مشاركة الفيديو هتب: // ووو. investopedia. كوم / الشروط / ص / reversemortgage. أسب

ما هو "الرهن العقاري العكسي"

الرهن العقاري العكسي هو نوع من الرهن العقاري الذي يمكن للمالك اقتراض المال مقابل قيمة منزله، تلقي الأموال في شكل دفع شهري ثابت أو خط ائتمان. ولا يلزم سداد الرهن (رأس المال أو الفائدة) إلى أن يتوفى المقترض أو ينتقل بشكل دائم أو يبيع المنزل. يتم تنظيم الصفقة بحيث لا يتجاوز مبلغ القرض قيمة المنزل على مدى عمر القرض.

- 2>>

كانت الرهون العقارية العكسية موجودة بشكل أو بآخر منذ الستينات، إلا أن النسخة الحديثة دخلت مؤخرا الوعي العام كأداة دين قابلة للحياة لأصحاب المنازل. وعلى الرغم من أن هذا النوع من القروض كان ينظر إليه مع عدم الثقة من قبل كل من مجتمع التخطيط المالي ووسائط الإعلام، فإن الطلب آخذ في الازدياد لأنه يمكن أن يوفر حلا سريعا للأشخاص الذين "يعيشون في منازل غنية ونقدية"، وخاصة كبار السن الذين يحتاجون إلى تكملة ودخلهم في التقاعد أو دفع رواتبهم لفترات طويلة، ولكن من المهم، قبل القفز، فهم الأساسيات، بما في ذلك كيفية عمل الرهون العقارية العكسية وكيفية الحصول عليها والتكاليف المترتبة عليها.

كيف يعمل الرهن العكسي؟

معظم الناس يشترون منزلا برهن عادي (أو آجل): أنت تقترض المال من أحد المقرضين، وتسدد دفعات شهرية لتسديد الرصيد، و مع مرور الوقت، تنخفض ديونك و تزداد حقوق ملكية منزلك، و عندما يتم دفع الرهن بالكامل، فإنك تملك المنزل بشكل مباشر.

يعمل الرهن العكسي بشكل مختلف - في الواقع، كاسم يعني أنه يعمل بطريقة عكسية، بدلا من جعل واحد المدفوعات للمقرض، المقرض يجعل المدفوعات لك، على أساس نسبة مئوية من القيمة في منزلك. عليك أن تختار ما إذا كان يتم دفع نقدا كمبلغ مقطوع واحد، سلفة نقدية شهرية منتظمة (إما لطالما كنت تعيش في المنزل أو لعدد معين من السنوات)، خط الائتمان (حيث يمكنك أن تقرر متى وكيف للاقتراض)، أو مزيج من هذه الخيارات.

طوال الحياة من الرهن العقاري العكسي، يمكنك الاحتفاظ بملكية منزلك، الذي يعمل كضمان للقرض. يتم تحميلك فائدة فقط على العائدات التي تتلقاها، وكل من أسعار الفائدة الثابتة والمتغيرة متوفرة. معظم القروض العقارية العكسية هي قروض بأسعار فائدة متغيرة مرتبطة بمؤشرات قصيرة األجل، مثل قانون الخزانة لسنة واحدة أو سعر الفائدة بين البنوك في لندن) ليبور (، باإلضافة إلى هامش يمكن أن يضيف نقطة إضافية إلى ثالث نقاط مئوية. أي فوائد تتراكم على مدى فترة الرهن العكسي إلى أن يتم السداد.

مع تقدم القرض، يزيد الدين الخاص بك في حين تنخفض أسهم منزلك.عند الانتقال، بيع المنزل أو الخروج، المقرض يبيع المنزل لاسترداد الأموال التي تم دفعها لك. بعد دفع رسوم المقرض، فإن أي حقوق ملكية متبقية في المنزل تذهب إليك أو ورثتك (في بعض الحالات، يكون الورثة خيار سداد الرهن دون بيع المنزل). إذا كنت تتلقى المزيد من المدفوعات من منزلك يستحق (إذا كنت "تضخم" القرض)، فإنك لن مدينون أكثر من قيمة المنزل، وفقا للجنة التجارة الاتحادية.

