في نواح كثيرة، فإن سوق العقارات في مدينة نيويورك يختلف عن أي سوق آخر في الولايات المتحدة. واحدة من أكبر الاختلافات بين مدينة نيويورك و أي-أوثر-تاون، الولايات المتحدة الأمريكية، هو أن الشقق للبيع في مدينة نيويورك هي إما الشقق أو التعاونيات. في معظم الأماكن، الشقق هي القاعدة ولكن ليس في التفاحة الكبيرة. وعلى الرغم من أن عدد التعاونيات يفوق عدد الوحدات السكنية في مدينة نيويورك، إلا أن معظم التقديرات تشير إلى أن 75٪ من الشركات التعاونية تتعاون - حيث توجد المزيد من الشقق في السوق النشطة في أي لحظة. (في نهاية آب / أغسطس، كان هناك 526 شقة من غرفتي نوم في السوق في مانهاتن و 764 شقة.)

دعونا نبدأ بتعريف سريع للفرق بين التعاونية والشقة: عندما تشتري شقة سكنية، تكون شقتك ونسبة مئوية من المناطق المشتركة ملكا لك. عند شراء قناص، كنت لا فعلا "شراء" شقتك. بدلا من ذلك كنت شراء الأسهم في شركة هذا هو المبنى الخاص بك. يعتمد حجم حصتك على حجم شقتك. شراء الأسهم يسمح لك لاحتلال وحدة في البناء التعاوني. في ختام لشقة كنت سوف تعطى الفعل؛ في ختام التعاونية سوف تحصل على عقد الملكية. (لمزيد من التفاصيل، راجع أساسيات واختلافات الجمعيات التعاونية، كوندوس & كوندوبس .)

بعض المشترين المحتملين، مثل أحد الزوجين الذين تحدثنا إليهم، شرعوا في شراء شقة ولكنهم غيروا عقولهم حالما يتم البحث. في الأصل هذا الزوجين يعتقدون أنهم يرغبون في تجنب استعراض مجلس التعاونية كله والقيود المفروضة على تجديد وتأجير شقة من غرفتي نوم، ولكن في النهاية، فازت المالية الخروج: "جاء إلى الشقة والسعر. حتى الآن المجلس كان على ما يرام، وكان المبنى كبيرا - لذلك لا شكاوى. "

وفقا لمقال صادر عن صحيفة نيويورك تايمز، لا تزال الشقق والجمعيات التعاونية مختلفة، ولكن "بطرق خفية وملموسة، كل منها يأخذ خصائص الآخر بينما يتنافسون على المشترين ذوي الكعب العالي في سوق أكثر صعوبة من أي وقت مضى. "

وفيما يلي مقارنة بين الميزات من الشقق والتعاونيات لمساعدتك في قرار الشراء الخاص بك.

ما نوع المبنى وأين؟

وبصفة عامة، فإن المناطق السكنية التي تم إنشاؤها في السن لها طفرة في التعاونيات. الأحياء الجديدة، تعتبر مرة واحدة القيم الشاذة ولكن الآن تعتبر "الورك"، حيث ستجد الشقق.

كما يشرح غاري مالين، رئيس هيئة الوساطة العقارية في سيتي سيتي في نيويورك: "إذا كنت تحب خصائص تاريخية، فمن المرجح أن ينتهي بك المطاف في تعاونية، حيث يتم تنظيم جميع المباني قبل الحرب تقريبا بهذه الطريقة. أيضا، لأن المباني التعاونية تميل إلى أن تكون أقدم من التطورات الشقة، فإنها غالبا ما تقع في مواقع أكثر مركزية. على سبيل المثال، تقريبا جميع المباني السكنية التي خط بارك أفينيو على الجانب الشرقي العلوي (موقع رئيسي من قبل أي قياس) هي التعاونية."

إذا كنت تعيش في منزل زجاجي في السماء، فستكون على الأرجح تبحث عن الكثير من الشقق، بحسب مالين. لم تصبح المباني الشقة شائعة في مدينة نيويورك حتى 1970s، لذلك هم في كثير من الأحيان أكثر حداثة من التعاونيات. "نظرا لأن الأراضي المتاحة لمباني الشقة الجديدة محدودة في مانهاتن،" كما يقول، "من المرجح أن توجد الوحدات السكنية الجديدة في الأحياء الصاعدة والهادئة في أقصى الشرق والجانب الغربي. في كوينز وبروكلين، شهدنا الكثير من المباني الجديدة البناء يجري بناؤها في المناطق الصناعية السابقة على طول الواجهة البحرية في لونغ آيلاند سيتي وويليامزبرغ، وكذلك في وسط مدينة بروكلين. "

في معظم الحالات، تحتوي كل من الشقق والشركات التعاونية على البواب والمشرف على الموظفين؛ بعض سوف تضيف بواب الذي سوف تفعل كل ما لا الآخران لا. يمكن أن تكون وسائل الراحة على مستوى منخفض (ربما مجرد غرفة تخزين في الطابق السفلي) أو المتطرفة كما في هذه الشقة واحدة على الواجهة البحرية في بروكلين: مركز الرعاية النهارية ومنتجع صحي للحيوانات الأليفة (وتسمى نادي واغ) حيث يشاهد الموظفين، القطار و العريس الكلب الخاص بك؛ أما بالنسبة للمقيمين الثنائيين فهناك شرفة ذات مناظر طبيعية وغرفة بلياردو وغرفة بيانو وغرفة فحص وغرفة ألعاب للأطفال وصالة ألعاب رياضية ومحاكاة للجولف وخضروات خارجية.

