ما هو "العقارات التجارية"

العقارات التجارية هي العقارات التي تستخدم فقط لأغراض تجارية والتي يتم تأجيرها لتوفير مساحة عمل بدلا من مساحة المعيشة. بدءا من محطة وقود واحدة إلى مركز تجاري ضخم، العقارات التجارية تشمل تجار التجزئة من جميع الأنواع، والمكاتب، والفنادق، ومراكز التسوق والمطاعم والمتاجر.

هبوط العقارات التجارية

العقارات التجارية هي واحدة من ثلاثة أنواع رئيسية من العقارات، جنبا إلى جنب مع السكنية والصناعية. وكما يوحي اسمها، يتم استخدام العقارات التجارية في التجارة (العقارات السكنية تستخدم لأغراض المعيشة، في حين تستخدم العقارات الصناعية لتصنيع وإنتاج السلع). في حين أن بعض الشركات تملك المباني التي تشغلها، فإن السيناريو الأكثر نموذجية هو أن المستثمر يملك المبنى ويجمع الإيجار من كل الأعمال التي تعمل هناك. في حين أن أسعار الإيجارات العقارية السكنية يمكن أن يتم اقتباسها بمجموع سنوي أو إيجار شهري، عادة ما يتم اقتباس العقارات التجارية في دولار الإيجار السنوي للقدم المربع.

الإيجار المنخفض

يمكن تشغيل عقود الإيجار من سنة واحدة إلى 10 سنوات أو أكثر، مع متوسط ​​مساحة المكاتب والتجزئة عادة من 5 إلى 10 سنوات. وقال بريان ماكوليف، العضو المنتدب التنفيذي في قسم أسواق رأس المال في مجموعة "سي بي آر": "يميل المستأجرون الأكبر حجما إلى الحصول على عقود إيجار أطول". "توفر عقود اإليجار القصيرة األجل المزيد من المرونة لضبط إيجارات اإليجار بينما توفر عقود اإليجار األطول المزيد من األمن، ال سيما مع مستأجري االئتمان. "(للمزيد من المعلومات، انظر: استكشاف الاستثمارات العقارية. )

هناك أربعة أنواع أساسية من عقود إيجار العقارات التجارية، كل منها يتطلب مستويات مختلفة من المسؤولية من المالك والمستأجر.

• يدفع صافي عقد الإيجار للمستأجر مسؤولية دفع ضرائب الملكية.
• الإيجار المزدوج (ن) يجعل المستأجر مسؤولا عن دفع ضرائب العقارات والتأمين.
• عقد الإيجار الثلاثي (نن) يجعل المستأجر مسؤولا عن دفع ضرائب العقارات والتأمين والصيانة.
• بموجب الإيجار الإجمالي، يدفع المستأجر فقط الإيجار، ويدفع المؤجر لضرائب الممتلكات والتأمين والصيانة في المبنى.

تصنيفات العقارات التجارية

يتم تصنيف العقارات التجارية إلى فئات مختلفة. على سبيل المثال، تنقسم المساحة المكتبية إلى واحدة من ثلاث فئات: الفئة A أو الفئة B أو الفئة C.

• الفئة A تمثل أفضل المباني من حيث الجماليات والعمر وجودة البنية التحتية والموقع.
• مباني الفئة (ب) عادة ما تكون قديمة ولا تبدو جيدة كمباني من الفئة (أ). وغالبا ما تستهدف هذه المباني من قبل المستثمرين لاستعادة.
• مباني الفئة C هي الأقدم، وعادة ما تكون أكثر من 20 سنة من العمر، وتقع في مناطق أقل جاذبية وتحتاج إلى صيانة.

شركات العقارات التجارية

تقدم شركة عقارية تجارية المشورة بشأن كيفية التفاوض على عقود الإيجار التي تجذب المستأجرين وتحافظ على مستأجريها، ويحتاج أصحاب العقارات إلى تحقيق التوازن بين تعظيم الإيجارات وتقليل الشواغر ودوران المستأجرين. يمكن أن يكون دوران مكلفا لأصحابها لأنه يجب تكييفها مساحة لتلبية الاحتياجات المحددة للمستأجرين مختلفة - على سبيل المثال، إذا كان المطعم يتحرك إلى الممتلكات مرة واحدة المحتلة من قبل استوديو اليوغا.