الرهن العقاري العكسي يمكن أن تصبح مستحقة إذا لم تتمكن من الوفاء بالتزامات الرهن العقاري. على سبيل المثال، إذا كنت لا تدفع الضرائب الخاصة بك و / أو التأمين، أو إذا كان العقار في حالة سيئة. كنت لا تزال مسؤولة عن دفع الضرائب العقارية، والتأمين أصحاب المنازل والحفاظ على منزلك. ولكن إذا انخفضت قيمته إلى أقل من المبلغ الذي اقترضته لأسباب أخرى، مثل انخفاض في سوق الإسكان، لا يمكنك أن تكون مغلقة.

أنواع الرهون العقارية العكسية

هناك عدة أنواع مختلفة من الرهون العقارية العكسية. وهي تشمل ما يلي:

قروض الرهون العقارية العكسية التي تقدمها بعض الوكالات الحكومية والبلدية وغير الربحية

• الرهون العقارية العكسية المؤمن عليها من الناحية الاتحادية، والمعروفة باسم قروض الرهن العقاري (هكمس)

• الرهون العقارية العكسية ، وهي قروض خاصة مدعومة من قبل شركة مصدرة

• وعادة ما يكون الرهون العقارية العكسية عادة لأصحاب المنازل ذوي الدخل المنخفض والمتوسط. يحدد المقرض كيف يمكن استخدام هذا النوع من الرهن العقاري العكسي (على سبيل المثال، لدفع الضرائب العقارية أو لإصلاح المنزل).

الرهن العقاري تحويل الرهن العقاري (هيسم) هو الأكثر شيوعا. يتم إصدار قروض هيسم من قبل البنوك الخاصة والمؤمن عليها من قبل إدارة الإسكان الاتحادية (هي منتجات الرهن العقاري العكسية الوحيدة التي تضمنها الحكومة الأمريكية). هذه القروض ليس لديها قيود على الدخل أو المتطلبات الطبية، وليس هناك قيود على كيفية إنفاق المال. العائق الرئيسي لهذا النوع من الرهن العقاري العكسي هو أن الحد الأقصى لمبلغ القرض محدود (حاليا، هو أقل من قيمة الإقامة الإقامة أو الحد من الرهن العقاري هيسم فا 625، $ 500).

الرهون العقارية العكسية، المتاحة أيضا من مختلف مؤسسات الإقراض، مبالغ العرض التي هي أعلى من قروض هيسم؛ ومع ذلك، فإن الفائدة المحتملة تأتي بتكلفة. الرهن العقاري غير هسم غير مؤمن اتحاديا ويمكن أن يكون أكثر تكلفة بكثير. أصحاب المنازل ذات المنازل ذات القيمة الأعلى (بالأرقام الستة، مثلا) يمكن أن يستفيدوا أكثر من هذا النوع.

كيفية الحصول على الرهن العقاري العكسي

لأن الغالبية العظمى من الرهون العقارية العكسية هي قروض هيسم، سنركز عليها. إذا كنت مؤهلا، يجب عليك:

أن تكون على الأقل 62 سنة

• تملك المنزل مباشرة (أو لديك رصيد رهن عقاري منخفض)

• أمسك بالبيت ويعيش فيه كمقر سكنك الرئيسي

• <أن يكونوا قادرين على تقديم مدفوعات في الوقت المناسب وبالكامل مقابل رسوم الملكية الجارية (مثل ضرائب الأملاك، والتأمين، ورسوم هوا، وما إلى ذلك).

