الاستثمار في العقارات لا يزال واحدا من أفضل الطرق لبناء الثروة وخفض الضرائب. وتشمل الفوائد القدرة على استرداد تكلفة الممتلكات المدرة للدخل من خلال الاستهلاك، واستخدام 1031 بورصة لتأجيل الأرباح من الاستثمارات العقارية، والاقتراض ضد حقوق الملكية العقارية لإجراء استثمارات إضافية أو لأغراض أخرى. بالإضافة إلى ذلك، يمكن لأصحاب المنازل الاستفادة من الإعفاء من الإقامة الشخصية، الذي يحمي الأرباح على بيع الإقامة الشخصية من الضرائب على الأرباح الرأسمالية، فضلا عن خصم الفائدة على الرهن العقاري. تابع القراءة لمعرفة ما إذا كان واحد أو مجموعة من هذه الاستراتيجيات مناسبة لك. (للحصول على معلومات أساسية، اقرأ الاستثمار في العقارات .)

- <>>

توتوريال: استكشاف الاستثمارات العقارية

الإهلاك
يمكنك استرداد تكلفة العقارات المؤجرة المدرة للدخل من خلال التخفيضات الضريبية السنوية تسمى الاستهلاك. ويحدد قانون الإيرادات الداخلية خصم الاستهلاك باعتباره بديلا معقولا للاستنفاد أو البلى، بما في ذلك بدل معقول للتقادم.

يستخدم المستثمرون العقاريون عموما طريقة الاستهلاك التي يطلق عليها نظام استرداد التكاليف المعجل المعدل (ماكرس)، حيث يتم استهلاك العقارات السكنية والتحسينات الهيكلية على مدى 27 عاما، في حين يتم استهلاك الأجهزة والتجهيزات الأخرى على مدى 15 عاما. وغالبا ما ينتج عن مصروف االستهالك خسارة صافية من االستثمارات العقارية حتى لو كان العقار ينتج بالفعل تدفقا نقديا إيجابيا. وترد هذه الخسارة، فضلا عن النفقات، مثل المرافق والتأمين، في الجدول هاء، واستمارة ضريبة الدخل الاتحادية 1040، وتخصم من الإيرادات العادية.

- 2>>

1031 التبادلات
يسمح تبادل 1031، الذي يدعى القسم 1031 من قانون الإيرادات الداخلية، للمستثمرين بتأجيل الضرائب عن طريق بيع عقار استثماري واحد واستخدام حقوق الملكية لشراء عقار آخر أو عقارات متساوية أو قيمة أكبر. ويجب أن يحدث هذا التبادل في غضون فترة زمنية محددة. على الرغم من أن التبادل 1031 يمكن أن تشمل على نطاق واسع أنواع مختلفة من الممتلكات، فإن الغالبية العظمى من المعاملات تتعلق العقارات. (لقراءة المزيد عن هذا النوع من الصرف، اقرأ المعاملات العقارية الذكية .

-

نظام الملكية
من أجل إتمام عملية تبادل 1031 بنجاح، يجب أن تستوفي الخصائص المعايير التالية:

• يجب أن تكون القيمة الإجمالية لخصائص الاستبدال مساوية أو أكبر من قيمة العقارات المتخلى عنها.
• يجب أن تكون الخصائص المتضمنة في المعاملة مثل النوع، وهذا يعني أن الممتلكات العقارية لا يمكن تبادلها لبعض أنواع الأصول الأخرى، مثل الاستثمار العقاري (ريت). (لمزيد من المعلومات حول صناديق الاستثمار العقاري، اقرأ أساسيات ضريبة الدخل العقاري. )
• يجب أن يتم الاحتفاظ بالخصائص "لأغراض إنتاجية في الأعمال التجارية أو التجارة" (استثمار).

أي نقد أو ممتلكات مستلمة من خلال المعاملة التي لا تعتبر ممتلكات عينية تعتبر التمهيد وتخضع للضريبة. الحذاء النقدي يشمل ليس فقط نقدا، ولكن أيضا الممتلكات المادية، مثل التركيبات. التمهيد العقاري يشير إلى أي تخفيض للديون يتحقق من خلال الصفقة. وبالتالي، يجب أن يكون مقدار الدين المفترض مع عقار الاستبدال مساويا أو أكبر من قيمة الدين المتقاعد عندما تباع الممتلكات المتخلى عنها. اقرأ المزيد خصائص تجارية للحفاظ على تاكسيمان في خليج .

لوائح المستثمرين
يجب على المستثمر استخدام وسيط مؤهل. والوسيط المؤهل هو وكيل يسهل عملية التبادل 1031، إلى حد كبير عن طريق الاحتفاظ بعائدات صافية من الممتلكات المتخلى عنها قبل إعادة استثمارها في الممتلكات البديلة. ولا يجوز إلا للوسيط المؤهل الاحتفاظ بهذه الأموال أثناء التبادل. ويوضح اتحاد شركات الصرف تفاصيل الدور الذي يلعبه الوسيط المؤهل في عملية التبادل 1031.

يخضع المستثمر لموعدين أخريين:

• خمسة وأربعين يوما بعد بيع الممتلكات المتنازل عنها يجب عليه تقديم قائمة مكتوبة من الممتلكات البديلة المؤهلة إلى طرف مؤهل في البورصة، وعادة الوسيط. هناك أيضا العديد من القواعد التي تحد من عدد من الخصائص التي يمكن تحديدها.
• بالإضافة إلى ذلك، يجب عليه شراء القيمة الإجمالية للأصول البديلة المؤهلة خلال 180 يوما من بيع الأصل المتنازل عنه أو بعد 180 يوما من تاريخ استحقاق الإقرار الضريبي لتلك السنة، أيهما أقرب.

