فاني ماي (رسميا الجمعية الوطنية الاتحادية للرهن العقاري، أو فنما) هي مؤسسة ترعاها الحكومة (غس) - أي شركة تجارية عامة تعمل بموجب ميثاق الكونغرس - والتي تعمل على حفز ملكية المنازل وتوسيع سيولة المال الرهن العقاري من خلال خلق سوق الثانوية. تأسست فاني ماي في عام 1938 خلال الكساد العظيم كجزء من الصفقة الجديدة، وتبذل جهودا لزيادة توافر وامتلاك المساكن للأمريكيين ذوي الدخل المنخفض والمتوسط ​​والمتوسط.

كمشارك ثانوي في سوق الرهن العقاري، لا تنشأ فاني ماي قروض أو تقدم رهون للمقترضين. بدلا من ذلك، فإنه يحتفظ الأموال المتدفقة إلى المقرضين الرهن العقاري (ه، ز، الاتحادات الائتمانية والمصارف المحلية والوطنية، ثريفتس والمؤسسات المالية الأخرى) من خلال شراء وضامن الرهون العقارية التي تقدمها هذه الشركات. في الواقع، انها واحدة من اثنين من أكبر المشترين من الرهون العقارية في السوق الثانوية: والآخر هو شقيقه، المؤسسة الاتحادية القرض العقاري الرهن العقاري، أو فريدي ماك، وهو أيضا مشروع ترعاها الحكومة التي أنشأها الكونغرس.

--2>>

من خلال الاستثمار في سوق الرهن العقاري، فاني ماي يخلق المزيد من السيولة للمقرضين، مثل البنوك، ثريفتس والاتحادات الائتمانية، والتي بدورها تسمح لهم بالتمويل أو تمويل المزيد من الرهون العقارية. وتقدر المنشأة أنها مولت السوق بمبلغ 5 تريليون دولار منذ عام 2009، وتمول حوالي ستة ملايين مشتريات منزلية، و 14 مليون إعادة تمويل، و 3 ملايين شقة تأجير. وهي أكبر ممول أو مؤيد للرهون العقارية ذات معدل ثابت لمدة 30 عاما في الولايات المتحدة

- 3>>

فاني ماي ستوك

فاني ماي تم تداولها علنا ​​منذ عام 1968. حتى عام 2010، تداولت في بورصة نيويورك. وقد تم شطبه بعد الرهن العقاري والإسكان والأزمة المالية بعد أن انخفض سهمه إلى أقل من الحد الأدنى لمتطلبات رأس المال التي أصدرتها بورصة نيويورك. وهي تتداول الآن دون وصفة طبية.

في النصف الأخير من عام 2008، تم الاستيلاء على فاني ماي وفريدي ماك من قبل الحكومة من خلال المحافظة على لجنة التمويل الإسكاني الاتحادية. وكلف كلاهما إلى لحن 187 $. 4 مليارات، مما أنقذهم من الانهيار. وبحلول عام 2014، كانت فاني ماي قد سددت الحكومة أكثر من المبلغ الذي تلقته. (999).

إرشادات فاني ماي

لكي يكون مؤهل الرهن العقاري مؤهلا للحصول على دعم من فاني ماي، يجب أن يوافق على عدم ممارسة ممارسات الإقراض غير الأخلاقية. أما القروض الفرعية، التي لها معدلات أعلى من القروض بأسعار الفائدة الأولية، فهي تقدم للمقترضين ذوي الائتمانات الضعيفة التي يعتبرها المقرض أكثر خطورة.

الرهون العقارية يجب أن تستوفي شركة فاني ماي المشتريات والضمانات معايير صارمة. على سبيل المثال، الحد الأقصى للقرض التقليدي لمنزل عائلة واحدة في عام 2017 هو 424000 $ لمعظم المناطق، و 636 $، 150 للمناطق عالية التكلفة بما في ذلك هاواي وألاسكا. وتحدد الوكالة الاتحادية لتمويل الإسكان هذه الحدود (للاطلاع عليها في جميع المجالات، انقر هنا.)

بعد شراء الرهون العقارية في السوق الثانوية، تجمعها فاني ماي لتشكل أوراق مالية مدعومة بالرهن العقاري (مبس). مبس هي الأوراق المالية المدعومة بالأصول المضمونة برهن عقاري أو مجموعة من الرهون العقارية. ثم يتم شراء الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري من فاني ماي من قبل المؤسسات، مثل شركات التأمين وصناديق التقاعد ومصارف الاستثمار. وهو يضمن دفعات أصل الدين والفائدة على مبس.

تمتلك فاني ماي أيضا محفظتها الخاصة، والتي يشار إليها عادة باسم المحفظة المحتفظ بها، والتي تستثمر في الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري الخاصة بها وغيرها من المؤسسات. فاني ماي تصدر الديون، وتسمى الديون الوكالة، لتمويل محفظة الاحتفاظ بها.

