واحدة من أكبر القرارات المالية التي يتخذها الناس في حياتهم هي اختيار شراء منزل. لماذا يريد أي شخص أن يجعل مثل هذا الالتزام المالي الكبير عندما الإيجار أرخص، ومرنة إلى حيث تريد أن تعيش، وعلى المدى القصير في الالتزام؟ الأسباب واضحة جدا: تسمح لك ملكية المنازل ببناء الأسهم وتسمح لك بخصم الفائدة على الرهن العقاري المدفوع، مما يجعلها أكبر إجازة ضريبية متاحة لمعظم دافعي الضرائب، ناهيك عن جميع المزايا غير الملموسة التي تقدمها الملكية. عندما كنت شراء منزل سوف تدفع العوائد الشهرية الخاصة بك، وسوف تحتاج إلى تعيين بضعة دولارات جانبا لتلك النفقات غير متوقعة، ولكن امتلاك منزلك يمكن أن يكون واحدا من القرارات الأكثر مجزية إذا كنت تلعب البطاقات الخاصة بك بشكل صحيح من البداية.

الخطوة الأولى: إزالة الديون الحالية

إعداد مناسب قبل شراء منزلك هو نصف المعركة. العنصر الأول في قائمتك هو الحصول على نسخة من تقرير الائتمان. ما عليك القيام به هنا هو تنظيفه. إذا كان لديك بطاقات الائتمان المفتوحة التي لا تستخدم أبدا، إغلاقها. ثم عليك أن تبحث عن أي أخطاء أو تناقضات مع التقارير الدائنين الخاصة بك وتصحيحها أيضا. توفير أكبر قدر ممكن من المال لسداد دفعة الخاص بك هو المهم، ولكن لا يستحق أن تطل على الديون ذات الفائدة العالية. أي معدلات بطاقات الائتمان التي لديها معدل فائدة أكبر من مرتين في سعر الفائدة الرئيسي هي طريقة عالية جدا. على سبيل المثال، إذا كان المعدل الرئيسي الحالي هو 6٪، يجب عليك محاولة سداد جميع بطاقات الائتمان الخاصة بك مع معدل فائدة 12٪ أو أكثر، أو البحث عن مقرض آخر مع معدل أفضل لتحويل الدين الخاص بك.

الخطوة الثانية: التسوق للمقرضين

بمجرد الانتهاء من تنظيف العمل الخاص بك، كنت على استعداد لبدء التسوق في جميع أنحاء المقرض.

ثم تبدأ المتعة؛ دعونا ثلاثة أو أربعة من المقرضين تتنافس على عملك. لا تعطي كل موافقة المقرض للوصول إلى تقرير الائتمان الخاص بك! الحصول على نسخة أولية من "تقدير حسن النية" (نموذج هود-1) وتحليل كل تهمة على ذلك. بعد ذلك، بمجرد اختيار المقرض، وأنت تسير على استخدام، والسماح لهم للتحقق الائتمان الخاصة بك.

المقرضين لديهم الكثير من الخيال والمرونة عندما يتعلق الأمر الرسوم التي يتم تحميلها على المقترض. الرسوم مثل "إنشاء القرض"، "رسوم المعالجة" و "رسوم الاكتتاب" يمكن التفاوض أسفل عادة ما لا يقل عن 50٪ أو حتى التنازل عنها من قبل المقرض إذا كانوا يريدون عملك سيئة بما فيه الكفاية. "نقاط" هي السحب الحقيقي أيضا. عند دفع نقاط، تدفع فائدة (1 نقطة = 1٪) في مبلغ مقطوع مقدما للحصول على معدل أقل على الرهن العقاري معدل ثابت، مما يزيد أساسا من مبلغ الدفعة الأولى الخاصة بك. النقاط هي رسوم إضافية لا لزوم لها من قبل المقرض. رفض دفع هذه الرسوم أو اتخاذ نشاطك التجاري في أماكن أخرى.