هناك العديد من الشركات في مجال العقارات التجارية. كبر هو أكبر في العالم. وتشمل اللاعبين الكبار الآخرين جونز لانغ لاسال، كوشمان وويكفيلد، وشركة، نيومارك غروب فارس فرانك، و دتز. هذه الشركات تساعد في مصدر العقارات التجارية، وتقييم قيمة، وسيط المشتريات والمبيعات، وإدارة صيانة، والعثور على المستأجرين والاحتفاظ بهم، والتفاوض على عقود الإيجار، والتنقل خيارات التمويل. وقال ماكوليف "إن شركة متكاملة الخدمات تلبي جميع احتياجات العميل العقارية، سواء كانوا أفرادا أو شراكات أو مؤسسات محدودة".

المعرفة المتخصصة لشركة عقارية تجارية مفيدة لأن القواعد واللوائح التي تحكم هذه الممتلكات تختلف حسب الولاية والمقاطعة والبلدية والصناعة وحجمها.

توقعات العقارات التجارية

شهد سوق العقارات التجارية في الولايات المتحدة تراجعا خلال فترة الركود في الفترة 2008-2009، ولكنه شهد مكاسب سنوية منذ عام 2010، ومنذ ذلك الحين استعاد جميع خسائر فترة الركود تقريبا.

أصدر معهد الأراضي الحضرية في واشنطن مؤخرا توقعات للاتجاهات العقارية التي تتوقع أن تستمر أسعار العقارات التجارية في الارتفاع بشكل حاد لسنة أخرى. استطلعت توقعات إجماع العقارات 46 من الاقتصاديين والمحللين الصناعة. وترى الشركة أن العقارات التجارية تزيد بمعدل سنوي قدره 6٪ سنويا حتى عام 2017، وهو ما يمثل زيادة سنوية نسبتها 5٪ سنويا. (للاطلاع على القراءة ذات الصلة، انظر: هل أسعار الفائدة المرتفعة سحق العقارية؟ )

كما أن الإيجارات المحصلة من العقارات التجارية آخذة في الارتفاع. وأفاد نيومارك غروب كنيت فرانك مؤخرا بأن المعدل الوطني لإيجار مساحات المكاتب هو 27 دولارا. 76 قدم مربع في الربع الأول من عام 2015، بزيادة 4٪ عن العام السابق، في حين أن السعر المطلوب للمساحة الصناعية كان 5 $. 70 قدم مربع، بزيادة 7٪.

الاستثمار في العقارات التجارية

الاستثمار في العقارات التجارية يمكن أن يكون مربحا و يكون بمثابة تحوط جيد ضد تقلب سوق الأسهم. يمكن للمستثمرين كسب المال عن طريق التقدير عند بيعها، ولكن معظم العائدات يتم توليدها من خلال الإيجارات التي تم جمعها من المستأجرين.

في معظم الحالات، يتم بيع العقارات من قبل المبنى - مبنى مكاتب واحد، مطعم واحد، مصنع واحد، الخ. ومع ذلك، إذا كان المطور يريد المزيد من رأس المال لتوسيع مشروع أو يرغب في رؤية عوائد بسرعة أكبر، إلى وحدات أصغر بدلا من بيعها ككل. (اقرأ المزيد عن العقارات التجارية، اطلع على استكشاف الاستثمارات العقارية تعليمي.)

مزايا العقارات التجارية

واحدة من أكبر مزايا العقارات التجارية هي أسعار التأجير الجذابة.وفي المناطق التي يكون فيها حجم البناء الجديد محدودا بالأرض أو القانون، يمكن للعقارات التجارية أن تحقق عوائد رائعة وتدفقات نقدية شهرية كبيرة. والمباني الصناعية تستأجر عموما بسعر أقل، وإن كانت لديها أيضا تكاليف عامة أقل بالمقارنة مع برج المكاتب.