• المشاركة في جلسة معلومات المستهلك التي تقدمها وزارة الإسكان والتنمية الحضرية الأمريكية (هود) - وافق مستشار هيسم (هذه الدورات مجانية)

• في كثير من الأحيان، فإن المقرض يتطلب أنه لا يمكن أن يكون هناك أي امتيازات أخرى ضد المنزل (إذا كان هناك، يجب أن تدفع مع عائدات الرهن العكسي).

• بالإضافة إلى ذلك، يجب أن يكون منزلك:

منزل عائلة واحدة أو وحدة من شخصين إلى أربعة منازل (وتشغل وحدة واحدة على الأقل من الوحدات)

مشروع عمارات سكنية معتمد من هود أو تاون هاوس < منزل مصنوع يلبي متطلبات إدارة الإسكان الفيدرالية (تم بناؤه بعد يونيو 1976)

• لا يمكنك الحصول على رهن عقاري على منزل إيجار أو منزل لقضاء العطلات أو حتى منزل كان مقر إقامتك الرئيسي ولكنه غير مشغول لمدة عام (لأنك كنت تعيش في دار تمريض، على سبيل المثال). وبمجرد حصولك على رهن عقاري، يمكنك العيش في مكان آخر لمدة تصل إلى 12 شهرا قبل أن يصبح القرض مستحقا.

• كم يمكنك استعارة؟

• وبما أنك لا تقوم بتسديد دفعات على رهن عقاري، بل تتلقى مدفوعات، فلا تحتاج بالضرورة إلى أي دخل مكتسب للتأهل للحصول على قرض. غير أن المقرضين يجريون الآن تقييمات مالية لضمان قدرة المقترضين على الوفاء بالالتزامات المالية الإلزامية، مثل ضرائب الأملاك والتأمين. سيتم التحقق من دخلك وأصولك ومصاريف المعيشة الشهرية والتاريخ الائتماني خلال عملية القرض (على الرغم من درجة الائتمان الخاصة بك ليست عاملا هاما). إذا لم يكن لديك ما يكفي من الدخل أو الأصول السائلة، قد المقرض جانبا جزءا من عائدات الرهن العقاري الخاص بك لتغطية الضرائب والتأمين.

يعتمد مبلغ المال الذي تتلقاه على عدد من العوامل، بما في ذلك سن أصغر المقترض (يمكن للأزواج الاقتراض، وليس فقط الأفراد)، ومعدل الفائدة الحالي، وقيمة المنزل، وفي حالة وجود قرض هيسم - حد الإقراض. بشكل عام، وكبار السن أنت، وأكثر قيمة منزلك والمزيد من الأسهم لديك ذلك، والمزيد من المال يمكنك الحصول على الرهن العقاري العكسي.

فيما يلي مثال لكيفية العمل في منزلين في نفس المنطقة، بقيمة 300 ألف دولار أمريكي: ولد جون في الأول من يناير عام 1942، وقد يكون بإمكانه الحصول على قرض بقيمة $ 174، 900 (قبل والرسوم، والتأمين وتكاليف الإغلاق). جون جار، جيم، ولد في 1 يناير 1952، من المرجح أن تكون قادرة على الاقتراض فقط 154 $، 200 بسبب سنه الأصغر سنا.

تكاليف الرهون العقارية العكسية

تتضمن الرهون العقارية العكسية عددا من التكاليف. تشمل الرسوم والرسوم ما يلي:

قسط تأمين الرهن العقاري (ميب).

ضمانات تأمين الرهن العقاري التي ستحصل على سلف القرض الخاص بك إذا كانت الشركة التي تدير حسابك (خدمة القرض) تخرج عن العمل. ستتم محاسبتك عادة على ميب مقدما بقيمة 0. 5٪ من قيمة المنزل المقدرة (أو 2. 5٪ إذا كنت تأخذ أكثر من 60٪ من الأموال المتاحة). كما سيتم تحصيل رسوم منك على أساس سنوي، تساوي 1. 25٪ من رصيد القرض القائم. ويستحق هذا المبلغ على مر الزمن ويدفع عندما يصبح القرض مستحق الدفع.