في بعض الحالات، قد يكون من المفيد الحصول على رسوم لتوظيف محامي عقاري لتنظيف التكاليف الزائفة أو الحصول على نفسك وكيل عقاري على دراية يمكن أن تقودك من خلال التكاليف التي عادة ما تكون مرنة أو يحتمل القضاء عليها.على سبيل المثال، "تكاليف العنوان" في ولاية فلوريدا هي من مسؤولية المشتري (ما لم يوافق البائع على تحصيل التكاليف)، لذلك عليك أن تعرف أن هذه التكاليف يجب أن تظهر على تقدير حسن نية الخاص بك. إذا كان المقرض الخاص بك مقرضا خارج الدولة، قد يكون لديهم رسوم مختلفة (والتي عادة ما تتجاوز $ 1، 000) ويمكن أن تظهر كتكلفة مفاجئة على هود-1 بيان التسوية قبل الإغلاق.

لماذا المقرضين الحب بمي

المقرضين مثل الذئاب الجياع تحلق فريسة عندما يتعلق الأمر لأول مرة مشتري المنازل. معظم المقرضين يتقاضون تأمين الرهن العقاري الخاص (بمي) إذا لم تقم بتسديد دفعة أولى بنسبة 20٪ أو أكثر على منزلك. هذا التأمين يحمي المقرض، وليس لك، في حالة التخلف عن القرض الخاص بك. وبوجه عام، فإن المقرض سينظر في قرض يمول بأكثر من 80٪ من قيمة المنزل، وهو خطر أكبر من التخلف عن الدفع ويتطلب دفع مؤشر مديري المشتريات. فقط كم هو هذا المبلغ لمؤشر مديري المشتريات؟ إذا كنت تتقدم بطلب للحصول على قرض بقيمة 200000 دولار أمريكي مع دفعة أولى بنسبة 10٪، يمكنك أن تتوقع دفع 100 دولار أمريكي على الأقل شهريا للدفع بمؤشر مديري المشتريات. ليس من غير المعتاد أن نرى مدفوعات مؤشر مديري المشتريات في نطاق يتراوح بين 150 و 200 دولار شهريا.

بالنسبة لأولئك منكم بالفعل في الرهن العقاري مع دفع بمي، عند الوصول إلى نسبة معينة من الأسهم في منزلك (عادة 20٪) يمكنك إلغاء مؤشر مديري المشتريات. أكثر من 30 عاما، 150 $ شهريا بمي دفع يمكن أن تضيف ما يصل إلى أكثر من 54،000 $! وبما أن المقرضين لن أذكر لكم أنه يمكنك إلغاء دفع إضافية، العديد من أصحاب المنازل أبدا تأخذ من الوقت لإلغاء دفع بمي أنفسهم والمقرضين أكثر من سعداء بما فيه الكفاية للحفاظ على تلقي أموالك.

الخطوة الثالثة: الخروج مع الدفعة الأولى

ماذا يمكنك أن تفعل إذا كنت لا تستطيع تحمل 20٪ دفعة أولى على قرض منزلك؟ لنفترض أنك تبحث عن 200 ألف دولار أمريكي ولديك مبلغ 10 آلاف دولار أمريكي للدفع المقدم. ومن الواضح أن معظم المقرضين سيتطلبون دفع مؤشر مديري المشتريات إذا لم تضعوا ما لا يقل عن 40 ألف دولار على المنزل (تم استبعاد رسوم الإقراض / القرض من حساب القرض). بالنسبة لمعظم المشترين في البداية لأول مرة $ 40، 000 الدفعة الأولى هو من أصل السؤال. لذلك، وهنا حيث ستحتاج للحصول على القليل الإبداعية ومحاولة "أصبع الظهر" القروض الخاصة بك، حتى اثنين من المقرضين المشاركة في القرض. هذا من شأنه أن يعمل مثل خطة نوع 80-15-5: عليك تمويل 80٪ على الرهن العقاري الأساسي، وتمويل 15٪ على قرض الرهن العقاري الثاني أو المنزل الأسهم، و 5٪ كدفعة أولى الخاص بك. باستخدام قرض المنزل الأسهم بالإضافة إلى الدفع المقدم الخاص بك، يمكنك الاستفادة من هذا المبلغ مقابل سعر الشراء من منزلك وتغطية متطلبات أسفل 20٪ وبالتالي تجنب مؤشر مديري المشتريات. ومن المرجح أن يكون سعر الفائدة على قرض المنزل أو القرض الثاني متغيرا أو معدل أعلى من الرهن العقاري الأساسي الخاص بك، لذلك سوف تحتاج إلى إبقاء العين على هذا القرض ومحاولة دفعه أولا. كما أن الفائدة من قرض األسهم المنزلية هي أيضا فائدة قابلة للخصم على الضرائب الفدرالية األمريكية) يخضع الدين األساسي للمنازل إلى سقف قدره 100 ألف دوالر للخصم (.

