عندما تشتري منزلا باستخدام رهن عقاري أو تعيد تمويل رهنك الحالي أو تبيع منزلك لأي شخص آخر غير المشترين نقدا، يعد تقييم المنزل عنصرا أساسيا في المعاملة. سواء كنت مشتر أو مالك أو بائع، ستحتاج إلى فهم كيفية عمل عملية التقييم وكيف يحدد المثمن قيمة المنزل.

(لمزيد من المعلومات عن شراء منزل، راجع: كيف تشتري منزلك الأول: برنامج تعليمي خطوة بخطوة )

ما هو تقييم المنزل؟

التقييم هو رأي مهني غير متحيز لقيمة المنزل. وعادة ما تستخدم التقييمات دائما في عمليات الشراء والبيع وتستخدم عادة في معاملات إعادة التمويل. في عملية الشراء والبيع، يتم استخدام تقييم لتحديد ما إذا كان سعر العقد في المنزل مناسبا نظرا لحالة المنزل وموقعه وميزاته. في إعادة التمويل، فإنه يؤكد المقرض أنه لا تسليم المقترض المزيد من المال من المنزل يستحق.

المقرضين يريدون التأكد من أن أصحاب المنازل لا الإغراء عن الممتلكات لأن المنزل بمثابة ضمان للرهن العقاري. إذا كان المقترض يجب أن يتخلف عن الرهن العقاري والذهاب إلى الرهن، فإن المقرض استرداد الأموال التي أقرضت من خلال بيع المنزل. ويساعد التقييم البنك على حماية نفسه من الإقراض أكثر مما قد يكون قادرا على التعافي في هذا السيناريو الأسوأ.

ملاحظة: إذا كنت تفكر في إعادة تمويل فمن المفيد لبحث أسعار الفائدة باستخدام آلة حاسبة الرهن العقاري.

عملية التقييم وكيفية تحديد قيم التقييم

لأن التقييم يحمي مصالح المقرض في المقام الأول، فإن المقرض عادة ما يأمر بالتقييم. وفقا لمعهد التقييم، وهي جمعية من المقيمين العقاريين المهنية، يجب أن يكون المرخص مؤهل مرخص أو مصدقة (كما هو مطلوب في جميع الولايات 50) وتكون على دراية المنطقة المحلية. تنص اللوائح الفدرالية على أن المثمن يجب أن يكون محايدا وليس له مصلحة مباشرة أو غير مباشرة في المعاملة. تطلب فاني ماي من المثمنين أن يشهدوا بأن لديهم خبرة في تقييم خصائص مماثلة في نفس المنطقة الجغرافية.

تتأثر قيمة تقييم العقار بالمبيعات الأخيرة للعقارات المماثلة واتجاهات السوق الحالية. وسائل الراحة المنزلية، وعدد من غرف النوم والحمامات، وظائف خطة الكلمة و لقطات مربع هي أيضا عوامل رئيسية في تقييم قيمة المنزل. يجب على المثمن إجراء فحص بصري كامل للداخلية والخارجية وملاحظة أي ظروف تؤثر سلبا على قيمة العقار، مثل الإصلاحات المطلوبة.

عادة، يستخدم المثمنون تقرير التقييم الموحد الموحد ل فاني ماي للمنازل العائلية الواحدة. يطلب التقرير من المثمن لوصف الداخلية والخارجية للعقار، الحي، والمبيعات مقارنة قريبة.ثم يقدم المثمن تحليلا واستنتاجات حول قيمة العقار بناء على ملاحظاته.

يجب أن يتضمن التقرير خريطة الشارع التي تبين الممتلكات التي تم تقييمها والمبيعات المماثلة المستخدمة؛ رسم المبنى الخارجي؛ شرحا لكيفية حساب اللقطات المربعة؛ صور من الجبهة المنزل، مرة أخرى ومشهد الشارع؛ صور خارجية خارجية لكل عقار مماثل يستخدم؛ وأية معلومات أخرى، مثل بيانات مبيعات السوق، وسجلات الأراضي العامة وسجلات الضرائب العامة، التي يستخدمها المثمن لتحديد القيمة السوقية العادلة للعقار. تكاليف التقييم عدة مئات من الدولارات، وعموما، والمقترض يدفع هذا الرسم.

