على الرغم من أن هناك العديد من الطرق لتقييم تأثير تكاليف امتلاك المنازل، فإن أحد أكثر الأساليب بديهية هو تحديد معدل التعادل للمنازل. ولأغراض هذه المادة، يمثل معدل التعادل مقدار سعر شراء منزل جديد سيحتاج إلى تقديره سنويا لتغطية تكاليف امتلاك المنزل. في هذه المقالة، سوف نعرض لك كيفية استخدام منهجية عملية لتقييم تأثير تكاليف منزلك.

- <>>

الافتراضات
لتوضيح هذه المنهجية، يتم افتراض أصحاب المنازل التالية:

• مالك المنزل وحيد.
• صاحب المنزل هو في ضريبة الدخل الاتحادية بنسبة 28٪.
• يقوم صاحب المنزل بشراء منزل جديد بمبلغ 225 ألف دولار
• يدفع صاحب المنزل دفعة أولى بنسبة 5٪ ويحصل على قرض بسعر فائدة ثابت عند 6. 25٪.
• سوف يعيش المنزل في المنزل لمدة سبع سنوات.

تلعب افتراضات المنازل المستخدمة في الرسم التوضيحي دورا حاسما في عملية التقييم. ولذلك، إذا اختار صاحب المنزل استخدام هذه المنهجية، يجب عليه أن يعدل هذه الافتراضات لكي تعكس ظروفه ونفقاته الفريدة. وعلى أية حال، إذا اتبعت هذه المنهجية وأجريت التعديلات المناسبة، ينبغي أن يكون أصحاب المنازل قادرين على تحديد المعدل الذي ستحتاج فيه منازلهم إلى تقدير كل عام لتغطية تكاليف امتلاك منازلهم.

تكاليف السكن
لبدء هذه العملية، من المهم أن تكون على بينة من النفقات الأولية التي تؤثر على قيمة المنزل. وتشمل هذه التكاليف:

1. صيانة المنازل
2. التأمين ضد الكوارث الطبيعية
3. التأمين على الرهن العقاري الخاص
4. رسوم الوساطة
5. تكاليف الإغلاق
6. ضرائب العقارات
7. فوائد الرهن العقاري.

لتحديد كيفية تأثير هذه التكاليف على قيمة المنزل، نحتاج إلى التعبير عن كل تكلفة كنسبة مئوية من سعر الشراء في المنزل. من خلال تقييم النفقات بهذه الطريقة، يمكننا تحديد مقدار المنزل سوف تحتاج إلى تقدير كل عام من أجل تعويض هذه النفقات. (لمزيد من المعلومات، راجع خفض حجم منزلك إلى المصروفات أقل من و الرهون العقارية: كم يمكنك أن تقدم؟ )

دعونا نلقي نظرة على النتيجة النهائية (في الشكل 1 أدناه ) ومن ثم العمل طريقنا من خلال كل حساب واحدا تلو الآخر.

المصدر: تروي أدكينز

1. تكاليف صيانة المنازل
تشمل نفقات الصيانة المنزلية النفقات النقدية للخدمات مثل إصلاح الأجهزة ومكافحة الآفات وتنظيف المنازل وتنظيف المداخن وتنظيف المزراب وتنظيف الأسفلت والمناظر الطبيعية وصيانة الحدائق والأمن المنزلي. خمسة عشر سياسات التأمين التي لا تحتاج ، الضمانات الموسعة: هل يجب أن تأخذ بيت؟ و خمسة نصائح التسوق لتوفير المال < . نصيحة

: على الرغم من أنه يمكن تقليل هذه التكاليف عن طريق شراء منزل جديد، يوصي العديد من الخبراء بوضع ميزانية بنسبة 1٪ من سعر شراء المنزل كل عام لتغطية تكاليف هذه النفقات. 2. التأمين على الممتلكات

قد تكلف أقساط التأمين للتغطية ضد بعض الكوارث الطبيعية مثل الحرائق والفيضانات والأعاصير والزلازل والأعاصير 0. 55٪ من سعر الشراء في المنزل. ولذلك، سيتعين على المنزل تقدير قيمة هذا المبلغ كل سنة من أجل تعويض هذه النفقات. الآن، من الواضح أن تكاليف التأمين ضد الكوارث الطبيعية تختلف اختلافا كبيرا استنادا إلى المنطقة الجغرافية التي يقع فيها المنزل. ومع ذلك، بغض النظر عن اللغة، وميكانيكا هذا المفهوم يمكن أن تكون مصممة من قبل القارئ من أجل تحديد له أو لها معدل التعادل. (اقرأ المزيد عن هذا الموضوع في
نصائح التأمين لأصحاب المنازل . 3. تأمين الرهن العقاري الخاص