أنواع القروض

قروض ذات سعر ثابت قرض الرهن العقاري الأكثر شيوعا هو القرض الثابت لمدة 30 عاما لأن سعر الفائدة لا يتغير على مدى عمر القرض.معظم أصحاب المنازل يفضلون هذا النوع من القروض لأنهم يعرفون أن دفع الرهن العقاري الشهري سوف تبقى ثابتة على مر السنين. قرض ثابت لمدة 15 عاما أصبح أكثر شعبية لأنه يقلل أفق الوقت الخاص بك على القرض، مما يسمح لك لتقليل كبير من الفائدة التي سوف تدفع على مدى حياة القرض. وبصفة عامة فإن هذه القروض ستحمل معدل فائدة أعلى حيث أن المقرض يتخلى عن فرصه في كسب المزيد من المال في اقتصاد يرتفع فيه سعر الفائدة. قروض معدل قابل للتعديل متوسط ​​مدة الإقامة في المنزل هو 13 عاما فقط (بيانات تعداد الولايات المتحدة لعام 2013)، لذلك إذا كنت تخطط للبقاء في المنزل الجديد لفترة قصيرة من الزمن، فقد تحتاج إلى النظر في تمويل بديل للقرض التقليدي ذي المعدل الثابت. قروض معدل قابل للتعديل تقدم سعر فائدة أقل لفترة محددة من الزمن. يمكن تعديل سعر الفائدة على هذه القروض سنويا أو يمكنك رؤيتها على أنها "3-1"، "5-1"، "7-1" أو العديد من الأشكال الأخرى. على سبيل المثال، بموجب قرض معدل "7-1" قابل للتعديل، سيبقى القرض ثابتا للسنوات السبع الأولى ثم يعيد تعيينه كل سنة بعد ذلك. وهذا يعني أن القرض سيبقى ثابتا للسنوات السبع الأولى. ثم في السنة الثامنة، يتم تعديل المعدل بناء على ظروف السوق الحالية، والتي عادة ما تعتمد على مؤشر الخزانة لسنة واحدة. في البداية، يمكن أن تكون أسعار الفائدة على الرهون العقارية القابلة للتعديل في أي مكان من 1 إلى 3 نقاط مئوية أقل من الرهن العقاري الثابت التقليدي، ثم يتم تعديلها عادة بعد انتهاء المدة المحددة. إذا كنت تخطط فقط للبقاء في المنزل لمدة سبع سنوات، ثم قد يكون هذا القرض المثالي بالنسبة لك. سوف تحتاج إلى احترس إذا بدأت أسعار الفائدة في الارتفاع؛ قد تجد نفسك دفع أكثر من التقليدية 30 عاما ثابتة.

الخلاصة

تذكر أنه يستحق بذل المزيد من الجهد لمراجعة بيان تسوية هود-1 قبل تاريخ إغلاق منزلك الجديد؛ فإن الأرقام المدرجة هناك ينبغي أن تطابق الأرقام التي قدمت لك بناء على تقدير حسن النية. إذا كانت الأرقام مبالغ فيها، أو ترى رسوما جديدة، اتصل بالمقرض واطلب منهم شرح أو تصحيح الأخطاء. بعد كل شيء، وشراء المنزل هو التزام قيمة على المدى الطويل، لذلك تأكد من أنك تفهم تماما كل شروط القرض الخاص بك ولا نغفل أي رسوم خفية التي سوف نأسف في وقت لاحق.