فاني ماي وفريدي ماك وأزمة الائتمان لعام 2008 ) قروض فاني ماي

للحصول على قرض مدعوم من فاني ماي، سوف تضطر إلى الذهاب من خلال المقرض المعتمدة. إلى جانب تجنب القروض الفرعية، المذكورة أعلاه، يجب على المقرضين استيفاء معايير الأهلية والاكتتاب التي تضمن الجودة الائتمانية للتمويل.

القروض العقارية التي يتم شراؤها و مضمونة من قبل فاني ماي تسمى القروض المطابقة. وبصفة عامة، فإن القروض المطابقة لها أسعار فائدة أقل من القروض غير المطابقة أو الجامبو، التي لا تدعمها عادة فاني ماي لأنها تتجاوز حدود حجم القرض.

كيفية التقدم بطلب للحصول على قرض فاني ماي المدعوم

عندما تجد مقرضا مؤهلا لإصدار قرض مدعوم من فاني ماي، سوف تسترشد بملء طلب قرض سكني موحد. سوف تحتاج إلى جمع وتقديم المعلومات المالية والوثائق. ويشمل ذلك سجلا من العمالة وإجمالي الدخل والبيانات لدعم هذه، مثل نموذج W-2 أو نموذج 1099. سيكون لديك أيضا لتقديم ما مجموعه التزامات الدين الشهري، مثل الأرصدة على بطاقات الائتمان، والسيارات والمدفوعات، والنفقة، ودعم الطفل.

من أجل الحصول على الموافقة على قرض فاني ماي المدعوم، يكون من الأفضل أن تكون نسبة الدين إلى الدخل الأمامية التي لا تزيد عن 28٪. وتحدد وزارة التجارة والصناعة في نهاية الأمر مقدار دخلك الإجمالي في تكاليف السكن. إذا كان مؤشر دتي الخاص بك مرتفع جدا، إذا استطعت، قم بإجراء دفعة أولى أكبر، مما سيقلل من التكاليف الشهرية. تتطلب فاني ماي دفع حد أدنى 5٪ لرهن عقاري ثابت، على الرغم من أن 20٪ عادة ما تكون مثالية.

يجب على مشترى المنازل أيضا تلبية الحد الأدنى من متطلبات الائتمان من أجل أن تكون مؤهلة للحصول على قروض فاني ماي المدعومة. وبالنسبة لبيت العائلة الواحدة الذي هو مقر إقامة أولي، يلزم الحصول على درجة فيكو لا تقل عن 620 قرضا بسعر فائدة ثابت و 640 قرضا قابلا للتعديل (أرمز). وبطبيعة الحال، كلما كان ذلك أفضل - أو أعلى - فيكو النتيجة، وأكثر مؤهلا كنت لأدنى أسعار الفائدة المتاحة.

تعديلات على القروض

بعد انهيار الرهن العقاري، بدأت فاني ماي التركيز على تعديلات القروض. تعديلات القروض تغير شروط الرهن العقاري الحالي لمساعدة المقترضين على تجنب التخلف عن السداد، وينتهي بهم الأمر في الرهن، ويفقدون منازلهم في نهاية المطاف. ويمكن أن تشمل التعديلات معدل فائدة أقل وتمديد مدة القرض، مما يؤدي إلى خفض المدفوعات الشهرية. (999).

فاني ماي هومباث عندما تنشأ حالات حبس الرهن على > فاني / فريدي بيلوت

والرهون العقارية التي تكون فيها فاني ماي هي المالك / المستثمر، أو عندما يتم الحصول على الممتلكات من خلال أفعال - بدلا من الرهن أو المصادرة، تحاول فاني ماي بيع الممتلكات في الوقت المناسب من أجل تقليل الآثار المحتملة على المجتمع. HOMEPATH. كوم هو موقع فاني مي حيث يمكن للمشترين والمستثمرين البحث عن وتقديم تقدم هذه الخصائص، و هومباث الرهن العقاري يقدم منتجات تمويل المشتري للخصائص. في بعض الحالات، قد يكون التمويل الخاص متاحة من خلال هومباث الرهن العقاري و هومباث تجديد الرهن العقاري. وتشمل هذه المساهمات الموسعة للبائعين للعقارات التي يشغلها المالك، وخيارات الدفع الأدنى للمشترين ذوي العقارات المتعددة الممولة.

HOMEPATH. كوم تقدم بشكل حصري العقارات التي تملكها فاني ماي، وتشمل منازل عائلة واحدة، منازل البلدة والوحدات السكنية. يستخدم فاني ماي المهنيين العقاريين المحليين لإعداد وصيانة وقائمة العقارات المعروضة للبيع. معظم القوائم لديها صور، وصف الممتلكات وغيرها من التفاصيل، بما في ذلك المعلومات المدرسية والحي. عدد ونوع وأسعار البيع تختلف اختلافا كبيرا حسب السوق، وكذلك حالة من خصائص. في حين أن بعض المنازل تتحرك في جاهزة، والبعض الآخر يتطلب إصلاحات أو حتى تجديدات واسعة النطاق. وتباع كل الممتلكات في "كما هي" الشرط.