رسوم الطرف الثالث.

• وتشمل هذه التكاليف الإغلاق لبنود مثل عمليات التقييم والبحث عن العناوين والتأمين والتفتيش والتحقق من الائتمان والدراسات الاستقصائية ورسوم التسجيل وضرائب الرهن العقاري. رسوم إنشاء القرض.

• إذا كان منزلك بقيمة أقل من 125،000 دولار، يمكن للمقرض الخاص بك تغيير رسوم نشأة تصل إلى $ 2، 500. إذا كان منزلك بقيمة أكثر من هذا المبلغ، المقرض يمكن أن تهمة تصل إلى 2٪ من أول $ 200، 000 من قيمة منزلك، بالإضافة إلى ما يصل إلى 1٪ من أي مبلغ أكبر من 200،000 دولار. رسوم التأسيس لقروض هيسم هي 6 آلاف دولار. رسوم الخدمة.

• يمكن للمقرضين أن يتقاضى منك رسوم خدمة شهرية بقيمة 30 دولارا إذا كان القرض لديه معدل فائدة سنوي قابل للتعديل، أو 35 دولارا إذا تم تعديل سعر الفائدة على أساس شهري. الرسوم تغطي أشياء مثل إرسال الشيكات وبيانات الحساب، بالإضافة إلى أي خدمة العملاء الأخرى. يمكنك تحويلها إلى القرض إذا كنت لا تريد (أو لا تستطيع تحمل) لدفع ثمنها مقدما وجيب. إذا قمت بذلك، فإنها سوف تراكم الفائدة كجزء من الرصيد الكلي.

• شرط الإرشاد قبل أن تتمكن من الحصول على رهن عقاري، فإنك تحتاج من قبل الحكومة الفيدرالية للذهاب من خلال تقديم الرهن العقاري.

يعمل مستشارو الرهن العقاري العكسيون من أجل وكالات استشارية مستقلة للإسكان معتمدة من قبل الحكومة، وتتمثل مهمتهم في شرح التكاليف والعواقب المترتبة على إخراج إدارة الرعاية الصحية المنزلية ومختلف الطرق التي يمكنك من خلالها الحصول على العائدات. كما أنها ستساعدك على استكشاف خيارات أخرى لتلبية نفقاتك، مثل الحصول على المساعدة العامة لدفع ثمن الطعام والمرافق والأدوية. وتقول لجنة التجارة الفيدرالية أنه يمكنك أن تتوقع أن تدفع حوالي 125 دولار للإرشاد العقاري. إذا كنت لا تستطيع تحمل ذلك، وهذا لا يعني أنك لا يمكن الحصول على الرهن العقاري العكسي، ولكن سوف تحتاج إلى العثور على مستشار الرهن العقاري العكسي الذي يتنازل عن الرسوم.

وقد تم تصميم استشارات الرهن العقاري لحماية أولئك الذين ليسوا مدربين ماليا وتحتاج إلى مساعدة إضافية فهم ما يحصلون عليه. إذا كنت بالفعل فهم كامل كيف عكس الرهون العقارية العمل، هذه الخطوة هو على الارجح سوف يشعر وكأنه مضيعة للوقت والمال. مجرد العثور على أقل تكلفة، الخيار الأكثر ملاءمة - تتوفر استشارات الهاتف في معظم الولايات - والحصول عليه مع أكثر من. لأن الرهون العقارية العكسية يمكن أن تكون معقدة ومكلفة، فإنه لا يضر أبدا من خلال تشغيل واحد مزيد من الوقت أو طرح بعض الأسئلة في اللحظة الأخيرة.