تستفيد العقارات التجارية أيضا من عقود إيجار أطول نسبيا مع المستأجرين من العقارات السكنية. وهذا يعطي صاحب العقارات التجارية قدرا كبيرا من استقرار التدفق النقدي، طالما أن المبنى يشغله المستأجرون على المدى الطويل.

عيوب العقارات التجارية

القواعد واللوائح هي رادع أساسي لمعظم الناس الراغبين في الاستثمار في العقارات التجارية. ودفن الضرائب، وميكانيكا الشراء والصيانة مسؤوليات الممتلكات التجارية في طبقات من القانونية التي تحول وفقا للدولة، مقاطعة، والصناعة، وحجم وتقسيم المناطق والعديد من التسميات الأخرى. معظم المستثمرين في العقارات التجارية إما لديهم معرفة متخصصة أو الرواتب من الناس الذين يفعلون.

عقبة أخرى هي زيادة خطر جلبت مع دوران المستأجرين. مع المساكن، متطلبات المرافق للمستأجر معين هي تقريبا نفس أي مستأجر سابق أو مستقبلي. مع وجود عقار تجاري، قد يكون لكل مستأجر احتياجات مختلفة جدا تتطلب تجديدا مكلفا. ويتعين على مالك المبنى بعد ذلك تكييف المساحة لاستيعاب التجارة الخاصة بكل مستأجر. وقد لا تزال الممتلكات التجارية ذات الوظائف الشاغرة المنخفضة ولكن دوران المستأجرين المرتفعة تفقد المال بسبب تكلفة تجديد المستأجرين القادمين.

من يجب أن يستثمر؟

أولئك الذين لديهم عمل، للمبتدئين. يمكن أن يكون مفيدا ماليا لامتلاك مساحة العمل الخاصة بك بدلا من استئجاره.

وبصرف النظر عن ذلك، الناس الأنسب للاستثمار في العقارات التجارية هم الذين لديهم إما قدر كبير من المعرفة حول الصناعة والجوانب القانونية والمالية والتنظيمية، أو يمكن توظيف الأشخاص الذين يفعلون. العقارات التجارية منطقة عالية المخاطر، وارتفاع مكافأة منطقة الاستثمار العقاري التي سوف نداء إلى المستثمرين المتطورة تبحث عن التحدي. كما كنت قد خمنت، مثل هذا المستثمر من المرجح أن يكون بالفعل ذات قيمة عالية الفرد الفرد: الاستثمار غالبا ما يتطلب قدرا كبيرا من رأس المال بدء التشغيل.

وقال أن هناك مجموعة واسعة من العقارات التجارية، من مراكز التسوق الكبرى وأبراج المكاتب إلى مخازن صغيرة ومباني متجر واحد. عند النظر إلى العقارات التجارية بحتة كاستثمار، وأهم عامل هو العرض والطلب. يقع العقار المثالي في منطقة حيث الشواغر منخفضة والفضاء المتاح للتطورات الجديدة محدودة. ويعني انخفاض العرض وارتفاع الطلب معدلات الإيجار المواتية فضلا عن التحوط لمعدل أعلى من التقدير. قوة الاقتصاد المحلي للمنطقة سوف تؤثر أيضا على قيمة الشراء، لذلك سوف تحتاج إلى التحقق من معدلات العمالة عن طريق مكتب إحصاءات العمل (بلس) جنبا إلى جنب مع غيرها من النمو الاقتصادي وقياسات القوة.

أيا كان نوع العقار أو النطاق الذي يمكن أن تفكر فيه، تأكد فقط من أنك تستطيع التعامل مع الوقت والتكاليف المرتبطة بالاستثمار في العقارات التجارية.

