a:

يعتبر معدل الرسملة هو خط الأساس الأكثر استخداما لمقارنة العقارات الاستثمارية. وهو مماثل لمعدل العائد الفعلي المقدر على الاستثمار الأمني ​​النموذجي. على سبيل المثال، فإن مبلغ 100 ألف دولار من الأموال النقدية بالكامل مع معدل سقف قدره 4. 5٪ سوف تنتج نفس عوائد 100 ألف دولار استثمرت في الأوراق المالية عند 4٪ 5. ويساعد هذا الرقم المستثمرين العقاريين على تحديد أفضل استخدام لصناديقهم الاستثمارية.

حساب معدل الرسملة

صيغة بسيطة لحساب معدل الرسملة هي صافي الدخل التشغيلي السنوي مقسوما على إجمالي تكاليف الشراء. هذه الصيغة هي في الواقع معكوس مضاعف السعر / الأرباح القياسية.

يمكن حساب صافي الدخل التشغيلي بطرح جميع التكاليف الإدارية وتكاليف المرافق والصيانة والتأمين والضرائب وتكاليف التشغيل الأخرى من الإيرادات الإجمالية. لا یشکل صافي الدخل التشغیلي مدفوعات الرھن العقاري.

تكاليف الشراء أكثر من سعر الشراء المعلن. يجب أن تكون مسؤولة عن رسوم الوساطة وتكاليف الإغلاق. وإذا لم يكن العقار جاهزا للإيجار، فإنه يتعين أيضا إدراج جميع التكاليف المتكبدة لإعادة التأهيل.

يجب على المستثمرين مقارنة معدلات الرسملة التي تتضمن نفس التكاليف. على سبيل المثال، من غير الصحيح مقارنة معدل الرسملة الواحد الذي يحسم إيرادات الإيجار على أساس متوسط ​​الشواغر السنوية وأخرى لا تقدم مثل هذا الخصم.

- 3>>

أهمية معدل الرسملة

أهم استخدام لمعدل الرسملة هو التمييز بين الفرص الاستثمارية المختلفة. إذا كان الاستثمار الأمني ​​يقدم عائد مقداره 4٪ والممتلكات لديها معدل رسملة قدره 8٪، فمن المرجح أن يركز المستثمر على العقار.

معدلات الرسملة يمكن أيضا أن تشكل اتجاهات لأصحاب العقارات التجارية. ويمكن أن تظهر الاتجاهات حيث قد يتجه السوق، مما يسمح بإجراء تعديلات على أساس الإيجارات المقدرة.

هناك حد لفوائد معدل الرسملة؛ فإن العقارات االستثمارية ذات التدفقات النقدية غير النظامية أو المعقدة ال يمكن أن تعتمد على معدالت رسملة بسيطة. وسيكون من الأفضل الاعتماد على تحليل التدفقات النقدية المخصومة بدلا من ذلك.