صندوق الاستثمار العقاري (ريت) هي شركة أو مؤسسة ثقة أو جمعية تمتلك في معظم الحالات عقارات مدرة للدخل و / أو أصول ذات صلة بالعقارات. على غرار صناديق الاستثمار المشترك، صناديق الاستثمار العقاري تجمع رؤوس أموال العديد من المستثمرين. وهذا يسمح للمستثمرين الأفراد لكسب حصة من الدخل الناتج عن طريق ملكية العقارات التجارية، دون الحاجة إلى الخروج وشراء أو تمويل الممتلكات أو الأصول. وقال جو مانسويتو، رئيس مجلس الإدارة والرئيس التنفيذي لشركة "مورنينستار": "تقدم صناديق الاستثمار العقاري فوائد هامة للمستثمرين وأصحاب العقارات على حد سواء. "إنها تسمح للمستثمرين بسهولة الوصول إلى الاستثمارات العقارية، وذلك مع السيولة اليومية والتنويع واختيار واسع. "

في النصف الأول من عام 2013، ارتفعت عائدات ريت للأسهم بنسبة 17٪. في 22 مايو، ومع ذلك، استثمرت صناديق الاستثمار العقاري ضربة كبيرة - انخفاض بنسبة 13. 5٪ على مدى الأسابيع الخمسة المقبلة - عندما اقترح رئيس مجلس الاحتياطي الاتحادي بن برنانكي أن برنامج شراء السندات في بنك الاحتياطي الفدرالي الذي تبلغ قيمته 85 مليار دولار في الشهر سيكون قريبا مدبب.

على الرغم من التحسن المستمر في الاقتصاد العام، كان المستثمرون في الغالب هبوطي على صناديق الاستثمار العقاري منذ إعلان برنانكي. وفي حين أن صناديق الاستثمار العقاري ستواجه عددا من التحديات في عام 2014، فإن مسألة معينة ستكون محور اهتمام المستثمرين: ارتفاع أسعار الفائدة.

- 999 <> أساسيات ريت

للتأهل كشرآة ريت، يجب أن يكون لدى الشركة معظم أصولها وإيراداتها المرتبطة بالاستثمارات العقارية ويجب توزيع 90٪ على الأقل من دخلها الخاضع للضريبة آل عام للمساهمين عن طريق توزيعات الأرباح. هذه الميزات تساعد على جعل صناديق الاستثمار العقاري جذابة للمستثمرين لأنها توفر طريقة عالية السيولة للاستثمار في العقارات وعادة ما تفخر بأرباح صحية. وعادة ما توفر صناديق الاستثمار العقاري عائدا أفضل من بدائل الدخل الأخرى - فقد بلغت عائدات صناديق الاستثمار العقاري في نهاية عام 2013، على سبيل المثال، في المتوسط ​​3٪ مقابل 2٪ مقابل سندات الخزانة العشرية.

هناك ثلاثة أنواع أساسية من صناديق الاستثمار العقاري:

حقوق الملكية العقارية

1. - تملك وتشغل العقارات المدرة للدخل (المباني والأراضي). يتم توليد اإليرادات بشكل رئيسي من خالل اإليجار) وليس بإعادة بيع العقارات (. تسعون في المئة من صناديق الاستثمار العقاري هي حقوق الملكية العقارية. رهن عقاري
2. - يقرض المال لأصحاب العقارات والمشغلين إما مباشرة من خلال الرهون العقارية والقروض، أو بشكل غير مباشر من خلال الاستحواذ أو الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري (مبس). يتم توليد اإليرادات بشكل رئيسي من خالل الفوائد المحققة من قروض الرهن العقاري. صناديق الاستثمار العقاري الهجين
3. - استخدام استراتيجيات الاستثمار في حقوق الملكية العقارية والرهن العقاري. يمكن أن تشمل الأصول المملوكة من قبل صناديق الاستثمار العقاري الشقق والفنادق والمرافق الصناعية والمنتجعات ومرافق التخزين الذاتي ومراكز التسوق والأراضي المنتجة للأخشاب والمستودعات والرهون العقارية أو القروض. وفيما يتعلق بالاستثمارات العقارية التي تستثمر في الرهون العقارية أو القروض، قال مانزويتو: "توفر صناديق الاستثمار العقاري لأصحاب العقارات طريقة أخرى لجمع الأموال، وجعل العقارات أكثر سيولة وشفافية، والسماح لها بلعب دور أكثر أهمية في اقتصادنا."

العديد من صناديق الاستثمار العقاري في الولايات المتحدة مسجلة لدى لجنة الاوراق المالية والبورصة وتداولها علنا ​​في البورصة (معظم صناديق الاستثمار العقاري في تجارة الولايات المتحدة في بورصة نيويورك). وتعتبر هذه الأسهم المتداولة بشكل عام من الأصول السائلة جدا، حيث أنها تتداول تحت حجم كبير ويمكن للمستثمرين شراء وبيعها مثل الأسهم خلال جلسة التداول.