ما الذي يحتاجه القائمون على شراء المنازل

عندما تشتري منزلا، وكنت متعاقدا، فإن التقييم سيكون واحدا من الخطوات الأولى في عملية الإغلاق. إذا جاء التقييم بسعر أو أعلى من سعر العقد، فإن المعاملة تسير كما هو مخطط لها. إذا كان التقييم يأتي أقل من سعر العقد، ومع ذلك، فإنه يمكن تأخير أو الخروج عن الصفقة.

احتمالات لا أنت ولا البائع يريد أن تسقط الصفقة. كمشتري، لديك ميزة في أن تقييم منخفض يمكن أن تكون بمثابة أداة التفاوض لإقناع البائع لخفض السعر حتى الصفقة يمكن أن تتحرك إلى الأمام. لن يقوم البنك بإقراضك أو أي مشتر آخر محتمل أكثر من المنزل يستحق. في حين تساعد التقييمات المشترين على تجنب الدفع الزائد للمنازل، قد يشعر البائع بأن التقييم المنخفض غير دقيق وأن يكون مترددا في إسقاط السعر. إذا كان تقييم سيئة واقفا بينك وبين شراء منزلك، والنظر في الحصول على رأي ثان عن طريق تقييم الثاني. يمكن لمثمنين ارتكاب الأخطاء أو لديهم معلومات ناقصة.

ما يجب أن يعرفه البائعون المنزليون

كبائع، فإن التقييم المنخفض، إذا كان دقيقا، يعني أنك ستضطر إلى خفض سعر منزلك للحصول على البيع. لن يوافق المقرضون على القروض لأكثر من قيمة المنزل، ومن غير المرجح أن يلتزم المشترون الذين لا يحتاجون إلى تقييم كشرط لاستكمال المعاملة بزيادة سعر البيع. لا أحد يريد أن يدفع أكثر من المنزل.

لسوء الحظ، فإن المبيعات المتعثرة الأخيرة في المنطقة المحيطة يمكن أن تخفض قيمة تقييم منزلك. إذا كنت تشعر بأن قيمة منزلك قد تم سحبها لأسفل من قبل أسعار البيع لحجوزات الرهن القريبة والمبيعات القصيرة، قد تكون قادرة على إقناع المثمن أن منزلك يستحق أكثر إذا كان في حالة أفضل بكثير من تلك الخصائص. ويجب على البائعين أيضا أن يعرفوا أن المبادئ التوجيهية الاتحادية (التي تهدف إلى القضاء على قيم التقييم المضخمة التي ساهمت في أزمة الإسكان) تؤدي أحيانا إلى أن تكون التقييمات أقل من القيمة السوقية العادلة ويمكن أن تجعل من الصعب تقييم التقييمات المنخفضة.

ما يحتاجه أصحاب المنازل لإعادة التمويل

إذا كنت تعيد تمويل الرهن العقاري التقليدي، فإن التقييم المنخفض قد يمنعك من إعادة تمويل منزلك. يحتاج المنزل لتقييم أو أعلى من المبلغ الذي تريد إعادة تمويل لقرضك إلى الموافقة عليها. ومع ذلك، إذا كان الرهن العقاري الخاص بك هو الرهن العقاري فا، يمكنك إعادة تمويل من دون تقييم من خلال برنامج تبسيط فا.فها تبسيط هو خيار كبير لمالكي المنازل تحت الماء.

الخلاصة

عندما يسير كل شيء بسلاسة، فإن تقييم المنزل هو مجرد مربع آخر لوضع علامة على قائمة مرجعية لإقفال القرض. عندما تكون قيمة التقييم أقل من المتوقع، يمكن تأجيل الصفقة أو حتى إلغاؤها. بغض النظر عن الوضع الذي تواجهه في منزلك شراء أو بيع أو إعادة تمويل الخبرة، فهم أساسي لكيفية عملية التقييم وظائف يمكن أن تعمل فقط لصالحك.