يتم تحميل تأمين الرهن العقاري الخاص على أصحاب المنازل الذين يفشلون في اخضاع ما لا يقل عن 20٪ من سعر شراء منزلهم كضمان للحصول على قرض. ويتحمل أصحاب المنازل هذا المبلغ كل عام للمساعدة في حماية المقرض من التقصير. في الشكل 1، افترضنا أن صاحب المنزل سوف تجعل 5٪ دفعة أولى وأن التأمين بمي سيكلف 0. 5٪ من سعر الشراء في المنزل. وعلى هذا النحو، فإن مصروفات مؤشر مديري المشتريات ستزيد بشكل مباشر من معدل الزيادة السنوية المطلوبة في المنزل بهذا المبلغ. (لمعرفة المزيد عن مؤشر مديري المشتريات، راجع
ستة أسباب لتجنب التأمين على الرهن العقاري الخاص .) 4. تكاليف الوساطة

يتم دفع تكاليف الوساطة عادة من قبل صاحب المنزل إلى وكيل عقاري للمساعدة في بيع المنزل. في هذا التحليل، افترضنا أن أصحاب المنازل سيدفعون وكيل العقارات بنسبة 6٪. ومع ذلك، لأن تكاليف المعاملات هي نفقات لمرة واحدة ونحن نحاول تحديد مقدار المنزل سوف تحتاج إلى تقدير كل عام من أجل تعويض هذه التكلفة، ونحن بحاجة إلى نشر لجنة الوساطة على طول الوقت المقدر هو المنزل المتوقع أن تكون مملوكة. لهذا التحليل، ونحن نستخدم معيار الصناعة المقبولة من سبع سنوات. من خلال نشر تكلفة الوساطة خلال هذه الفترة الزمنية، قررنا أن المنزل يجب أن نقدر في قيمة كل عام بنسبة 0. 86٪ من أجل تعويض تكلفة هذا الإنفاق.
5. تكاليف الإغلاق

تكاليف الإغلاق هي نفقات أخرى يجب أخذها في الاعتبار في نموذجنا. ومع ذلك، فإن تکالیف الإغلاق أکثر صعوبة في التکافؤ مع سعر شراء المنازل، لأن ھذه التکالیف تمیل إلی أن تکون أکثر ارتباطا بعوامل أخرى. لهذا التوضيح، افترضنا أن صاحب المنزل سوف تدفع رسوم قدرها 3 000 $ في الوقت الذي يتم شراء المنزل. لذلك، على افتراض أن سعر شراء المنزل هو 225،000 $، فإن تكاليف الإغلاق تترجم إلى نفقات قدرها 1. 3٪.
تكاليف الإغلاق هي نفقات لمرة واحدة، ولكن يجب أن يتم تخصيصها على طول فترة امتلاك المنزل لأغراض هذه العملية. وكما أوضحنا سابقا، فإننا بصدد إجراء هذا التعديل لأننا نحاول تحديد مقدار ما يحتاج إليه المنزل في كل عام من أجل تغطية هذه التكلفة غير المتكررة. وبعد افتراض ملكية المنازل لمدة سبع سنوات المستخدم في هذا التحليل، سيؤدي إغلاق التكاليف إلى زيادة معدل التعادل السنوي بمقدار 0.19٪. ونحن ندرك أن إغلاق التكاليف يعتمد على المؤسسة التي توفر القرض. ولذلك، فإن تأثير هذا الإنفاق يجب أن يكون مصمما من قبل صاحب المنزل من أجل تحديد بدقة تأثيره على بلده أو معدل التعادل الخاصة بها.

6. الضرائب العقارية

في عام 2007، كان متوسط ​​ضريبة ضريبة الأملاك في الولايات المتحدة حوالي 0. ​​93٪ من سعر الشراء في المنزل. لذلك، يحتاج المنزل إلى تقدير بنسبة 0. 93٪ من أجل تعويض هذه النفقات. ومع ذلك، فإن الأحكام الحالية المنصوص عليها في قانون ضريبة الدخل الأمريكية تسمح بدفع ضريبة الضرائب العقارية لغرض حساب الدخل الخاضع للضريبة. لذلك، على افتراض أن صاحب المنزل في شريحة ضريبة الدخل الاتحادية 28٪، وأن سعر شراء المنزل هو 225،000 $، فإن فائدة خصم الضرائب المرتبطة مدفوعات ضريبة الأملاك يقلل من معدل الزيادة المنزلية المطلوبة بنسبة 0. 26٪ .
يتم تحديد عامل خصم الضريبة على الممتلكات هذا بضرب معدل ضريبة الأملاك والمبلغ المدفوع للمنزل عن طريق معدل ضريبة الدخل الفيدرالي للمنازل، ثم تقسيم النتيجة عن طريق سعر شراء المنزل. ومرة أخرى، ولتطبيق هذه المنهجية، سيتعين تعديل أثر عامل ضريبة الأملاك بحيث يعكس معدل ضريبة الدخل الفيدرالية لمالك المنازل. (لمعرفة المزيد عن الضرائب العقارية، راجع