مشكلة الزوج الأصغر سنا

لأن المقترضين من الرهن العقاري العكسي يجب أن يكونوا على الأقل 62 سنة، في الماضي كان بعض الأزواج المتزوجين قد أقاموا زوجا واحدا فقط كمقترض رسمي على عقد الرهن العكسي. وكان الهدف هو زيادة عائدات الرهن العقاري العكسي لأن المقترضين كبار السن الحصول على المزيد من المال. وكان لهذا القرار عواقب غير مقصودة: فإذا توفي الزوج المقترض أولا، كان الرهن العكسي مستحقا، ويخسر الزوج الباقي على قيد الحياة المنزل ما لم يتمكن من سداد الرهن العكسي. (هود الآن لديه الإجراء الذي غالبا ما يمكن تجنب هذه المشكلة.)

إذا كنت تأخذ من الرهن العقاري العكسي اليوم، يجب على المقرض تضمين كل من أنت وزوجك على العقد حتى لو كان واحد منكم ليس بعد 62 سنة ، وذلك بفضل قواعد هود لعام 2014 بعد صدور حكم محكمة عام 2013.وإذا لم يكن أحد الزوجين بعد 62 عاما، فإنه لا يزال غير مقترض. ومع ذلك، فإن هذه القواعد الجديدة تشكل فترة تأجيل تمنع الأرملة أو الأرمل من احتمال فقدان المنزل. ومما يؤسف له أن القواعد الجديدة تعني أيضا أن حصيلة القرض يجب أن تستند الآن إلى سن الزوج الأصغر سنا.

وفي آب / أغسطس 2014، قامت إدارة الإسكان والتنمية الحضرية بمراجعة سياساتها من أجل السماح بتحويل مخصصات الرهن العكسي إلى زوج غير مستحق بعد الاقتراض بعد وفاة الزوج المقترض.

ماذا يحدث بعد ذلك

بمجرد وفاة المقترض أو الزوج المتبقي أو نقله من العقار، يكون للورثة عدة خيارات، اعتمادا على مقدار الملكية في العقار.

يمكن للورثة الاحتفاظ بالممتلكات،

والتي سوف تستتبع تسديد الرصيد المستحق، أو ما لا يقل عن 95٪ من القيمة الحالية المقدرة للمنزل، إما من أموالهم الخاصة أو عن طريق إعادة تمويل الرهن الحالي.

الورثة يمكن أن تبيع العقار

، وأنها سوف تكون قادرة على الحفاظ على أي عائدات من البيع بعد دفع الرهن العكسي قبالة. الورثة يمكن أن يسافر

إذا كان العقار لديه القليل أو لا الأسهم أو الرهن تحت الماء، مما يعني أن الرصيد المستحق هو أكبر من قيمة المنزل، الورثة يمكن ببساطة إعطاء مفاتيح للمقرض. في الواقع، قد تضطر إلى: معظم وثائق القروض العكسية تنص على أنه عند وفاة صاحب المنزل أو التوقف عن منزل صاحب المنزل في المنزل، والمنازل مع أرصدة الرهن العقاري أكبر من قيمة المنزل سيتم استعادتها. معظم الرهون العقارية العكسية لها شرط "غير متعلق"، يمنعك أو تعطلك من قيمة المنزل عندما يصبح القرض مستحقا؛ ولكن في هذه الحالة، قد يكون البديل الوحيد للورثة لإنتاج التوازن نقدا. عكس الرهون العقارية لشراء منزل

وهناك نوع خاص من الرهن العقاري المؤمن فها يسمى هسم للشراء يتيح كبار السن استخدام الرهن العقاري العكسي لشراء منزل. هذا الخيار يمكن أن يعمل إذا كان منزلك الحالي لا يلبي احتياجاتك (كبيرة جدا، والكثير من الدرج، وما إلى ذلك)، لم يكن لديك أصول التقاعد كبيرة أو ما يكفي من التدفق النقدي الشهري لدعم دفع الرهن العقاري على رأس النفقات الأخرى الخاصة بك ، و

خطة طويلة الأجل هي أن العمر في مكان في المنزل الذي تملكه.

