تعرضت الرهون العقارية العكسية لانتقادات شديدة باعتبارها صفقة خام للمستهلكين. وأحد أكبر الشكاوى يأتي من حقيقة أن العديد من الأرامل والأرامل فقدوا المنازل بعد وفاة أزواجهن. لماذا حدث هذا، وهل يمكن أن يحدث لك؟

(للاطلاع على نظرة سريعة على الأساسيات، راجع كيف يعمل الرهن العقاري العكس؟ ).

توقيت هو مفتاح

احتمال أن زوجك الباقين على قيد الحياة يمكن أن تفقد الممتلكات بعد وفاتك يعتمد على عندما كنت أخذت القرض. وتنطبق قواعد مختلفة على القروض التي تم الحصول عليها قبل 4 أغسطس 2014، مقارنة بالقروض التي تم الحصول عليها في أو بعد 4 أغسطس 2014. ويحدد هذا الأخير تاريخ تغيير إدارة الإسكان والتنمية الحضرية (هود) لسياسات الرهن العقاري العكسي.

جاء هذا التغيير ردا على دعوى رفعت ضد الدائرة من قبل مجموعة من الأزواج الباقين على قيد الحياة (أي أن أسماؤهم لم تكن على عقود الرهن العكسي)، الذين قيل لهم من قبل سماسرة الرهن العقاري بأنهم سيكونون قادرين على البقاء في منازلهم بعد وفاة أزواجهم (المقترضين الرسميين). وبدلا من ذلك، كان المقرضون يرفضون بسبب رغبتهم في سداد قروض الرهن العقاري فور وفاة المقترض. وغالبا ما تسمى هذه الحالة "مشكلة الزوج الأصغر" لأن بعض الأزواج لم يكونوا على الرهن العقاري لأنهم كانوا أصغر من أن يتأهلوا للحصول على رهن عقاري في وقت سحب القرض (انظر هل أنت مؤهل للعكس الرهن العقاري؟ ).

كان المقرضون، في الواقع، يتبعون أنظمة الرهن العقاري العكسي ل هود. ومع ذلك، في عام 2013، حكمت محكمة اتحادية في بينيت وآخرون. ضد دونوفان أن لوائح هود تنتهك القانون الاتحادي، ولا يمكن للمقرض أن يطلب من الزوج الباقي على قيد الحياة الذي لم يذكر اسمه على الرهن العكسي أن يسدد فورا عندما يموت زوجته، وهو المقترض العكسي الوحيد للرهن العقاري. سنقوم بمزيد من التفاصيل حول القواعد الجديدة في لحظة.

أولا، دعونا نحدد ما نعنيه ب "تم إخراجه قبل 4 أغسطس 2014." هل هذا هو التاريخ الذي تقدمت فيه بطلب الرهن العقاري؟ تاريخ التوقيع على الأوراق؟ من الناحية الفنية، انها ليست، في الواقع، على الرغم من انها أقرب إلى السابق من الأخير. في أي وقت تقدم فيه للحصول على قرض مؤمن عليه من قبل إدارة الإسكان الاتحادية (فا)، سواء كان ذلك الرهن العقاري العادي إلى الأمام، أو الرهن العقاري، والرهن العقاري تحويل الملكية الرهن العقاري (هيسم)، يتم تعيين القرض الخاص بك ما يسمى رقم القضية. إنه التاريخ الذي يتم فيه تعيين رقم القضية الذي يحدد القواعد التي تنطبق على الرهن العقاري الخاص بك. موظف القرض الخاص بك يحصل على رقم حالتك، وهو معرف فريد من 10 أرقام المعينة من قبل هيئة الإسكان الاتحادية، بعد أن تحقق الوكالة عنوان الممتلكات الخاصة بك ورقم الضمان الاجتماعي. يمكنك العثور على هذا الرقم في أعلى الصفحة 1 من تطبيق هيسم.ثم، لمعرفة التاريخ المرتبط رقم حالتك، سوف تحتاج إلى الاتصال المقرض أو هود لأن هذا التاريخ لم يتم توفيرها على طلب الرهن العقاري.

قبل 4 أغسطس 2014

هود يتيح للجمهور معرفة التغييرات في لوائحها من خلال وثائق تسمى رسائل الرهن العقاري. في وقت كتابة هذه السطور، تحتوي رسالة الرهن العقاري 2015-15، الصادرة في 12 يونيو 2015، على أحدث القواعد حول الأزواج الباقين على قيد الحياة والذين لم يتم إقراضهم و همس التي تم إخراجها قبل 4 أغسطس 2014. وتقول هذه الرسالة يمكن أن تتبع شروط عقد الرهن العقاري الأصلي الأصلي عندما يموت الزوج المقترض. وهذا يعني أن الزوج الذي لا يزال مستعينا على قيد الحياة، الذي كان منزله مشمولا برهن عقاري تم سحبه قبل 4 أغسطس 2014، لا يزال معرضا لخطر فقدان المنزل إذا كان زوجه المقترض يمر أولا.

ومع ذلك، فإن خطاب الرهن العقاري يعطي أيضا المقرضين الرهن العقاري العكسية بديلا لاستدعاء الرهن العقاري العكسي المستحقة (وبعبارة أخرى، يطالب السداد الفوري، في خطر من الرهن في ستة أشهر). لدى مقرضي الرهن العقاري العكسي خيار يسمى "مهمة االقتراع االختياري) مويا (" التي تمكنهم من نقل ملكية الرهن العكسي إلى هود. سيقوم المقرض بتقديم مطالبة مع هود لاسترداد المبلغ الذي كان سيحصل عليه من خلال بيع المنزل.

