتى يتمكن من اتخاذ قرار شراء مستنير.

يقول إد كامينسكي، الرئيس والمدير التنفيذي لعملية نقل سبورستار في شاطئ مانهاتن في كاليفورنيا: "إنني أعرف أن المشتري اشترى شقة سكنية، [و] نسيان البائع عن طريق الخطأ لإعطاء المشتري آخر 12 شهرا من تدوين الملاحظات"."وبعد سبعة أشهر، قيم المشتري مبلغ 000 30 دولار لتحسين الممتلكات. وبعد ذلك رفع المشتري دعوى ضد البائع لعدم الكشف عن هذه الملاحظات الهامة. "

5. إصلاح

ما الذي إصلاحه ولماذا؟ المشترين بحاجة إلى معرفة تاريخ إصلاح المنزل بحيث يمكن أن يكون المفتش منزلهم إيلاء اهتمام إضافي لمناطق المشكلة ويكون على بينة من القضايا المستقبلية المحتملة. قانون تكساس، على سبيل المثال، يتطلب من البائعين الكشف عن الإصلاحات الهيكلية أو السقف السابقة؛ المكب، تسوية، حركة التربة أو خطوط خطأ. والعيوب أو الأعطال في الجدران، والسقف، والأسوار، والأساس، والأرضيات والأرصفة وأية مشاكل حالية أو سابقة أخرى تؤثر على سلامة الهيكلية المنزل. قد تحتاج أيضا إلى الكشف عن الإصلاحات الكهربائية أو السباكة وأي مشاكل أخرى كنت تريد أن تعرف عن إذا كنت ذاهب لشراء المنزل والعيش فيها.

6. أضرار المياه

عندما يصل الماء إلى حيث لا ينبغي، فإنه يمكن أن يلحق الضرر بالممتلكات الشخصية، ويقوض هيكل المنزل، بل ويخلق خطرا على الصحة إذا كان يشجع نمو العفن. يجب على البائعين الكشف عن التسريبات السابقة أو الحالية أو أضرار المياه. على سبيل المثال، يطلب من ميشيغان من الباعة الكشف عن أدلة المياه في الطابق السفلي أو الزحف، وتسرب السقف، والضرر الكبير الناجم عن الفيضانات، ونوع نظام السباكة (e. g، المجلفن والنحاس وغيرها) وأي مشاكل صحية معروفة. يمكن أن يكون من الصعب معرفة مشاكل المياه (والعديد من أنواع أخرى من المشاكل) إذا كنت التقليب المنزل وتملك فقط لمدة شهر أو اثنين.

"هناك مخاطر كثيرة على الزعانف أو غيرهم من المشاركين في منزل إغلاق حيث هناك حاجة إلى بعض العمل على الممتلكات التي لم تكن واضحة على المشي من خلال، ولا سيما في فصل الشتاء أو خلال موجة جافة"، ويقول بيل برايس، وهو محامي الأعمال إلينوي. "مع فصل الشتاء، السقف الذي تسرب أو القوباء المنطقية القديمة جدا قد لا تكون قادرة على أن يتم تفتيشها من قبل المشتري أو مفتش المنزل. وبالمثل، فإن موجة الجافة يمكن أن يخفي مشاكل مع الطابق السفلي تسرب. "في مثل هذه الحالات، تحقق من مدى الحماية التي تقدمها قوانين دولتكم من الكشف عن المعلومات التي لم يكن لديك أي وسيلة لمعرفة.

7. العناصر المفقودة

في بعض الأحيان يكون لدى مشتري المنازل الكثير في عقولهم أنهم قد لا يلاحظون أن المنزل يفتقد عنصرا أساسيا حتى بعد انتقالهم. تحاول بعض قوانين الكشف في الولايات منع هذه المشكلة. فعلى سبيل المثال، تطلب ولاية تكساس وميشيغان من البائعين الكشف عما إذا كان العقار يأتي مع قائمة طويلة من العناصر، بما في ذلك أدوات المطبخ وتكييف الهواء المركزي والتدفئة ومزاريب المطر ومراوح العادم وسخانات المياه.

8. الإفصاحات المحتملة الأخرى

يحتاج المشترون إلى معرفة ما إذا كان المنزل في منطقة تاريخية خاصة لأنه سيؤثر على قدرتهم على إجراء الإصلاحات والتعديلات، كما أنه قد يزيد من تكلفة تلك الأنشطة.

يتطلب قانون ولاية تكساس من البائعين الكشف عن النمل الأبيض النشط أو غيرها من الحشرات المدمرة للحطب، النمل الأبيض أو أضرار تعفن الخشب في حاجة إلى إصلاح، والضرر النمل الأبيض السابق والعلاج النمل الأبيض السابقة.ميشيغان وقانون ولاية كارولينا الشمالية يتطلب أيضا الباعة للكشف عن أي تاريخ الإصابة. استشر قوانين ولايتك لمعرفة ما إذا كان يجب عليك الكشف عن معلومات عن أي آفات.

قد يطلب منك أيضا الكشف عن مشاكل في الصرف أو الدرجات، وتقسيم المناطق، والتقاضي في انتظار، والتغييرات التي تتم بدون تصاريح، والمنازعات الحدود والارتفاع.

كيفية الإفصاح

بعض الولايات، مثل ميشيغان وكارولينا الشمالية، تتطلب من البائعين استخدام نموذج إفصاح محدد. إن لم يكن، قسم الولاية أو لجنة العقارات أو رابطة سمسار عقارات عادة ما يكون نموذج الموصى بها يمكنك استخدامها. قد يكون النموذج أكثر أو أقل شمولية مما يتطلبه قانون الدولة. إذا لم يكن النموذج شاملا بما فيه الكفاية لموقفك، فقم بإضافته بقائمة من العناصر الإضافية التي تريد الكشف عنها. يجب على البائع تقديم جميع الإفصاحات للمشتري كتابة، ويجب على كل من المشتري والبائع توقيع المستند وتاريخه. تأكد من مراجعة ما تحتاج إلى الكشف عنه، وكيف ينبغي أن تكون صياغتها، مع محام عقاري.

الخلاصة

حتى إذا لم تكن هناك حاجة إلى إفشاء خاص في منطقتك، إذا كان لديك معلومات عن منزل قد يجعل المشتري غير سعيد، قد ترغب في الكشف عنه على أي حال. بالإضافة إلى الأسباب الأخلاقية لكونه صادقين مع المشترين المحتملين - والرغبة في تجنب النفقات والإزعاج من دعوى قضائية - لديك سمعة لحماية. إذا كان لديك أي مخاوف بشأن ما إذا كنت قد كشفت عن حالة العقار بشكل صحيح، اتصل بمحامي العقارات في ولايتك.