المزيد والمزيد من الناس يبحثون في الخارج لمنازل العطلات، وخصائص الدخل الإيجار وأماكن لتسوية خلال التقاعد - ما إذا كان هذا هو خمس أو 30 عاما بعيدا. إن المزايا الضريبية الخاصة بملكية العقارات في الخارج مماثلة لتلك التي يمتلكها في المنزل، باستثناءات قليلة.

تعتمد مزايا مالكي العقارات من قانون الضرائب في الولايات المتحدة على كيفية استخدام العقار. إذا كنت تعيش في المنزل، على سبيل المثال، يمكنك عموما خصم الفائدة على الرهن العقاري والضرائب العقارية. إذا تم استخدام العقار لإيرادات الإيجار، لا يزال بإمكانك خصم الفائدة على الرهن العقاري والضرائب العقارية، بالإضافة إلى خصم عدد من النفقات الأخرى، بما في ذلك التأمين على الممتلكات والمسؤولية، وتكاليف الإصلاح والصيانة، ونفقات السفر المحلية والمسافات الطويلة المتعلقة بالحفاظ على الممتلكات .

اقرأ كيف تنظر قوانين الضرائب الأمريكية في ملكية الممتلكات الأجنبية، فضلا عن الآثار الضريبية المترتبة على بيع العقار.

الخاصية للاستخدام الشخصي

إذا كنت تستخدم العقار كبيت ثان - وليس كإيجار - يمكنك خصم الفائدة على الرهن العقاري تماما كما تفعل لمنزل ثاني في الولايات المتحدة وهذا يشمل القدرة على خصم 100٪ من الفائدة التي تدفعها تصل إلى 1 $. 1 مليون من الديون التي يتم تأمينها من قبل المنازل الأولى والثانية (وهذا هو المبلغ الإجمالي - انها ليست 1 مليون دولار لكل عقار). يمكنك أيضا خصم الضرائب على الممتلكات الخاصة بك في الثانية، وبالنسبة لهذه المسألة، العديد من العقارات كما كنت تملك. كما هو الحال مع الإقامة الأولية، لا يمكنك شطب النفقات مثل المرافق والصيانة أو التأمين إلا إذا كنت قادرا على المطالبة خصم المكاتب المنزلية. لمزيد من المعلومات، راجع الفواصل الضريبية لمالك المنازل الثاني و كيفية التأهل للاستقطاع الضريبي للمكاتب المنزلية .

تأجير العقارات

القواعد الضريبية هي أكثر تعقيدا إذا كنت تتلقى إيرادات الإيجار على الممتلكات. تطبق قواعد مختلفة، اعتمادا على عدد أيام كل عام يستخدم المنزل للاستخدام الشخصي بدلا من الإيجار. بشكل عام، سوف تقع في واحدة من ثلاث فئات:

1. يمكنك استئجار المنزل لمدة 14 يوما أو أقل . يمكن استئجار المنزل لشخص آخر لمدة تصل إلى أسبوعين (14 ليلة) كل عام دون الحاجة إلى الإبلاغ عن هذا الدخل إلى مصلحة الضرائب. حتى إذا كنت تستأجره بمبلغ 5 آلاف دولار لليلة، فلن تضطر إلى الإبلاغ عن دخل الإيجار طالما أنك لم تستأجر لأكثر من 14 يوما. يعتبر المنزل مسكنا شخصيا، مما يسمح لك بخصم فوائد الرهن العقاري وضرائب الأملاك وفقا لقواعد البيت الثاني القياسية، ولكن ليس خسائر الإيجار أو النفقات.
2. تستأجر المنزل لمدة 15 يوما أو أكثر، وتستعمله لمدة تقل عن 14 يوما أو 10٪ من أيام استئجار المنزل. في هذه الحالة، تعتبر مصلحة الضرائب في إيرلندا المنزل مؤجرة، وتعتبر أنشطة الإيجار والأعمال التجارية.يجب عليك الإبلاغ عن جميع إيرادات الإيجار إلى مصلحة الضرائب الأمريكية، ولكن الخبر السار هو أن هذا يسمح لك لخصم نفقات الإيجار، مثل الفائدة على الرهن العقاري والضرائب العقارية، ومصاريف الإعلان، وأقساط التأمين، والمرافق والرسوم المدفوعة لمديري العقارات. وهناك فرق ملحوظ بين تأجير العقارات في الداخل وواحد في الخارج: يتم استهلاك الممتلكات في الخارج على مدى 40 عاما، بدلا من 27 الحالي. 5 سنوات للعقارات السكنية المحلية. في كلتا الحالتين، يمكنك تخفيض قيمة البنية (المبنى) فقط؛ لا يمكنك تخفيض قيمة الأرض.
3. يمكنك استخدام العقار لأكثر من 14 يوما أو 10٪ من إجمالي الأيام المستأجرة. في هذه الحالة، يعتبر العقار الخاص بك مسكنا شخصيا، وتنطبق قواعد الاستخدام الشخصي. يمكنك خصم الفائدة على الرهن العقاري والضرائب العقارية، ولكن لا يمكنك خصم مصاريف الإيجار أو الخسائر. ضع في اعتبارك: إذا كان أحد أفراد عائلتك يستخدم المنزل (على سبيل المثال، زوجك، أشقائك، آباءك، أجدادك، أطفالك وأحفادك)، فإنه يعتبر يوما شخصيا ما لم تحصل على سعر إيجار عادل.

