يجب على أصحاب المنازل الذين يرغبون في تقليل المخاطر على استثماراتهم في الأسهم المنزلية، و / أو أولئك الذين لديهم فرص استثمار أخرى ذات عوائد أعلى من حقوق ملكية منازلهم، النظر في استخدام اتفاقية ريكس. هذا العقد هو ترتيب مخاطر الأسهم / العائد على الأسهم المنزلية التي تسمح للمالك ببيع الأسهم المنزلية بفعالية (بدون بيع المنزل) وإعادة استثمار الأموال. في هذه المقالة، سنقوم بتحليل اتفاقية ريكس وشركة، والآثار المالية بعد الضرائب، ونلقي نظرة على بضعة أمثلة من شأنها أن تساعد المستخدمين المحتملين لتقييم ما إذا كان من المرجح أن تستفيد منها أم لا. (للاطلاع على القراءة الخلفية، تحقق من اتفاقيات ريكس تسلق كأسعار المنزل تراجع .)

- <>

الآثار الضريبية
اتفاق ريكس مشابه لعقد البيع الآجل مع إيداع (باستثناء أنه ليس له تاريخ استحقاق) حيث أنه عقد غير منفوض قبل الإنهاء.

يتم استخدام معاملة المحاسبة الضريبية بنفس الطريقة التي يتم بها استخدام الخيار. عندما ينتهي العقد ببيع المنزل، سيتم اعتبار الدفع مقدما جزءا من عائدات المبيعات، ودفع التسوية النهائية من صاحب المنزل لشركة ريكس وشركاه يلغي عائدات المبيعات الواردة. لذلك، طالما أن الربح الإجمالي من البيع هو ضمن المبلغ المستبعد على الإقامة الرئيسية، فإن الربح من التحوط لن تخضع للضريبة.

لا توجد معاملة نهائية بموجب قانون الضرائب الحالي عندما ينهي صاحب المنزل اتفاقية ريكس قبل البيع. ومع ذلك، من المؤكد أن ضريبة صافية من قبل شركة ريكس وشركاه إلى صاحب المنزل (أي، بعد فترة العقوبة لمدة خمس سنوات) تخضع للضريبة كدخل عادي. ومن المرجح أن تعامل الدفعة من مالك المنزل لشركة ريكس وشركاه عند الإنهاء على أنها خسارة رأسمالية، وهي نفس إقفال عقد الخيار.

- 3>>

تحليل التعادل
لأن صاحب المنزل لا يستطيع جمع ثمن الاستهلاك في المنازل إذا انتهت الاتفاقية في السنوات الخمس الأولى، فإن العقد مفيد فقط للتحوط طويل الأجل. ومع ذلك، فإن اتفاقا لمدة سنتين أو ثلاث سنوات قد يكون مربحا إذا كانت النقدية مقدما تحقق عوائد جيدة. تحتاج فقط تراكمية بعد خصم الضرائب على النقد لتجاوز العقوبة من أجل الخروج إلى الأمام. ويبين الشكل 1 أدناه الحد الأقصى لمعدل الارتفاع الذي يكون فيه ربح صاحب المنزل صفرا بالضبط خلال كل من السنوات الست الأولى - على افتراض اتفاق تقاسم ريكس بنسبة 50٪ و 6٪ بعد الإقرارات الضريبية على النقد المقدم من صاحب المنزل. ( ملاحظة : تفترض هذه الحسابات أن المدفوعات إلى ريكس وشركاه ليست قابلة للخصم الضريبي.)

الشكل 1: جميع المبالغ المعبر عنها كنسبة مئوية من القيمة المنزلية

إنفستوبيديا. كوم © 2008

وفقا لهذا المعدل من العائد على النقد، يشير الجدول إلى أنه يجب عدم الدخول في اتفاق ريكس إلا إذا كنت تنوي الاحتفاظ بالمنزل أكثر من عامين. بعد عامين، كنت الخروج حتى بعد دفع عقوبة لإنهاء المبكر طالما انخفض تقدير المنزل أقل من المستويات الموضحة هنا.ونظرا للاحتمال الكبير لانخفاض الأسعار خلال السنوات الخمس المقبلة، يجب على أصحاب المنازل الذين لا يخططون للبيع أن يستفيدوا من اتفاق ريكس.

مثال عددي
في حين أن فوائد إدارة المخاطر باستخدام اتفاق ريكس كتحوط واضحة، يجب على صاحب المنزل أن يفهم المجموعة الكاملة من النتائج المالية المحتملة. لهذا يجب علينا تحليل النتائج لمجموعات مختلفة من العوائد على النقد والتغيرات المحتملة في القيم المنزلية. على افتراض أن اتفاق ريكس غير المسددة لمدة خمس سنوات بالإضافة إلى يوم واحد، صاحب المنزل يتجنب دفع عقوبة إنهاء، وسوف تدفع عن أي انخفاض الأسعار.

