من أهم القرارات التي يجب عليك اتخاذها ما إذا كنت تريد استئجار منزل أو شراؤه. الناس الذين يشجعون شراء منزل بدلا من استئجار عادة جعل القضية أنه إذا كنت استئجار، وكنت رمي ​​مبلغ كبير من المال أسفل هجرة. وللأسف، يميل هؤلاء الأشخاص أنفسهم إلى التغاضي عن التكاليف الكبيرة لامتلاك منزل. ومع ذلك، هناك أمران مؤكدان هو أن الكثير من الناس ليسوا على دراية بكافة التكاليف المرتبطة بامتلاك منزل، والكثير من الناس لا يعرفون كيفية مقارنة تكاليف امتلاك منزل مقابل الإيجار. لحسن الحظ، لدينا عملية من شأنها أن تسمح لك لتقييم الخيارات الخاصة بك في أي نوع من البيئة السكنية تقريبا.

تملك منزل يتطلب نفقات نقدية كبيرة من أجل تحديد الجاذبية النسبية لامتلاك منزل، يجب النظر في سبعة تكاليف أولية. أولا، إذا كنت تأخذ قرضا لشراء منزل، سيكون لديك لدفع نفقات الفائدة للفرد أو المؤسسة التي قدمت لك المال. يمكنك حساب هذا المبلغ كل عام عن طريق ضرب معدل القرض الخاص بك مع مبلغ القرض القائم. بالنسبة لمعظم الناس، تكلفة مصاريف الفائدة تميل إلى أن تكون كبيرة جدا لسنوات عديدة في بداية عملية دفع الرهن العقاري، إلا إذا قمت بإجراء دفعة أولى كبيرة جدا.

على سبيل المثال، فإن معدل القرض البالغ 54039999٪ على قرض ثابت لمدة 30 عاما سوف يتطلب منك أن تسدد بالضبط ضعف مبلغ سعر الشراء الذي وافقت على دفعه عند شراء المنزل، ومعدل القرض من 9. 3967767٪ سوف تتطلب منك أن تسدد بالضبط ثلاثة أضعاف المبلغ. كما ترون من هذه الأمثلة، فإن تكلفة مصروفات الفائدة وحدها قد تكون أكبر مما يجب عليك دفعه من أجل استئجار مكان مماثل للعيش. عندما تؤخذ مصاريف الفوائد في الاعتبار مع تكاليف الصيانة وضرائب العقارات والتأمين ضد الكوارث الطبيعية والتأمين على مؤشر مديري المشتريات وتكاليف الإغلاق ورسوم الوساطة، يصبح من الواضح أن تكاليف امتلاك المنزل هي عبء مالي ثقيل.

- 3>>

فوائد خصم الضرائب أقل قيمة بالنسبة لمعظم أصحاب المنازل كمقابل لتكلفة امتلاك منزل، فإن العديد من خبراء العقارات يلتزمون باقتطاع الضرائب من مصروفات الفائدة والضرائب على الممتلكات كمزايا مالية من امتلاك منزل. ومع ذلك، بالنسبة لمعظم الناس، فإن هذه الإعفاءات الضريبية ذات قيمة إسمية، لأن مبلغ مصروفات الفائدة التي يتكبدها معظم الناس يشبه إلى حد ما الخصم المعتاد الذي منحته لهم الحكومة الاتحادية لأغراض حساب ضرائب الدخل المستحقة. وحتى ذلك الحين، فإن الادخار لن يكون سوى معدل الضريبة المطبقة على مبلغ مصاريف الفائدة المدفوعة التي تتجاوز ما كان يمكن أن تطالب به من خلال استخدام الخصم القياسي. لذلك، إلا إذا كنت تأخذ من قرض كبير، ويكون لها حقا ارتفاع سعر الفائدة على القرض الخاص بك، فإن فائدة خصم الضرائب تكون ذات قيمة هامشية.

وعلاوة على ذلك، حتى لو كنت تستطيع الاستفادة من الدرع ضريبة الفائدة على الرهن العقاري والدرع ضريبة الممتلكات، فإنه لا معنى لك أن تنفق دولار من أجل إنقاذ ربع.