وهناك أيضا صناديق الاستثمار العقاري المسجلة لدى الشركة السعودية للأوراق المالية والتي لا يتم تداولها بشكل عام، وكذلك صناديق الاستثمار العقاري التي ليست مسجلة لدى المجلس الأعلى للتعليم ولا يتم تداولها بشكل عام. ومع ذلك، تجدر الإشارة إلى أن صناديق الاستثمار الأجنبي المتداولة غير التبادلية عادة ما تكون غير سائلة (حتى في حالات معينة)، فإن التقييم معقد، وغالبا ما يكون الاسترداد المبكر مقيدا ويمكن أن تكون الرسوم أعلى بكثير من الأموال المتداولة في البورصة. بالإضافة إلى ذلك، فإن صناديق الاستثمار العقاري غير المسجلة لدى المجلس الأعلى للأوراق المالية لا تخضع لنفس متطلبات الإفصاح، مما يجعل من الصعب على المستثمرين اتخاذ قرارات مستنيرة بشأن الاستثمار.

أسعار الفائدة والخصوم

نظرا لأن صناديق الاستثمار العقاري يجب أن تدفع ما لا يقل عن 90٪ من أرباحها الخاضعة للضريبة كأرباح للأسهم، فإنها تقوم بإنتاج أدوات عالية العائد نسبيا. وتستند عوائد ريت على توزيعات األرباح باإلضافة إلى ارتفاع األسعار، وتتصرف على غرار األسهم الصغيرة النموذجية. وخلافا لهذه الأسهم، فإن معظم العائد المتوقع من ريت ينبع من الأرباح بدلا من ارتفاع الأسعار. وباعتبارها استثمارا ذا عائدات عالية نسبيا، فمن الطبيعي أن تظهر صناديق الاستثمار العقاري حساسية إزاء تغير أسعار الفائدة.

تؤثر أسعار الفائدة على صناديق الاستثمار العقاري لسببين. أولا، الدين هو واقع حياة للبنائين والمطورين والملاك، لذلك فهي حساسة للغاية لأي تغييرات في تكاليف الاقتراض. وثانيا، فإن العديد من المستثمرين هم أقل عرضة للنظر في صناديق الاستثمار العقاري باعتبارها جذابة إذا انخفضت عائداتها أكثر انسجاما مع الأوراق المالية الأخرى مثل سندات الخزانة لمدة 10 سنوات. وقال جون أفليك، وهو خبير استراتيجي في مجال الأبحاث لدى شركة "كوستر"، وهي شركة معلومات عقارية تجارية، إن "التحليل الكمي لتحركات أسعار ريت يبين أن أسعار الفائدة تهم المستثمرين في الاستثمار العقاري - الآن أكثر من أي وقت مضى".

يوافق ديفيد توتي، المحلل في ريت في كانتور فيتزجيرالد، على أن ريتس حساسة لتغيرات أسعار الفائدة. وقال توتي: "على مدى السنوات الخمس الماضية، انتقل العديد من المستثمرين إلى صناديق الاستثمار العقاري كبديل للسندات لأن العالم كان يائسا لتحقيق عائد في بيئة ذات معدل صفر." "عندما تبدأ المعدلات في الارتفاع، وإذا حدث ذلك، فإنه يجعل هذه الأوراق المالية أقل جاذبية من منظور العائد. "

مخاوف لا أساس لها؟

في حين أن المستثمرين البريطانيين قاموا على الفور بعد إعلان بنك الاحتياطي الفيدرالي المتدني، يقول بعض خبراء الصناعة أن كل الاهتمام حول أسعار الفائدة وصناديق الاستثمار العقاري لا أساس له من الصحة. وقال براد كيس، نائب رئيس قسم الأبحاث لدى الجمعية الوطنية لصناديق الاستثمار العقاري (ناريت): "منذ 22 مايو، كانت هناك مناقشة حول دور أسعار الفائدة في عائدات ريت - وهي مناقشة غريبة جدا. مقابلة مع كوستر نيوز. "لأن الحقيقة هي، عندما ترتفع أسعار الفائدة، وعادة ما يعني أن الاقتصاد هو تعزيز.هذا الخبر السار ل ريتس ويعني أن العائدات ستكون قوية. "ودعما لهذا البيان، أشار كيس إلى أن صناديق الاستثمار العقاري حققت أداء جيدا في 12 من أصل 16 فترة من الزيادات في أسعار الفائدة منذ عام 1995.