يوفر الشكل 2 أدناه مجموعة من النتائج لفترة خمس سنوات - بافتراض أن الحد الأقصى لاتفاق المشاركة بنسبة 50٪. يمكن استقراء هذا الجدول لاتفاقيات المشاركة مع نسب مئوية أصغر من المشاركة عن طريق خفض النتائج وفقا لذلك (أي ه، 20٪ من حصة 2/5 من نتيجة الجدول). من حيث الدولارات الفعلية، سوف تضاعف هذه النسب من القيمة الأصلية للمنزل في بداية اتفاق ريكس.

الشكل 2

إنفستوبيديا. كوم © 2008

يوضح كل عمود جدول العائد مقدار ربحك (أو فقده) في غضون خمس سنوات مع اتفاق ريكس، على افتراض أن عوائدك على الدفعة النقدية المقدمة تتطابق مع المعدل الموضح أعلى العمود. وتتطابق الصفوف مع الافتراضات المتعلقة بالتغيرات التراكمية لأسعار المنازل لمدة خمس سنوات كما هو مبين في العمود الموجود في أقصى اليسار. على سبيل المثال، افترض أنك أدخلت اتفاقية مشاركة بنسبة 50٪ عندما كان منزلك بقيمة مليون دولار أمريكي، وأعيد استثمار المبلغ المدفوع مقدما بنسبة 6. 80٪ بعد الضريبة. إذا انخفض المنزل إلى قيمة 900 ألف دولار (بانخفاض 10٪) في نهاية خمس سنوات، فإن ربحك من اتفاقية ريكس سيكون 106 ألف دولار (10٪ من 6 مليون دولار).

وجهة نظر ريكس
عند هذه النقطة يجب أن نتساءل لماذا ريكس وشركاه سوف تقدم هذه الصفقة. وبسبب المهلة الزمنية الطويلة في تطوير مثل هذه المنتجات المالية، من المرجح أن يتم تصميمها وتصميمها، وتم الحصول على التزامات التمويل قبل أن يبرد سوق الإسكان في عام 2007. ويمكن سحب المنتج في نهاية المطاف إذا أصبحت مصادر التمويل متشائمة بما فيه الكفاية عن أسعار المساكن. (999)> فوائد للمستثمرين المؤسسيين في الأساس فإن هذا المفهوم لديه الكثير من النداء للمستثمرين من المؤسسات لأن هؤلاء المستثمرين سوف نرى واستثمارات اتفاق ريكس باعتبارها توفر لهم فرصة التنويع. هذا يتناسب مع واجباتهم الائتمانية، لأنها تسترشد بمذهب نظرية الحوافظ الحديثة التي تقول التنويع مهم جدا للحد من المخاطر لمستوى معين من العودة. (للمزيد من المعلومات، اقرأ نظرية الحافظة الحديثة: نظرة عامة

.
مع آفاق استثمارية طويلة للغاية، توفر الاستثمارات في الأسهم المنزلية فرصة جديدة للتنويع في فئة أصول لم يتمكنوا من الوصول إليها من قبل. وهم يتوقعون أن تكون عالقات العائدات مع استثماراتهم األخرى منخفضة جدا.وبالتالي، من الناحية النظرية، ينبغي أن تقلل من المخاطر الإجمالية لمحفظتها. ما إذا كان هذا هو ضعف توقيت السوق لن يكون معروفا لهم حتى بعد حقيقة. وغالبا ما يعطي المستثمرون المؤسسيون هذه القضايا أولوية أقل من تحسين تطبيقهم لنظرية المحفظة. ( و أهمية التنويع .)

وثمة نقطة أخرى جديرة بالملاحظة هي أن اتفاقية ريكس توفر لهم استثمارا مستداما في الإسكان: فإنهم يحصلون على حقوق نسبة أكبر من قيمة التغيير في المنزل مما يجب عليهم دفع مبالغ نقدية مقدما. وتبين أن الاتفاق هو ما يعادل المالك الذي يقرض جزءا من حصته لشركة ريكس وشركاه مقابل إيجار مجاني لحصة ريكس وشركاه في المنزل. ومن شأن هذا الرفع النسبي الرخيص نسبيا أن يحقق عائدات جيدة جدا إذا كانت المنازل تقدر معدلاتها التاريخية على المدى الطويل. الاستنتاج من وجهة نظر صاحب المنزل يمكن أن يكون اتفاق ريكس وسيلة فعالة للتحوط ضد انخفاض أسعار المنازل. توفر هذه الأداة فرصة للحفاظ على رأس المال والحد من مخاطر ملكية المنزل دون بيع منزلك. من أجل الاستفادة، ومع ذلك، سوف تحتاج إلى إبقاء منزلك على الأقل عامين واستثمار النقدية مقدما بحكمة.