فوائد حقوق الملكية المكتسبة من خلال تقدير المنزل مبالغ فيها بعض الخبراء العقاريين سوف أقول لكم أيضا أن عليك أن تأخذ في الاعتبار حقيقة أنه إذا كنت تشتري المنزل، وسوف تستفيد في المستقبل كما المنزل تقدر في القيمة. ومع ذلك، من أجل الاستفادة من الأسهم المكتسبة من خلال التقدير في قيمة منزلك، سيكون لديك لبيع منزلك في وقت ما في المستقبل من أجل تحقيق المكاسب. لسوء الحظ، بمجرد بيع منزلك، كنت لا تزال في حاجة الى مكان للعيش، ومن المرجح جدا أن سعر المنازل الأخرى في منطقتك سيكون موضع تقدير أيضا. ولذلك، فإن أي ربح يتم الحصول عليه من خلال القيمة التقديرية لمنزلك سوف تضطر إلى إعادة وضعها في تكلفة شراء منزل آخر، إلا إذا كنت تشتري منزل أقل قيمة، أو الانتقال إلى موقع جغرافي آخر حيث أسعار المنازل هي أقل ماديا.

وعلاوة على ذلك، بدلا من التحرك، يوصي بعض الخبراء العقاريين أن الاستفادة من الأسهم في منزلك عن طريق أخذ قرض رأس المال المنزل، أو خط ملكية المنزل الائتمان. ومع ذلك، يجب تجنب هذه الأنواع من القروض ما لم يكن لديك صعوبة مالية فورية، لأنها تستخدم عادة للسماح للناس التمتع بمستوى معيشي هو أبعد من وسائلهم.

معظم أصحاب المنازل لا يعرفون كيفية تقييم مستوى التسعير للمنازل في منطقتهم وقد أبلغ العديد من الناس من قبل والديهم وأصدقائهم وخبراء العقارات التي نصبت نفسها بأنهم يستطيعون كسب المال عن طريق الاستثمار في الحقيقي سوق العقارات. ومع ذلك، فإن انهيار سوق الإسكان مؤخرا في العديد من مناطق الولايات المتحدة يوضح المخاطر الحقيقية المرتبطة بامتلاك منزل. لذلك، إذا كنت ترغب في الاستثمار في العقارات، وترغب في تجنب الوقوع في كوارث سوق الإسكان في المستقبل، تحتاج إلى أن تصبح على دراية بالمعايير الإقراض القروض التقليدية التي تم إنشاؤها من قبل مؤسسات إقراض الرهن العقاري الرئيسية، ويجب عليك تطوير فهم وتقدير مضاعفات دخل الأسرة الملكية المدرجة في الجدول أدناه. من خلال تعزيز معرفتك وفهمك في هذه المجالات، سوف تكون أقل احتمالا بكثير للوقوف في سوق العقارات المفرطة التي يمكن أن تضع لكم في دوامة الموت المالي.

نهج عملي لتحليل سوق العقارات في منطقتك كما تعلمون، أنشأت فاني ماي وفريدي ماك أقصى نسبة ديون إلى الدخل بنسبة 28٪ من أجل تعزيز القروض العقارية الحصيفة المعايير. وتغطي النسبة األمامية مبلغ إجمالي الدخل الذي ميكنك إنفاقه على املدفوعات املتعلقة بالسكن لتغطية تكاليف سداد أصل الدين ومصروفات الفوائد وضرائب املمتلكات وتكاليف التأمني. واستنادا إلى النسبة الأمامية، تم حساب مضاعفات دخل الأسرة التالية من أجل السماح لك بتقييم مستوى أسعار المنازل في منطقتك، مقارنة بما يستطيع الناس في منطقتك الجغرافية تحمله.