1031 الصرف، خطوة خطوة
في معاملة نموذجية، يقرر المستثمر بيع عقار استثماري واستثمار العائدات من أي ربح في عقار آخر.

1. لإنجاز ذلك بطريقة فعالة من حيث الضرائب، يدخل المستثمر في اتفاق تبادل 1031 مع وسيط مؤهل ويضع الممتلكات الأصلية للبيع. وفي الوقت نفسه، يبدأ المستثمر بالبحث عن عقارات بديلة.
2. في اليوم الذي يبيع فيه المستثمر العقار الأصلي (الممتلكات المتنازل عنها)، يتم إرسال صافي العائدات بعد دفع جميع النفقات إلى حساب خاص يضعه الوسيط المؤهل.
3. ثم يدخل المستثمر في فترة تحديد الهوية ولديه 45 يوما بالضبط لتقديم قائمة من العقارات البديلة المؤهلة و 180 يوما لإغلاق على الممتلكات استبدال خلال فترة الصرف.
4. باستخدام كامل العائدات من بيع الممتلكات المتنازل عنها، يغلق المستثمر على العقارات أو العقارات الاستثمارية الجديدة.
5. الأسلاك الوسيطة المؤهلة تلك الأموال لشركة العنوان، يتم إغلاق الحساب الخاص والانتهاء من الصفقة.

الاقتراض مقابل الأسهم المنزلية
يمكن للمستثمرين الذين قاموا ببناء أسهم كبيرة في منازلهم الشخصية أو ممتلكاتهم الاستثمارية أن يختاروا ببساطة إعادة تمويل ممتلكاتهم وسحب أسهمهم للقيام باستثمارات إضافية أو تحسين المنزل أو لأغراض أخرى.وتختلف اللوائح من ولاية إلى أخرى.

في سيناريو نموذجي، سيقرض المقرض 80٪ من القرض المشترك إلى القيمة أو 50٪ من القيمة السوقية العادلة للعقار، أيهما أقل. على سبيل المثال، على مبلغ 240 ألف دولار من الممتلكات التي تبلغ قيمتها 100 ألف دولار، فإن معظم المقترضين يمكن استخراجه هو 92،000 دولار أمريكي (240، 000 × 80٪ - 100 دولار أمريكي).

تعتمد القدرة على الاقتراض أيضا على درجة ائتمان المقترض ونسبته الحالية من الدين إلى حقوق الملكية ونسبة الدين إلى الدخل. وفي حين أن هذه الاستراتيجية أكثر خطورة، بالنسبة لأولئك القادرين على التعامل مع الديون الإضافية، فإنه يمكن أن يساعد في بناء الثروة دون الحاجة إلى الدخول في تبادل 1031 أو بيع ممتلكات. (اقرأ المزيد قرض الاسهم المنزلية: ما هو وكيف يعمل .)

تأجيل الضرائب على بيع منزل
أرباح من بيع من الإقامة الشخصية الرئيسية لدافعي الضرائب مستثناة من ضريبة الأرباح الرأسمالية التي تصل إلى 500 ألف دولار للمتزوجين و 250 ألف دولار لأفراد واحد إذا كان دافعي الضرائب قد عاشوا في المنزل لمدة سنتين من السنوات الخمس الأخيرة. وبالإضافة إلى ذلك، إذا كانت المكاسب الناتجة عن بيع مسكن دافعي الضرائب الأساسي أكبر من تلك الاستبعادات، يجوز لدافع الضرائب أيضا استثمار هذا الجزء من خلال تبادل 1031.

يمكن للمستثمرين الذين يعيشون في المناطق التي تقدر قيمتها المنزلية أن يستخدموا استراتيجية للتداول من أجل بناء ثروتهم الشخصية وتقليل الضرائب في نفس الوقت. ) خصم فوائد الرهن العقاري

يمكن لأصحاب المنازل خصم جزء من الرهون العقارية التي تعزى إلى مدفوعات الفائدة على الإقرارات الضريبية. هذه المدفوعات هي أعلى خلال السنوات الأولى من الرهن العقاري وتنخفض تدريجيا مع سداد الرهن العقاري. (اقرأ المزيد في
الرهون العقارية خصم الضرائب . الخط السفلي

هناك العديد من الخيارات المتاحة للمالك العقاري الذي يتطلع إلى بيع مع التقليل من المسؤولية الضريبية.
A 1031 الصرف يسمح للعائدات من بيع ليتم استثمارها في الممتلكات مثل نوع.

• قرض المنزل الأسهم تنقر مباشرة في قيمة العقار ويمكن استخدامها لأغراض متنوعة.
• بيع السكن الرئيسي مؤهل للحصول على معاملة ضريبية خاصة.
• يمكن خصم الفائدة على الرهن العقاري في وقت الضرائب.
• الوضع الشخصي الخاص بك سوف تملي أي من هذه الخيارات هو حق لكم، ولكن أي منهم سوف تساعدك على الحصول على أقصى استفادة من الاستثمار العقاري الخاص بك.

للاطلاع على القراءة ذات الصلة، راجع

A بريمر بريمر فور هومأرس .