كم يمكنك قضاء؟

واحدة من أكثر المؤشرات تعتمد على سوق التعاونية والشركة في مدينة نيويورك هو تقرير كليمانلي إليمان. ووفقا لتقرير الربع الثاني لعام 2015 عن مبيعات التعاونيات والشقق، فإن أسعار كلا النوعين من العقارات تتحرك صعودا. وأظهرت التعاونيات من غرفتي نوم متوسط ​​سعر $ 1. 575 مليونا؛ الشقق، أقل بقليل من 2 مليون دولار. ل 3 غرف نوم التفاضلية كان أكثر جوهرية - أقل بقليل من 3 ملايين دولار للتعاونية، $ 4. 65 مليون دولار للشقة.

وفقا لورنر م. لويس من فريق هاركوف لويس في هالستيد بروبيرتي، "جميع التطورات الجديدة هي الشقق، وتسعيرها يتخطى ما كان يمكن لأي شخص أن يتصور منذ سنوات … المشترين الأجانب والمحليين يريدون مكانا آمنا لوضع أموالهم . وقد حصلت العقارات في نيويورك نعمة كبيرة باسم "الحفاظ على رأس المال" كان المفتاح لبعض المستثمرين - لقد زرعوا المال في الشقق الاستثمارية، والتي الشقق تسمح والجمعيات (في معظمها) لا. "

انخفاض المدفوعات على هذين النوعين من الممتلكات تختلف بشكل كبير أيضا. فمن الممكن اخماد 10٪ فقط من سعر الشراء من الشقة؛ للتعاونية سوف تحتاج إلى اخماد 20٪ إلى 50٪.

ماذا عن تكاليف الإغلاق؟

تكاليف الإغلاق على الشقة أعلى من التعاقد. لمزيد من التفاصيل، طلبنا المحامي العقارات نيويورك آدم ستون لمقارنة اثنين. وهنا ما جاء مع: ل $ 1 مليون شقة مع 800،000 $ الرهن العقاري، وإغلاق التكاليف يكون: التأمين على اللقب للمشتري، $ 4، 500؛ التأمين على الملكية للمقرض، 000 1 دولار؛ و 700 دولار، ورسوم التسجيل، و 700 دولار، و "ضريبة القصر" في ولاية نيويورك، و 10 آلاف دولار، وضريبة تسجيل الرهن العقاري في ولاية نيويورك، و 15 دولارا، و 370 دولار أمريكي (بدون رسوم المقرض، والتي تختلف حسب المقرض). للتعاونية، انها مجرد ضريبة $ 10،000، القصر.ويرجع الفرق الكبير إلى حقيقة أن الشقة هي العقارات، في حين أن أسهم التعاونية هي الممتلكات الشخصية. "قد يكون مجرد دلالات لبعض، ولكن ليس عند حساب التكاليف الختامية. "

ولكل شخص يتساءل عن "ضريبة القصر"، يفسر ستون: "تفرض ولاية نيويورك ضريبة نقل تبلغ 0. 4٪ من سعر البيع، والتي يتم تحميلها على البائع من أي العقارات السكنية. كما أن لديها ضريبة نقل المشتري 1٪، ويشار إليها أيضا باسم "ضريبة القصر" لأنه ينطبق فقط على العقارات السكنية بسعر مليون دولار أو أكثر. "

ما هي الرسوم الشهرية الخاصة بك؟

في الوحدات السكنية، يطلق على الفاتورة الشهرية "التهم الشائعة"؛ في التعاونيات انها "الصيانة. "يدفع كل من رسوم صيانة المبنى - المناطق المشتركة والمناظر الطبيعية، ودفع الموظفين وغالبا ما بعض المرافق. يكتب أصحاب التعاونية شيك واحد في الشهر، وأصحاب الشقة كتابة اثنين (واحد لبناء وصيانة واحد للضرائب على الممتلكات) ولكن في كثير من الأحيان مجموع مالك الشقة الشقة هو أقل من مشروع قانون صيانة مالك التعاونية.

الصيانة والرسوم المشتركة غير محددة في الحجر؛ أي نفقات كبيرة - سقف جديد، لوبي جديد، المزيد من الموظفين - قد يؤدي إلى تقييم، وهو أمر يقرره أعضاء مجلس الإدارة ونادرا ما يتم عكسه.