تحويل الرهن يخلق ما يدعو هود "فترة التأجيل" التي تسمح للزوج الباقين على قيد الحياة البقاء على قيد الحياة في المنزل طالما انه أو انها لا تزال تفي بالمتطلبات الأساسية للرهن العكسي، مثل الحفاظ على الضرائب العقارية الحالية ، والحفاظ على مدفوعات التأمين أصحاب المنازل والحفاظ على الممتلكات في حالة جيدة. ويجب أن يكون الزوج مالكا قانونيا للمنزل ويواصل شغله كمقر إقامة أولي له. كما أنه كان يجب أن يكون متزوجا قانونا من الزوج المقترض وقت إقفال القرض وأن يظل متزوجا حتى وفاة الزوج المقترض. أما الأزواج من نفس الجنس الملتزمين الذين لم يسمح لهم قانونا بالزواج عند الحصول على الرهن العكسي ولكن الذين تزوجوا قبل وفاة المقترض لهم نفس الحقوق.

توضح اللغة أن نقل الملكية خيار، وليس شرطا، للمقرض. وبعبارة أخرى، لا يزال هذا ما يسمى "مشكلة الزوج الأصغر" موجودا لأصحاب المنازل الذين خرجوا من هيسم قبل 4 أغسطس 2014. الباقين على قيد الحياة الزوجين في هذا الوضع قد ترغب في استشارة محامي العقارات لاستكشاف الخيارات.

في أو بعد 4 أغسطس 2014

لماذا لم يضع الزوجان اسم الزوج في الرهن العكسي في المقام الأول؟ في كثير من الأحيان كان لزيادة عائدات الرهن العقاري العكسي، لأن حجم المدفوعات مرتبطة عمر المقترض. ومع ذلك، لم يعد هناك أي فائدة لهذه الاستراتيجية. يجب أن تستند حصيلة القرض مع الرهون العقارية اليوم إلى سن الزوج الأصغر سنا، حتى لو كان هذا الزوج أقل من 62 عاما، وبالتالي لم يبلغ من العمر ما يكفي ليكون المقترض المشترك على الرهن العكسي. وبموجب قواعد اليوم، إذا كان زوجك غير المقترض المؤهل أقل من 62 عاما، فسيتم حمايته طالما استوفى نفس متطلبات فترة التأجيل المذكورة أعلاه.

إذا قمت بإخراج رهن عقاري عندما تزوجت من زوج أصغر سنا غير مقترض، فسيتم توثيقه رسميا عند الإغلاق إما كزوج غير مستحق مؤهل أو زوج غير مستحق غير مستحق. ويعيش الزوج غير المقترض المؤهل مع الزوج المقترض في محل الإقامة الرئيسي؛ يعيش زوج غير مقترض غير مؤهل في مكان آخر كمقر إقامته الرئيسي. ولا ينطبق التأجيل على الزوج غير المقترض إذا طلق الزوجان بعد أخذ التدبير. كما أنه لا ينطبق على الزوج الجديد الذي يتقاضاه المقترض الرهن العقاري العكسي بعد أخذ القرض. وتنطبق نفس اللوائح على الأزواج من نفس الجنس الملتزمين الذين لم يسمح لهم قانونيا بالزواج عندما حصل على الرهن العكسي ولكن الذين تزوجوا قبل وفاة المقترض، لأن هؤلاء الشركاء يقعون تحت تعريف هود ل "الزوج المؤهل غير المستحق المؤهل. "

الخلاصة

على الرغم من الإصلاحات الأخيرة، لا تزال هناك حالات عندما تفقد الأرملة أو الأرمل المنزل عند وفاة زوجه. إذا كنت أنت أو زوجتك قد اتخذت بالفعل الرهن العقاري العكسي، تأكد من أنك تفهم أي مجموعة من القواعد تنطبق على الوضع الخاص بك. قد ترغب في لقاء مع محامي العقارات أو مخطط مالي للتوصل إلى حل تيف كنت في خطر.

كلما كان تاريخ الرهن العكسي، عليك أن تدرك أن الزوج الباقي على قيد الحياة، غير المقترض لا يسمح له بتلقي أي عوائد إضافية بعد وفاة الزوج المقترض. ولن تكون هذه مشكلة إذا تم الحصول على حصيلة القرض كمبلغ مقطوع، ولكن يمكن أن يكون مشكلة إذا تم تسليم صناديق الرهن العقاري العكسي كدفعة من المدفوعات الشهرية أو كخط ائتمان. إذا كنت تأخذ رهن عقاري اليوم، خاصة إذا كان سيتم إدراج زوج واحد فقط كمقترض، يجب عليك أن تنظر في ما إذا كان الخيار المبلغ الإجمالي قد توفر معظم الأمن المالي.

(لمعرفة المزيد عن الرهون العقارية العكسية، اقرأ دليل للضرائب والرهون العقارية العكسية و اختيار مقرض الرهن العقاري الصحيح .

ملاحظة: القواعد الموضحة هنا فقط تنطبق على الرهون العقارية تحويل الأسهم (هيسمس). هذه هي الأكثر شيوعا من الأنواع الثلاثة من الرهون العقارية العكسية إلى حد بعيد، وفقط المؤمن عليهم من قبل إدارة الإسكان الاتحادية. إذا كنت واحدا من حوالي 5٪ من المقترضين الرهن العقاري العكسي الذين لديهم رهن عقاري واحد الغرض أو رهن عقاري الملكية، سوف تحتاج إلى مراجعة الأوراق القرض الخاص بك لمعرفة ما إذا كانت المشاكل الموضحة في هذه المقالة تنطبق على الوضع الخاص بك.