بصفة عامة، الشروط والتكاليف وغيرها من المؤهلات لهذا هسم موازية من هيسم العادية. كما هو الحال مع هيسم العادية، و هيسم للشراء يتطلب منك إما امتلاك المنزل مباشرة أو لديها كمية كبيرة من الأسهم في ذلك. سوف تحتاج إلى دفع ما بين 50٪ و 100٪ من سعر الشراء عند الإغلاق. وكلما كنت، وأصغر الخاص بك دفعة أولى المطلوبة وأكثر يمكنك الاقتراض، وكل شيء يجري متساوية. لا يمكنك استخدام عكس لشراء لشراء منزل لم يتم بناؤها حتى الآن. ولكن يمكنك استخدامه لشراء منزل العلامة التجارية الجديدة، طالما أنه انتهى، وقد صدر شهادة الإشغال. عكس الرهون العقارية إيجابيات وسلبيات بالنسبة للأشخاص الذين يخططون للبقاء في منازلهم، يمكن أن يكون الرهن العقاري العكسي مصدرا جيدا وجاهزا للتدفق النقدي اللازم.من الأسهل عموما التأهل للحصول على رهن عقاري من التأهل للحصول على رهن عقاري منتظم. درجة الائتمان الخاصة بك ليست عاملا،

وتحتاج فقط ما يكفي من الدخل أو الأصول لمواصلة دفع التأمين على أصحاب المنازل والضرائب العقارية وصيانة المنزل.

لا يتعين على كبار السن دفع الضرائب على الأموال التي يحصلون عليها من رهن عقاري: لا يعتبرون دخل وبالتالي لا يخضعون للضريبة. وعلى الجانب الآخر، فإن الفائدة التي يولدها القرض ليست قابلة للخصم من الضرائب على مدى فترة ولايته؛ فإنه لا يمكن خصمه إلا عندما يتم سداد القرض بالكامل - ما لم يقم المقترض فعلا بدفع فوائد عندما يمضي (وهو ما يهزم إلى حد ما الأساس المنطقي للحصول على رهن عكسي في المقام الأول).

ومن المهم أيضا أن ندرك أن هذه القروض يمكن أن تكون أكثر تكلفة مما كانت عليه في البداية. على رأس الفائدة، والرهون العكسية تأتي مع الكثير من الرسوم والتكاليف الإضافية، بما في ذلك التأمين على الرهن العقاري. في حين أن هذه ليست بعيدة عن الرهون العقارية المدعومة اتحاديا بشكل عام، فإنها لا تزال يمكن أن تضيف ما يصل، وتصل إلى أكثر من رسوم الرهن العقاري العادية. وضعت القروض هيسم أيضا حدودا على كم يمكنك الاقتراض، وخاصة في السنة الأولى. لتجنب الرسوم غير الضرورية - والحفاظ على المزيد من حقوق الملكية في منزلك - يوصي بعض الخبراء أخذ الرهون العقارية العكسية في شكل خط الائتمان بدلا من دفع مبلغ مقطوع. وبهذه الطريقة، كنت تدفع فقط الفائدة وأقساط التأمين السنوية على المبلغ الذي سحبت فعلا.الأهم من ذلك كله، من المهم أن نفهم ذلك، لأنهم يستفيدون من الإنصاف في منزلك، فإن الرهون العقارية العكسية تتركك ورثتك مع عدد أقل من الأصول. يمكن أن يكون ذلك مرغوبا إذا كنت تسعى إلى تقليل حجم العقارات الخاضعة للضريبة، ولكن هذا يعني أنك لن تكون قادرة على إعطاء أو بيع منزلك لطفل خلال حياتك دون سداد الرهن العقاري.

كما هو الحال مع أي قرض، فإنه يدفع دائما للتسوق حول أسعار وشروط. ويجب على أصحاب المنازل في سن معينة ذوي الائتمان الجيد الذين يفكرون في الرهون العقارية العكسية أن يحللوا بعناية خيارات التمويل الآخر المضمون في المنزل، كقروض أسهم رأس المال أو خط ائتمان المنزل.