خمس خدع لخفض ضريبة الأملاك الخاصة بك .) 7. مصاريف الفوائد

نحن نفترض أن سعر الفائدة الثابت على قرض الرهن العقاري هو 6. 25٪ وأن 95٪ من المنازل سوف يتم شراؤها برأس مال ديون (مع دفع 5٪). ونتيجة لذلك، فإن تأثير حقوق المساهمين من خلال الدفعة الأولى سوف يقلل من مصروفات الفائدة من 6. 25٪ إلى 5. 94٪. حيث أن 95٪ فقط من $ 225، 000 منزل يتم فرض فائدة 6. 25٪.
مثل الضرائب على الممتلكات، فإن فائدة القرض العقاري هي أيضا خصم ضريبي مؤهل. يجب على صاحب المنزل دفع حوالي 13،359 $ في مصلحة في السنة الأولى، وعلى افتراض أن صاحب المنزل في شريحة الدخل ضريبة 28٪، ودرع ضريبة الفائدة سيكون 3 $، 741. ويتم احتساب هذا المبلغ عن طريق ضرب مبلغ مصروفات الفائدة سوف يدفع صاحب المنزل في السنة الأولى من قبل معدل ضريبة الدخل للمنازل.

ومع ذلك، لأن أصحاب المنازل غير مؤهلين للحصول على خصم قياسي عند إكمال ضريبة الدخل الفدرالية، يجب أن تشمل مزايا امتلاك منزل فقط الجزء من درع ضريبة الدخل الذي يتجاوز مبالغ الاقتطاع الاتحادية المؤهلة الممنوحة لغير أصحاب المنازل . لهذا التوضيح، افترضنا أن صاحب المنزل هو واحد، وبالتالي مؤهلة للحصول على $ 5، 150 خصم الضرائب القياسية. وبالمقارنة، إذا كان صاحب المنزل متزوجا، فإنه يحق له الحصول على خصم قدره 10 أو 300 دولار. من خلال حساب الخصم القياسي في معادلة لدينا، سيتم تخفيض مصروف ضريبة الفائدة من 13 $، 359 إلى 8 $، 209. ويحدد هذا المبلغ ببساطة عن طريق طرح مبلغ الخصم القياسي من مبلغ مصاريف الفائدة التي يدفعها صاحب المنزل في السنة الأولى . مرة أخرى، على افتراض أن صاحب المنزل في شريحة ضريبة الدخل 28٪، قررنا أن درع ضريبة الفائدة سوف يقلل من معدل التعادل بمقدار 1.02٪ (8209 × 28٪ / 225 ألف دولار).

إجمالي تأثير تكاليف ملكية المنازل

استنادا إلى المنهجية المبينة في هذه المقالة، فإن الافتراضات التي تم اتخاذها حول صاحب المنزل ونفقات التكاليف المقدرة المستخدمة في هذا التحليل، قررنا أن المنزل سوف تحتاج إلى تقدير 8. 69٪ خلال السنة الأولى بعد شرائها من أجل تعويض التكاليف المرتبطة بامتلاك المنزل.
والآن بعد أن فهمنا كيفية تقييم معدل التعادل في المنزل، يصبح السؤال التالي: "هل من المحتمل أن يقدر المنزل على أساس سنوي بمعدل يتجاوز تكاليف امتلاك المنزل؟ "

ولإجراء هذا التحديد، يمكن لمالك المنزل زيارة الموقع الإلكتروني لمكتب مراقبة المشاريع الإسكانية الفيدرالية لتحديد قوة معدلات تقدير المنزل في موقعه الجغرافي. من خلال النظر في معدلات تقدير المنزل في منطقتك واتباع المنهجية المبينة في هذه المقالة، يجب أن تكون في وضع أفضل بكثير لتحديد احتمال جعل الاستثمار في المنازل مربحة.