رائد ريت سام زيل، أثار نقطة مثيرة للاهتمام في مؤتمر ريتورلد الذي عقد في سان فرانسيسكو في شهر نوفمبر. وقال زيل "ان اسعار الفائدة المنخفضة تجعل من الممكن اقتراض الاموال الرخيصة والدفع الزائد لكافة انواع الاستثمارات السيئة". "خمس أو ست سنوات بعد عصر التظاهر وتمديد، والكثير من الممتلكات المفرطة لا يزال لم يتم حلها. سنكون مستثمرين ومشغلين أفضل بكثير إذا كان هناك نتيجة لعدم اتخاذ إجراء. عندما تكون أسعار الفائدة 3٪ أو 2٪ أو 1٪، ليس لديك أي معنى للإلحاح. "

ما يمكن توقعه في عام 2014

في حين أن هناك جدل حول مدى تأثير أسعار الفائدة على صناديق الاستثمار العقاري، أشار أفليك إلى أن المستثمرين بحاجة إلى النظر أكثر من كيفية أداء صناديق الاستثمار العقاري عندما تتغير أسعار الفائدة. وقال أفليك: "إن التدبير ذي الصلة ليس هو ما إذا كانت صناديق الاستثمار العقاري قد حققت أداء جيدا خلال الزيادات في أسعار الفائدة، ولكن كيف أدائها مقارنة بالسوق الأوسع". "في هذا الصدد، فإن البيانات محددة - أداء ريت نسبة إلى السوق العريض يرتبط عكسيا بتحركات أسعار الفائدة. "وأضاف أفليك أن صناديق الاستثمار العقاري تفوقت على السوق الواسع - حيث حققت 27٪ مقابل مكاسب بنسبة 20٪ لشركة ستاندرد آند بورز 500 - عندما انخفضت أسعار الفائدة من 3٪ إلى 5٪ في شهر مارس 2011.

بغض النظر عن تأثير أسعار الفائدة على صناديق الاستثمار العقاري، من المهم أن نأخذ في الاعتبار حقيقة أن صناديق الاستثمار العقاري ليست استثمارا واحدا يناسب الجميع، وأن استراتيجيات الاستثمار تختلف على نطاق واسع عبر مساحة الاستثمار العقاري. على سبيل المثال، قد تكون شقق الاستثمار العقاري السكنية في وضع جيد للنمو في عام 2014. وقال جيفري لانجبوم، المحلل الرئيسي ل "ريت" في بلومبرج إندستريز: "حسب وجهة نظركم في الاقتصاد، يجب أن تتحسن البطالة الناقصة بمرور الوقت. "كل هؤلاء العشرين سوميثينغز الذين يعيشون مع أمي وأبي سيكونون أكثر عرضة للخروج هناك والإيجار. "نظرا لانخفاض في بدء التشغيل والتصاريح في وحدات تأجير متعددة الأسر، وأوضح لانغباوم هناك فرصة ضئيلة أن العرض سوف يتجاوز الطلب على المدى الطويل - والتي من شأنها أن تعطي الملاك مساحة أكبر لزيادة الإيجارات.

كما أن جاري فان ليوين هارينغتون، وهي شركة متخصصة في الاستثمار في الدخل تدير شركة جيلمان هيس لإدارة الأصول، قد تستعد لقوة قوية في عام 2014، مدعومة من كبار السن في الولايات المتحدة. ثلاث مرات صافي الإيجار عقود الاستثمار العقاري، التي تملك العقارات مثل محطات الوقود ومحلات كبيرة مربع مستقل، هي منطقة أخرى فان ليوين هارينغتون يحب. "تميل شركات الاستثمار العقاري ثلاثية الأطراف إلى أن تكون لديها شركات مستقرة بشكل خاص، مع نمو محدود نسبيا في النمو، ولكن تدفقات نقدية مرتفعة نسبيا ومستقرة. "

الخلاصة

" تمثل صناديق الاستثمار العقاري فرصة كبيرة للمستثمرين الصغار والكبار للحصول على التعرض للعديد من مجالات العقارات التجارية مع السيولة والشفافية في محفظة متنوعة ذات نفوذ منخفض نسبيا "، وقال كريس ماير ، المدير المشارك، مركز ريتشمان للأعمال والقانون والسياسة العامة في كلية كولومبيا للأعمال."في حين أن بعض المستثمرين يشعرون بالقلق إزاء تقلب الأسواق العامة، فإن استثمارات ريت طويلة الأجل قد حققت أداء جيدا مقارنة مع نظرائهم في سوق العقارات الخاصة، مع الحد من التعرض للاستراتيجيات الاستثمارية الخاصة أو أداء المديري الفردي. "

عند النظر إلى صناديق الاستثمار العقاري في عام 2014، سيكون من المهم النظر في الاستثمارات الفردية بدلا من وضع افتراضات حول قطاع الاستثمار العقاري والاستثماري ككل. كما أشار فان ليوين هارينغتون، "ريتس، ​​وأعتقد تقريبا أكثر من أي صناعة أخرى، لا ينبغي أن ترسم مع فرشاة واسعة. هناك الكثير من الصناعات الفرعية، ولكل منها خصائص فريدة من نوعها تماما، أن البيانات الكاسحة لا يمكن أن تشمل وظيفيا. "