كيفية الاستثمار: مباشرة

العثور على الاستثمارات المباشرة واضح: شركات العقارات التجارية مثل تلك المذكورة أعلاه لديها مجموعة من القوائم في جميع أنحاء البلاد. مواقع بارزة للعقارات السكنية، مثل تروليا والسمسار العقاري. كوم، وتشمل أيضا قواعد بيانات قابلة للبحث من القوائم التجارية. موقع آخر، لوبنيت، متخصصة في العقارات التجارية.

يمكن للمستثمر شراء مساحة صغيرة للتخزين بالتجزئة أو مركز تخزين مباشر أو من خلال شراكة خاصة، ولكن متطلبات الدفع المسبق تميل إلى أن تكون أعلى بكثير من العقارات السكنية: فكر 30٪ على الأقل. والشراكات العقارية محدودة خيار آخر، على الرغم من أن هذه غالبا ما تتطلب استثمارات كبيرة.

كيفية الاستثمار: بشكل غير مباشر

مايكل أورزانو، مدير مؤشرات الأسهم العالمية في مؤشر ستاندرد أند بورز داو جونز - يضع مؤشر أسعار المنازل والأسعار S & P / كيس-شيلر، وهو مقياس رئيسي لأسعار المنازل في الولايات المتحدة، شراء العقارات بشكل مباشر، نظرا للعديد من الصداع الذي تعاني منه شركات الإدارة و / أو الملاك: "الاستثمار المباشر في العقارات التجارية ليس عمليا بالنسبة لمعظم المستثمرين، نظرا للاستثمار الكبير المطلوب لشراء عقار واحد والرقابة المطلوبة لإدارة المبنى أو البنايات. "يمكن للمستثمرين الذين لا يريدون التعامل مع جميع متاعب الملكية المباشرة (أو لا تملك رأس المال لشراء عقارات كاملة) الدخول في اللعبة بعدة طرق.

واحد هو عن طريق صناديق الاستثمار العقاري (ريتس). العقارات التجارية تملك صناديق االستثمار العقاري العقارية محفظة من العقارات) حيث يحتفظ الصندوق المشترك بأرصدة أو سندات (، ولكن يتم تداولها بشكل عام. وهذا يجعل من السهل شراء وبيع، وتوفير السيولة في حقل الذي هو غير سائلة سيئة السمعة. يتعامل مديرو صناديق الاستثمار العقاري مع جميع تفاصيل الشراء والصيانة والمستأجرين وما إلى ذلك. كما أنها تتلقى اعتبارات ضريبية خاصة وتقدم عادة المستثمرين عوائد عالية. فإنها يمكن أن تكون موجهة نحو توفير الدخل، وزيادة رأس المال أو كليهما.

"يقول كريستيان توماس، مستشار الاستثمار لدى غلاستونبري، كون المستندة إلى أوسي المستشارين:" الطريقة الأكثر ملاءمة لمعظم المستثمرين الأفراد للاستفادة من سوق العقارات التجارية هو من خلال ريتس ". "تم تأسيس صناديق الاستثمار العقاري من قبل الكونغرس لهذا الغرض فقط، ومعظمها يكون التسعير اليومي. "(للمزيد من المعلومات، راجع: ما هي مخاطر صناديق الاستثمار العقاري؟ ).

وإذا كنت ترغب في مزيد من التنويع، فإن "المنتجات القائمة على المؤشرات، مثل صناديق الاستثمار المتداولة التي تتبع العقارات ومعايير الاستثمار العقاري، توفر وسيلة فعالة من حيث التكلفة للوصول إلى محفظة متنوعة من صناديق الاستثمار العقاري". (999)> طريقة أخرى للاستفادة من المجال التجاري هي عن طريق الأوراق المالية التجارية المدعومة بالرهن العقاري (كمبس)، والسندات ذات الفائدة التي تحمل حزم من الرهون العقارية التجارية. من كمبس من المتوقع أن ترتفع إلى 150 مليار دولار في عام 2017 من المتوقع 115 مليار $ في عام 2015، وفقا لتوقعات الاراضي العقارية معهد الأراضي الحضرية.