- 3>>

بيع العقار

إذا كنت تبيع منزلك في الخارج، فإن المعاملة الضريبية تشبه بيع منزل في الولايات المتحدة - ويختلف تبعا لكيفية استخدام العقار. إذا كنت تعيش في المنزل لمدة سنتين على الأقل من السنوات الخمس الماضية، فإنه يؤهل كمقر سكنك الرئيسي ويمكنك استبعاد ما يصل إلى 250،000 $ من الأرباح الرأسمالية (أو ما يصل إلى 500،000 $ لدافعي الضرائب المتزوجين) من البيع. لا ينطبق هذا الاستبعاد الأساسي للبيع في المنزل إذا كان المنزل ليس مسكنك الأساسي، وفي هذه الحالة سوف مدينون ضريبة الأرباح الرأسمالية المعتادة.

إذا كنت تبيع عقارا للإيجار في الولايات المتحدة، فقد تكون قادرا على إجراء تبادل 1031 (يسمى أيضا تبادل عيني)، حيث تقوم بتبديل عقار إيجار واحد لممتلكات أخرى ذات قيمة مساوية أو كبيرة، على الضرائب المؤجلة. العديد من المستثمرين استخدام هذا النوع من المعاملات لتجنب دفع ضريبة الأرباح الرأسمالية.

ومع ذلك، هناك اختلاف كبير في المعاملة الضريبية للممتلكات المحلية مقابل الممتلكات الأجنبية، هو أن الملكية في الولايات المتحدة لا تعتبر من النوع العيني لأي ممتلكات في الخارج. الولايات المتحدة يسمح القسم 1031 فقط المحلية المحلية، والأجنبية مقابل الأجنبية، والتبادلات. تعتبر الولايات المتحدة أي ممتلكات خارج الولايات المتحدة لتكون عينية مع أي ممتلكات مماثلة أخرى خارج الولايات المتحدة، لذلك من الممكن أن 1031 تبادل منزل في بنما لآخر في بنما، أو إكوادور أو كوستا رايس، لهذه المسألة. لا يمكن اعتباره مجرد نوع مع أي ممتلكات في الولايات المتحدة

ضرائب مزدوجة

إذا كنت تعمل منزلك في الخارج كممتلكات تأجير، سوف مدينون الضرائب في البلد الذي يقع فيه العقار. ولمنع الازدواج الضريبي، يمكنك الحصول على ائتمان ضريبي على إقرارات الضرائب الأمريكية الخاصة بك مقابل أية ضرائب تدفعها إلى البلد الأجنبي فيما يتعلق بإيرادات الإيجار الصافية. ومع ذلك، هناك حد أقصى للائتمان الضريبي المسموح به: لا يمكنك أن تحصل على رصيد يزيد عن مبلغ الضريبة الأمريكية على إيرادات الإيجار، بعد خصم النفقات.

بالإضافة إلى الحصول على ائتمان ضريبي عن أي ضرائب دخل الإيجار المدفوع، يمكنك أيضا المطالبة بخصم ضريبي أجنبي إذا قمت ببيع العقار ودفع ضريبة أرباح رأس المال في البلد الأجنبي.

الخط السفلي

عندما تشتري في الخارج، تحتاج إلى أن تأخذ المزيد من الرعاية مع التخطيط والتفاصيل. ولدى العديد من البلدان قواعد ولوائح بشأن من يمكنه امتلاك عقار، وكيف يمكن استخدامه. إذا كنت تشتري منزل في الخارج، تأكد من أن تتم الصفقة بحيث يحمي حقوق الملكية الخاصة بك. وفي الولايات المتحدة، يحصل المشتركون في المنازل على حق الملكية؛ فإن هذا التمييز ليس واضحا في جميع البلدان.

كما يجب أن تدرك أنه بصفتك مالكا للأجانب، قد يطلب منك تقديم عدد من نماذج الضرائب الأمريكية، اعتمادا على حالتك بالضبط. على سبيل المثال، إذا كنت تستأجر منزلك في الخارج وتفتح حسابا مصرفيا لجمع الإيجارات، فيجب عليك تقديم نموذج فبار (تقرير البنك الأجنبي والحسابات المالية) إذا كانت القيمة الإجمالية لجميع حساباتك هي 10 آلاف دولار أو أكثر "في أي يوم معين من السنة التقويمية ". وتشمل أشكال أخرى نموذج 5471 - معلومات عودة الأشخاص الولايات المتحدة فيما يتعلق ببعض الشركات الأجنبية (إذا كان الممتلكات الخاصة بك عقد في شركة أجنبية). و نموذج 8858 - معلومات عودة الأشخاص الأمريكيين فيما يتعلق بالكيانات المستبعدة من الخارج (إذا كانت ممتلكاتك الخارجية محتفظ بها في شركة ذات مسؤولية محدودة أجنبية).

لأن ملكية الممتلكات الأجنبية والقوانين الضريبية معقدة وتغير من وقت لآخر، تحمي نفسك من خلال التشاور مع محاسب الضرائب المؤهلين و / أو المحامي العقاري في الخارج وفي الولايات المتحدة.