الشكل 1

كمشتري عقاري محتمل، يمكنك استخدام العوامل الواردة في الجدول أعلاه من أجل تقييم البيئة السكنية في منطقتك. على سبيل المثال، إذا كان سعر الفائدة الحالي على قرض معدل ثابت لمدة 30 سنة هو 5. 25٪، فإن تكلفة متوسط ​​السعر المنزلي في منطقتك يجب ألا تتجاوز 4. 2255 مرة من متوسط ​​دخل الأسرة في منطقتك. لذلك، إذا حددت أن متوسط ​​سعر المنزل في منطقتك هو 200،000 دولار، فإن متوسط ​​دخل الأسرة يجب أن يكون على الأقل 47 $، 332 ($ 200، 000/4 2255). على العكس من ذلك، إذا قررت أن متوسط ​​دخل الأسرة في منطقتك هو 50،000 دولار، يجب أن لا يتجاوز متوسط ​​سعر المنزل 211 $، 275 (50، 000 * 4، 2255).

من أجل جمع المعلومات التي سوف تحتاج إلى تطبيق هذه المنهجية، يجب أن تبدأ من خلال إيجاد معدل سعر الفائدة على قرض معدل ثابت لمدة 30 عاما، والذي يتوفر عادة في صحيفتك المحلية، ومن ثم عن طريق إيجاد كل من متوسط ​​سعر المنزل ومتوسط ​​دخل الأسرة في منطقتك.

تطبيق المنهجية بمجرد جمع المعلومات اللازمة، يجب أن تبدأ تقييمك لسوق الإسكان في منطقتك بمقارنة متوسط ​​سعر المنزل مع متوسط ​​دخل الأسرة. إذا كانت العلاقة بين الاثنين تساوي متعددة في الجدول أعلاه، يجب أن نفترض أن سوق الإسكان الخاص بك هو قيمة بالكامل، وبالتالي يجب أن لا نتوقع لكسب الكثير من المال من خلال التقدير في قيمة منزلك. في ظل هذا النوع من البيئة، يجب أن يستند قرار الشراء أو الإيجار إلى تحليل التعادل بين الخيارين.

وبالمقارنة، إذا كان تحليل السوق الخاص بك يحدد أن العلاقة بين متوسط ​​دخل الأسرة وأسعار المنازل المتوسطة في منطقتك يكشف أن المنازل بأقل من قيمتها، يجب أن تعتبر مخاطر امتلاك منزل جذابة، ويمكنك الوقوف لكسب المال المستثمر العقاري، على افتراض أن الاقتصاد المحلي لا يزال خاليا من أي نوع من المخاطر الفريدة التي قد تعوق قدرة الناس في منطقتك لامتلاك منزل.

ومع ذلك، إذا وجدت أن متوسط ​​سعر المنزل في منطقتك يتجاوز متوسط ​​مضاعفات دخل الأسرة في الجدول أعلاه، يجب أن تكون حذرا من حيث الاستثمار في سوق العقارات المحلية، لأن مضاعف أعلى هو أن أقول لك أن فإن قيمة المنازل في منطقتك هي أعلى مما يمكن أن يستمر من خلال دخل الأسرة المتولد عن الأشخاص الذين يعيشون في منطقتك. في هذا النوع من البيئة، والسوق العقاري لا يفضي إلى امتلاك منزل، وإذا قمت بشراء منزل، وسوف على الأرجح أن تدفع الكثير من المال لذلك. وبالإضافة إلى ذلك، عندما يتم تقييم سوق الإسكان على هذه المستويات، فمن المرجح جدا أن كنت سوف تضع نفسك في الموقف الذي سوف تكون عالقة امتلاك المنزل لفترة طويلة من الزمن. ونتيجة لذلك، ربما كنت أفضل من تأجير في هذا النوع من البيئة.

الخلاصة سيكون قرار شراء المنزل واحدا من أكبر المعاملات المالية في حياتك. ولذلك، ينبغي أن ينظر إليه في وقت مبكر، لا ينبغي أن تقوم على العاطفة، وينبغي ألا يؤخذ على محمل الجد.مع أخذ ذلك في الاعتبار، إذا اتبعت النصائح المبينة في هذه المقالة، يجب أن تكون في وضع أفضل بكثير لاتخاذ قرار مالي حصيف.