كم كنت على استعداد لإخبار المجلس؟

معظم المجالس التعاونية لديها عملية تطبيق صارمة وغالبا ما تكون طويلة. لوحات الشقة عموما أقل تطلبا. يقول لويس: "في التعاونية ليس فقط لديك المال لشراء الشقة (أو تمويل للقيام بذلك)، لديك أيضا أن تكون معتمدة من قبل المجلس بعد تقديم الطلب الذي عادة ما تكون مفصلة جدا وتستغرق وقتا طويلا. ثم، مع القليل من دون سبب، يمكن رفض المشتري بعد المقابلة أو حتى قبل فقط بسبب شيء في حزمة بهم. لقد كان صفقات وعروض الصفقات حيث لا يوجد قافية صفر أو سبب للرفض. "

هل تعتقد أنه مبالغ فيه؟ نلقي نظرة على هذه الأعمدة في بريكاندرغروند، نيويورك موقع أخبار العقارات، على الأسباب الرئيسية الحصول على رفض سكان نيويورك من قبل مجلس التعاونية و كورفيبال التعاونية أسئلة مقابلة المجلس.

"مع وجود شقة، يمكن للمبنى أن يطلب حزمة على المشتري"، ويقول لويس، "ولكن ليس هناك مقابلة والبناء فقط لديه الحق في رفض الأول (أي إما أن يوافق عليه أو الشقة يجب أن يشتريها بأنفسهم) مما يعني عندما يكون لديك عقد موقعة، ما لم يحدث شيء للمشتري (أو التمويل) الصفقة جيدة كما فعلت. "

ما هي القواعد؟

مجلس التعاونيات جعل الكثير من القواعد. قد تفوض عندما يمكنك ممارسة الترومبون الخاص بك، ما إذا كان يمكنك وضع الزينة عطلة على الباب الخاص بك، وإذا كان المفضل لديك يمكن أن تتحرك معك. وتهدف معظم القواعد لتعزيز الانسجام والهدوء والكياسة من العيش التعاوني.

ولكن القواعد التي تثبط بعض المشترين المحليين وفقط عن جميع المشترين الدوليين هي قيود تعاونية على الإمداد الفرعي - فمن النادر أن التعاونيات للسماح للمساهمين استئجار شققهم خارج أي فترة طويلة من الزمن، إذا كان على الإطلاق .وهناك قاعدة أخرى من التعاونيات تجعل عمليات الشراء التي يقوم بها الدوليون مستحيلة هي أنه من غير المحتمل أن يقبل أي شخص تكون أمواله خارج الولايات المتحدة

تسمح الشقق المشتركة للمستثمرين الدوليين بشراء واستئجار مساحاتهم، وعادة ما تكون هناك بعض التحذيرات، ولكن لا شيء التي هي مرهقة.

"التعاونيات هي كل شيء عن إنشاء مستقرة، في ل-- المدى-- المدى مجموعة من السكان. لا يبدو أن الشقق لا تزال تشعر بالقلق إزاء ذلك، على الرغم من أن الكثيرين، وفقا لصحيفة "نيويورك تايمز"، "فرضوا رسوما أكثر شفافية وأكبر، ويشددون قواعد المنزل ويثبطون الإيجارات القصيرة الأجل التي يمكن أن تعطي مبنى الأجواء المحمومة لفندق . "

الخلاصة

يلخص مالين ما يلي:" عموما، تعد التعاونيات خيارا ذكيا لأولئك الذين يقدرون الاستقرار ويريدون "جذور النباتات" في المبنى. ببساطة اسأل نفسك، "أنا في ذلك لفترة طويلة؟ "التعاونيات هي أقل بكثير عابرة من التعاونيات، لذلك هو مكان عظيم للعيش إذا كنت ترغب في التعرف على جيرانك. فقط كن مستعدا لتحليلها، وصيغتها، و بروددد، ولكن فهم هذه العملية هو ما يحافظ على تعاونية الاستثمار مستقرة وآمنة بشكل ملحوظ. "

بدلا من ذلك، يقول:" إذا كنت تفضل مسيرة إلى فوز الطبال الخاص بك - وكنت قيمة المرونة - ثم الشقة قد يكون الخيار الحكيم بالنسبة لك. ومع ذلك، فهم هذه الحرية تأتي بسعر. كوندوس هي دائما تقريبا أكثر تكلفة من التعاونيات ما يعادلها. وبالإضافة إلى ذلك، إذا رؤية وجوه جديدة في المصعد على أساس منتظم هو قضية بالنسبة لك - ننظر في مكان آخر. يمكن أن يكون المستأجرون شائعا في مباني الشقة. غالبا ما يستفيد المالكون من سياسات أكثر تحررا في الشقة. "

للقراءة ذات الصلة، راجع مانهاتن الفاخرة الشقق كاستثمارات و هل الحق التأمين الشقة؟